2020-12-27 22:00:00| 人氣275| 回應0 | 上一篇 | 下一篇
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零元買房

圖片取自 PEXELS 網站

多年前在網路上看到斗大的標題 “零元買房”,當下的直覺是:房價應該要到頂了吧?!

以前購屋族群主要應是高資產族、投資客,少數為自住客,而我們這些沒房的,就是要努力存錢、投資理財,期望有天存到理想中房子的頭期款,但事與願違,房價似乎就是一直漲、一直漲,好像政府打得越大力、房價漲得越不可思議,真是奇怪~似乎冥冥中已有妥善的安排~

前陣子網路上又看到 “零元自備款購屋” 課程,橋了天晚上去了解一下,課堂上講師堪稱操作不難,但要有以下的條件均成立,缺一不可

1. 房價趨勢向上,在這條件下,要找到低於行情的物件入手,再者因為房低合一稅的因素,購入 2 年後即可脫手(滿 2 年到 10 年間的稅率相同),最多僅要付利得的 20%。嚴格來說,這裡有 3 個必要條件如下,房價趨勢向上、購入物件低於行情、2 年後物件售出

2. 銀行貸款成數高,基本上要以房貸業務為主的銀行申貸,銀行核貸要 8.5 成、30 年房貸,寬限期 2 年; 然後,1.5 成的部份再申請信用貸款,一般來說月薪 5 萬的上班族,可信用申貸上限為月薪 22 倍,即 110 萬;反推回去,可買 733 萬的物件。

3. 個人信用評等佳,在信評單位信用評等良好,沒卡債、沒有使用分期或循環利息等。

4. 物件佳且要秒租,秒租很重要,這租金的收入要支付每月的貸款,且最好要能大於每月的貸款金額,如此就不會有每月房貸的壓力。簡言之,若是租金大於房貸,就是零自備款,大伙都可以當包租公了!

若上述 4 點都成立,簡言之,買房後 2 年賣出等著獲利就是了!真是個美好的世界!房貸寬限期每月還款金額約 11000 元,信貸每月還款金額約 15000元,故寬限期內每月還款金額為 26000元,若租金收入有 2 萬,那每月要付的錢只有 6000元,真是個美好的世界!

當然,若要享用這低於行情的物件、包租代管及出售等一條龍的服務,就是要入會!要入會!要入會!會員費用 3 萬以上,期限 3 年!以上述完美的情況,講師聲稱他手中現況有 4 間物件,我還以為是 40 間,BUT,是 4 間!才 4 間!才 4 間!才 4 間!我臉皮薄不好意思問他:是不是少了個 0 ?

課後一堆業務助理人員上前,詢問入會的相關資料,當下客氣寒喧幾句就閃人了,因為我眼中的世界沒那麼完美,概述如下

1. 房價趨勢向上、購入物件低於行情、2 年後物件售出,這三項完全不是我眼中的世界且能掌握的因子!怎麼有業者可以保證物件 2 年後可以售出?除非 2 年後的購屋者是付費的會員,那那那,我現在入會不就是準備買 2 年前會員買入的物件嗎?那我入會了,我不就是在拉抬房價的幫凶了嗎?!好罪惡啊!!

2. 物件佳且要秒租,當了包租公十幾年,租得快不外乎就是地點優、內裝佳、租金低於行情,但這種優質物件就算房價低於行情,成本和十年前相比仍是高太多了,租金很難完全補貼房貸;租金低於行情,意指每月房貸的金額就要多一些,同時入住的租客社經狀況可能不太好;內裝佳就是要花錢,但講師說花小錢別花大錢,也提供室內設計付費服務,總之我頭暈了~

3. 入會會員享有一條龍服務,回頭看十年前的房市趨勢向上,我認識幾個房仲手上都持有 2 間以上的產件,就算是剛入行的也差不了多少。只要是低於行情的物件,一般來說入場的優先次序應為房仲 =》投資客 =》自住客,所以蘋果級的物件不易流落到自住客手上,除非你祖上積德,或是該房仲資金轉不過來、而你又是他的好朋友?!
十年前沒會員機制,為什麼現在有入會機制?個人猜測結論應是,房市趨勢已不是明顯向上、房地合一稅制下,利潤沒以往豐厚,採用會員制較容易媒合買賣雙方,也就是入會的會員!就算時機很差都無法成交,至少也有入會費用!

個人認為,要打造被動收入或本業以外的第二份收入,還是實實在在地存第一桶金比較務實,然後建立出自己第N桶金的模式,若覺得仍離第一桶金很遠,那可以好好檢視自己的專長或本業,要如何開源或加強本職學能?

希望大家都可找到自己的理財模式,進而自在地享受人生!

台長: 阿伯
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