實價登錄要有完整配套 【經濟日報╱社論】 2012.07.07
眾所矚目的不動產實價登錄制度，終於將在8月開始試行2個月，然後就要正式上路。由於實價登錄可使不動產「一物多價」的問題，統一成一個價格，讓不動產市場的訊息公開化，這對於健全我國的不動產交易制度有莫大的助益，因此我們殷切期盼早日落實。
長久以來，台灣的不動產價格呈現一物多價的奇怪現象，包括公告地價、公告現值、評定現值等多種價格。由於估價方式不同、估價人員不同，使得各地方的不動產價格與市場上的實際交易價格相去甚遠。尤其是，各地方政府的地價評議委員會受到各地方相關利益人士的把持，為了減少支付不動產的稅負，而經常刻意壓低價格。據調查，平均公告地價曾經低到只有市價的一成，而平均公告現值也低到只有市價的四成，這導致不動產稅基大幅流失，也使得不動產相關稅收大幅減少；另一方面，由於市場上缺乏有效的不動產價格訊息，使得不動產在進行交易時，經常出現許多糾紛。依據消基會統計，不動產交易糾紛件數遙遙領先其他交易。
不動產實價登錄上路以後，立即產生的效益包括：第一，由於價格透明，買賣雙方的訊息接近，因此不至於產生一方剝削另一方的問題。第二，由於買賣雙方對於價格認知接近，在交易時議價的過程會縮短許多，可以加速交易流程，這有助於活絡不動產交易。第三，政府對於不動產市場的變化會更清楚，當不動產市場出現重大變化時，政府可以立即推出相關政策，來降低市場的波動，以保持市場的長期穩定。最後，由於不動產交易價格確定，未來對於不動產課稅時，得以有更大的稅基，增加租稅收入，也讓不動產交易人或持有人，得以依實際價格課稅，也符合租稅公平原則。
然而，不動產實價登錄制度也必須立即建立配套措施，才能收到真正效益，其中包括：第一，登錄表格要完整，以便收集到不動產交易的充分訊息。雖然，現在制度設計是只準備公布區段平均價格，但是政府在擬定相關政策時當然要有完整的資訊，因此登錄價格時的相關訊息一定要充分且完整。
第二，在民眾登錄價格之後，政府也必須有一套辦法，來確定此一登錄的價格是否正確。現在不動產估價方法中有一種很方便且成本很低的「大量估價法」，只要政府預先有一些大量而足夠的資料，就可以利用大量估價法，再依據每一棟房子的特性，很快的估計出可能的市場價格，以便與實際登錄的價格相比較。
第三，為了讓登錄制度能夠確實執行，相關罰則要訂清楚，在實價登錄制度正式上路之後，就應該要求交易雙方要確實登錄，違反者應加以處罰，以確保此一制度得以順利推行。
最後，建立實價登錄制度的最終目的，還是要推行實價課稅，以便讓租稅制度更建全、更公平。然而，國內的自有住宅比例很高，大部分的人都只有1棟自用住宅，因此未來在推行實價課稅時，不能讓大多數只擁有1棟自用住宅的民眾支付更多的租稅。因此，在實施實價登錄之後，我們建議各地方政府應該先以實際交易價格為基礎，逐漸調高公告地價與公告現值，讓其接近市價，然後再進行實價課稅，如此產生的衝擊會少很多。同時，如果只擁有1棟自用住宅者，因為調高現值而使其租稅負擔增加時，政府甚至可以考慮降低自用住宅者的不動產相關稅率，以避免讓他們負擔過高的租稅。
http://udn.com/NEWS/OPINION/OPI1/7209063.shtml
Q1建、使照核發量驟減 Q2可望回升2012-07-07【住展房屋網/台北報導】
據營建署統計，今年第1季全國新增住宅建造執照核發22,429宅，較上季與去年同季分別減少17.53%與2.29%。本季全國住宅使用執照核發14,979宅，較上季減少31.36%，較去年同季減少5.36%。建、使照核發量大幅減少，應與今年1、2房市交投冷清有關，建商見買氣衝不出來，推案信心隨之降低。
另據營建署統計，今年第1季全國建物所有權第一次登記棟數為23,880棟，較上季減少5.52%，較去年同季減少3.36%；本季全國建物所有權買賣移轉有63,907棟，較上季減少18.59%，較去年同季減少38.86%；建物所有權拍賣移轉登記有2,330棟，較上季減少16.82%，較去年同季減少49.65%。
事實上，倘若從大台北來看，雖然房市市況在3到5月快速升溫，房屋買賣成交量亦逐月上揚，建商信心可望回溫；因此第2季的建、使照核發數量，回升的機會頗大，同時買賣移轉件數也會大幅攀升。
http://house.hinet.net/realestate/dailynews/2012-07-07/8921347.html
官方統計數據 不該淪為參考值 2012-07-05 【住展房屋網/台北報導】
昨日營建署公佈今年Q1全國住宅存量狀況統計，住宅家戶比(住宅存量相對普通住戶數比例)為108.28%。營建署說得保守，說這代表顯示住宅供給『充足』；不過『數據會說話』，如該統計結果可信，就代表目前台灣房市出現小幅供過於求的情況，供給超量約8.3%。
再看實際數據。營建署統計顯示，首季普通住戶數約為754.9萬戶，較去年第4季增加0.29%，較去年同期相比增加1.53%。住宅存量總計則為817萬4684宅，較上季增加0.3%，較去年同期增加0.97%。
然而或許有人還有印象，過去營建署類似調查，幾乎從未出現過住宅存量大於需求的情況，主要是這次調查，採用的分母改成「普通住戶數」，也就是將各季戶籍登記戶數，乘以普查普通住戶數調整率(「住宅存量」為各季房屋稅籍住宅類數量乘以普查住宅數調整率推估所得)，而以往調查用的則是所謂的需求家戶數。營建署官員也坦承，過去這個數字有被誇大之嫌，因為有一些有意願但無能力之家戶，也會被列入(需求家戶)。
然而，國內知名房產學者，淡大產經系莊孟翰教授仍質疑此住宅存量及需求數據。他指出，不只需求或普通家戶數之需求面，連供給面，也就是所謂的住宅存量統計也有問題。他舉例，先前公佈的空屋數據，是用台電用電度數估算是否為空屋，但實際上各縣市狀況不一定相同，全國適用同一最低用電度數估算空屋，恐有失真之嫌。
住展企研室則認為，包含先前公佈的空屋或空閑住宅數，或者昨日的住宅存量，由於計算模式或項目定義問題，常常容易使統計結果失真。這回營建署自己改變統計方式，更會讓民眾對政府調查統計結果之可信度打上問號。
住宅供需方面，其實很明顯，大台北地區因為發展優勢，確實還是有需求大於供給的狀況；但實際情況就連官方自己也未能真正掌握，遑論有些需求並不一定透過購屋獲得滿足。長此以往，無怪乎包含高房價問題在內，官方始終拿不出一個真正可有效紓解的政策。
而八月一號實價登錄制度就要上路，雖然登錄價格的『責任』在業者(地政士、代銷及仲介業)，故還是存在資訊可能不正確的疑慮；但這個價格資料庫如能妥善運用，其實官方將可更清楚掌握市場資訊與動態。一切事在人為，官方應該認真看待市場資訊及統計一事，否則一旦淪為參考值，不但對房市發展沒有幫助，還可能會產生若干反效果，實非全民之福！
http://house.hinet.net/realestate/comment/2012-07-05/8900503.html
全球房市透明度指數 台灣名次上升2012-07-06【MyGoNews林承志/台北報導】
仲量聯行公布了每兩年出版一次的不動產透明度指數報告，顯示歷經了2008、2009年金融危機，不動產市場已在逐漸復原當中。逐年進步的不動產表現使將近90%的市場在過去兩年中呈現正向進步。
仲量聯行總經理趙正義表示，仲量聯行的不動產透明度指標為全球外資投資各國不動產的重要參考，台灣過去在不動產價格資訊取得度、上市及交易過程等評比項目得分不高，2012年由於實價登錄制度的實施，使得價格透明度得分提升，不過在預售價格的登錄時間上仍較國際落後。
台灣在全球排名方面，由2010年排名第33上升至2012年排名第29，不動產透明化指數更是列於「半透明」類組第一名。總評比方面，台灣今年的透明度指數為2.6，相較於2010年的2.71，明顯進步許多，也比亞太地區的平均指數2.76為佳，並優於許多鄰近國家如中國一線城市、排名第41之南韓等，未來進入「透明」類組的機會相當高。
此外，台灣不動產法規如地政登記、建築法規等亦名列前茅，全球排名第16名，高於香港第17名，在亞太地區只僅次於新加坡及澳洲。
趙正義表示，仲量聯行對於政府推行實價登錄制度給予高度肯定，根據仲量聯行統計，不動產市場透明度愈高的國家，整體不動產市場交易量也愈高，國家腐敗的風險也愈低，由於相對的投資風險愈低，愈能吸引國際資金參與投資，對於不動產估價、銀行貸款、以及不動產市場的健全發展都有正面的助益。
趙正義也指出未來政府在實價登錄上也要有完整的監控管理制度，例如中國部分城市就有代銷業者登錄不實資訊的情況，導致中國透明度指標被扣分。
在提升透明度方面，仲量聯行建議包括落實交易價格的正確登錄、央行整體不動產放款餘額資訊應將住宅及商用不動產分開、上市公司財報揭露應普遍提供英文資訊、促進營建業者朝長期不動產經營及國際化布局等，都是未來台灣可以努力的目標。
仲量聯行所出版的2012年全球不動產市場透明度指數報告以83項不同的指標調查全球97個不動產市場，旨在為全球投資人及租戶提供詳盡的交易、持有及營運方針；而此項報告亦能協助政府及其他產業組織了解及改善市場透明度。
http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/101537/全球房市透明度指數%20台灣名次上升
財長將下鄉 籲地方開闢稅課、規費收入 【聯合報╱記者林政忠／台北報導】 2012.07.06
財政部長張盛和下周二（十日）將在高雄市舉行「財政健全小組」地方座談會，促進地方財政和活化國土資產。財政部表示，國產局近三年簽約7筆活化國土案件，例如林口中商、樹林產業專用區、淡水天生段遊憩區等招商等案，總計權利金和租金收入約新台幣1.8億元。
財政部書面報告指出，隨著經濟成長，地方政府非稅課收入幾乎沒有成長，地方政府應開闢稅課及規費收入。目前地方政府過度依賴中央統籌分配稅款及補助款，包括宜蘭縣、苗栗縣、新竹市、新竹縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、花蓮縣、基隆市均已瀕臨舉債上限。
張盛和將活化國有資產定調為任內最重要的工作，本月底立法院臨時會召開前，張盛和將在高雄、台中舉辦2場地方座談會。
財政部前部長劉憶如延攬學者組成的「財政健全小組」，也受邀出席張盛和的地方座談會。由於8月1日將推動不動產實價登錄，不動產和財政劃分等議題預料將成會議焦點。
國產局針對國有非公用不動產，以委託、合作或信託方式，辦理設定地上權或出租方式，目前已簽約18案；預計總收益138億、吸引民間資金252億、增加1677億元稅收、創造1.1萬個工作機會。
財政部指出，18案中已營運的6案，包括北市美麗信酒店、花園大酒店、台南市西門市場改造經營等案；尚未營運的12案，包括宜蘭南澳農場渡假園區、台南虎頭埤興建旅館案、林口中商、樹林產業專用區、淡水天生段遊憩區等招商案。
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/7206168.shtml
吳寶田：實現居住正義 不能光靠打房2012/07/07 【經濟日報╱記者黃啟菱採訪整理】
近來政府持續祭出調控房地產市場的政策，也的確已影響買氣。我認為，居住正義的體現，在先進社會的發展經驗中，都不是光憑打壓房價，尤其是聚焦打壓高貴房產價格，就能夠達成的。
房地產的持有、流轉與交易，是自由經濟市場的「國民財富累積」與「投資效能效率」機制的表徵，在自由市場經濟社會的政府立場，應該回過頭來促進這一理財市場效率發揮的空間加大、加寬，乃能真正有助於台灣房地產市場的國際化與國家競爭力的提升，以至於讓台灣的投資市場更加活絡化，與增進國家投資環境的吸引力。
我建議，對於住宅政策，政府應有雙軌制的思維，將房屋分成「商品房」與「保障房」。
「商品房」屬於國家經濟實力與城市競爭的展現，由市場的供需決定其房價；至於「保障房」則是屬於社會照護的一環，是社會福利而不是市場經濟。
政府住宅政策如果能夠有這樣的思惟，城市發展和居住正義才能同時兼顧。政府亦應做好交通建設，縮短城鄉差距，才是解決都會地區高房價的有效措施。
至於中央銀行近來針對高總價不動產進行貸款緊縮，已造成部分消費者跟業者的困擾。就預售屋市場而言，自簽約至完工約需經2至3年的施工期，消費者於簽約時一般均就合理融資條件籌措自備款，惟至完工交屋時，因為央行選擇性信用管制措施，驟然減少融資成數，這種形同「溯及既往」的緊縮政策，造成消費者購屋資金出現缺口，將使買賣雙方以及金融機構立即出現建商不能交屋、消費者不能貸款之嚴重的交易糾紛與爭議。
我要強調，購買高價屋不當然等於炒作。
央行的目的或許是為了避免投資客利用名下無房產的人頭戶申貸，藉由短進短出獲利、炒高豪宅價格並變相助漲房價。但若只是因為房價的結果，卻一竿子打翻一船人，造成正常融資受阻，使購買總價8,000萬元以上房屋的民眾被集體污名化、被管制措施集體處罰、受害，這對努力置產者將情何以堪，也徒然製造社會仇富情緒與對立。我呼籲政府能重新思考這一點。（本文由建商公會全聯會理事長吳寶田口述、記者黃啟菱採訪整理）
http://money.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=419&f_SUB_ID=4104&f_ART_ID=268066
《各報要聞》顏炳立談房市：假豪宅看跌一成 2012-07-06時報資訊 【時報-各報要聞】
政府打房未見放軟，戴德梁行總經理顏炳立昨（5）日表示，下半年「房地產沒有樂觀的理由，可以悲觀、但不要失望」。而他也大膽預言，外圍地區的B咖山寨版假豪宅，價格將有下修一成的空間。
顏炳立指出，受銀行緊縮土地融資、豪宅限貸等打房措施影響，目前開發商都淡定觀望，高資產族群也準備獲利了結，下半年房市仍是「量縮、沒有追價的激情」。
他進一步指出，目前已過了奢侈稅的閉鎖期，非核心區的次檔貨將開始準備出貨，台北市外圍例如內湖、南港、大直、士林等地的B咖物件或「山寨版假豪宅」，因賣方供給增加，加上願意承接的人少，在供需失調下，預估價格將有下修一成的空間。
顏炳立說，現在市場很淡定，買氣「剩不到一半」，房市看不到樂觀的理由。儘管北市外圍B咖市場價格有下修可能，但顏炳立認為，店面、整棟大樓及土地，因有企業法人及開發商買盤承接，因此價格會較不受影響。
顏炳立在政府強力打房下，對房市也首度轉趨悲觀，但他仍不改嗆辣風格指出，「賭徒不怕輸贏、就怕沒賭場」，政府應該讓房市交易活絡，不然業者都會很辛苦。
顏炳立一向看多台灣房地產，昨日罕見對房市發表悲觀看法，但對政府一連串打房政策仍是砲火四射，他說：政府現在「捉緊了怕死掉，鬆手了又怕飛掉」，造成現在房市淡定、觀望氣氛濃厚。 (新聞來源：工商時報─記者方明／台北報導)
http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20120706001500&cid=1210
第3季商用不動產 巿場不悲觀 2012-07-06中國時報 王莫昀／台北報導
下半年住宅巿場恐將「淡定」，不過商辦巿場動能還在！戴德梁行總經理顏炳立昨日預期第三季大型商用不動產成交量仍有150至200億左右，雖沒有第二季270億多，但因壽險業者備妥的銀彈約達2000億上下，巿場相對不悲觀，受整體大環境影響，買方已不會瘋狂追價了。
「以前價格開高些，還是有不少組買家會來議價，現在開高，買方連談都不願談。」顏炳立表示，當前房地產市場的買方全數回歸自用型，不然就是資金充沛壽險業者，壽險業者手上有2000億資金，但市場像樣的好貨卻只有200多億元，很多好東西不會釋出，所以下半年大型物件還是壽險業者的天下。
戴德梁行昨公布第二季商用不動產交易統計，較第一季爆增4倍，第二季交易量交易量高達270億元，年增9.8％，累計上半年總交易量333.8億元，預估第三季成交量約達150至200億元。
永慶資產管理協理黃增福認為，上半年受到壽險業加碼投資具租金收益的房地產，開啟商用不動產的投資熱潮，據永慶資產管理統計，全台「億級」的商用不動產交易金額從2008年613億元逐年成長至2011年1345億元，今年上半年在第2季343億元挹注下，已累計達411.5億元。
http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20120706000546&cid=1210
豪宅買氣掉一半 衝擊下半年房市 2012-07-06中國時報 王莫昀／台北報導
央行緊縮豪宅貸款剛滿二周，豪宅巿場明顯感受新政策的震憾力，戴德梁行總經理顏炳立昨日透露，台北巿郊區已有豪宅物件願降價殺出，「原本每坪105萬元買的，現在願意在交屋前，以每坪100萬賣出！」他預期下半年將會有更多豪宅物件釋出。
昔日政府以財稅手段打房，多僅是暫時壓抑需求，房市受影響程度不大，但近來央行轉採金融手段，包括降低土地建築融資、豪宅房貸成數到5、6成，顏炳立說，如此直接抽掉市場資金動能，開發商只能淡定觀望，高資產族則會出現獲利了結風潮。
「以前是一物件釋出，多有3組以上買家詢價，現在3物件釋出，可能只有1組買家探詢，巿場買氣掉了一半！」顏炳立指出，下半年許多假豪宅、巿郊與外縣巿住宅巿場都將受到波及，預估台北巿房價降價幅度約5％，新北巿約10％，長期築底、近年來反彈一陣子的中南部巿場也會受到影響，但因漲幅有限，未來受影響程度不會太大，但要開到台北一半價，每坪上看60、70萬元情況，恐得不到買方認同。
http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20120706000543&cid=1210
文章定位：
