|
伍、營利事業房屋、土地交易所得課稅規定
一、營利事業處分新制課稅範圍房屋、土地，有關交易所得課稅之計算：
（一）總機構在中華民國境內者：
1..課稅範圍：與個人之課稅範圍（以設定地上權方式之房屋使用權除外）相同，即自105年1月1日起交易下列房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下簡稱房地）：
(1)105年1月1日以後取得。
(2)103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內。
2..課稅方式：結算申報，併入營利事業所得額課稅。
3..稅基：
(1)房地交易所得(A)＝（出售房地總價額－取得成本－必要費用）
A＞0，且（A－土地漲價總數額）≧0，課稅所得=A－土地漲價總數額
A＞0，且（A－土地漲價總數額）＜0，課稅所得=0
A≦0，不得減除土地漲價總數額
(2)總機構在中華民國境內：A得自營利事業所得額中減除。
(3)總機構在中華民國境外：A不得自該營利事業之其他營利事業所得額中減除。
(4)土地增值稅不得列為成本費用減除。
4..稅率：17%。
5..盈餘互抵：虧損得後抵10年，但免納所得稅之土地不適用。
（二）總機構在中華民國境外者：
1..有固定營業場所時：
(1)課稅範圍：與個人課稅範圍（以設定地上權方式之房屋使用權除外）相同，即自105年1月1日起交易下列房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下簡稱房地）：
A..105年1月1日以後取得。
B..103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內。
(2)課稅方式：與其他營利事業所得額或損失分開計算應納稅額，合併報繳。
(3)稅基：
A..房地交易所得(A)＝（出售房地總價額－取得成本－必要費用）
A＞0，且（A－土地漲價總數額）≧0，課稅所得=A－土地漲價總數額
A＞0，且（A－土地漲價總數額）＜0，課稅所得=0
A≦0，不得減除土地漲價總數額
B..總機構在中華民國境內：A得自營利事業所得額中減除。
C..總機構在中華民國境外：A不得自該營利事業之其他營利事業所得額中減除。
D..土地增值稅不得列為成本費用減除。
(4)稅率：依持有期間認定
A..持有房地1年以內交易：45%。
B..持有房地超過1年交易：35%。
(5)盈餘互抵：不適用之。
2..無固定營業場所時：
(1)課稅範圍：與個人課稅範圍（以設定地上權方式之房屋使用權除外）相同，即自105年1月1日起交易下列房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下簡稱房地）：
A..105年1月1日以後取得。
B..103年1月2日以後取得，且持有期間在2 年以內。
(2)課稅方式：與其他營利事業所得額或損失分開計算應納稅額，合併報繳。
(3)稅基：
A..房地交易所得(A)＝（出售房地總價額－取得成本－必要費用）
A＞0，且（A－土地漲價總數額）≧0，課稅所得=A－土地漲價總數額
A＞0，且（A－土地漲價總數額）＜0，課稅所得=0
A≦0，不得減除土地漲價總數額
B..總機構在中華民國境內：A得自營利事業所得額中減除。
C..總機構在中華民國境外：A不得自該營利事業之其他營利事業所得額中減除。
D..土地增值稅不得列為成本費用減除。
(4)稅率：依持有期間認定
A..持有房地1年以內交易：45%。
B..持有房地超過1年交易：35%。
(5)盈餘互抵：不適用。
|
項目
|
總機構在中華民國境內
|
總機構在中華民國境外
|
|
有固定營業場所
|
無固定營業場所
|
|
課稅範圍
|
與個人課稅範圍（以設定地上權方式之房屋使用權除外）相同，即自105年1月1日起交易下列房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下簡稱房地）
․105年1月1日以後取得
․103年 月2日以後取得，且持有期間在2 年以內
|
|
課稅方式
|
結算申報，併入營利事業所得額課稅
|
與其他營利事業所得額或損失分開計算應納稅額，合併報繳。
|
與其他營利事業所得額或損失分開計算應納稅額，合併報繳。
|
|
稅基
|
․房地交易所得(A)＝（出售房地總價額－取得成本－必要費用）
A＞0，且（A－土地漲價總數額）≧0，課稅所得=A－土地漲價總數額
A＞0，且（A－土地漲價總數額）＜0，課稅所得=0
A≦0，不得減除土地漲價總數額
․總機構在中華民國境內：A 得自營利事業所得額中減除
․總機構在中華民國境外：A 不得自該營利事業之其他營利事業所得額中減除
․土地增值稅不得列為成本費用減除
|
|
稅率
|
17%
|
依持有期間認定
․持有房地1 年以內交易：45%
․持有房地超過1 年交易：35%
|
|
盈餘互抵
|
虧損得後抵10年
（免納所得稅之土地不適用）
|
不適用
|
二、實例說明：境內大發公司104年1月2日買入房地，105年6月30日出售（當日房地帳面價值970萬元），費用20萬元（不含土地增值稅），土地漲價總數額50萬元，繳納土地增值稅10萬元，應如何計算其105年度出售房地損益，計入營利事業所得額課稅？
情況一：房地出售價格2,500 萬元
情況二：房地出售價格1,010 萬元
情況三：房地出售價格980 萬元
答：大發公司於持有期間2年內出售房地，適用新制課稅（土地部分納入課稅）規定，各情況應計入營利事業所得額之出售房地損益如下：
（一）情況一：計入營利事業所得額1,460萬元
（二）情況二：計入營利事業所得額0元（餘額為負數，以0計）
（三）情況三：房地交易損失10萬元，可自營利事業所得額中減除
計算表如下：
單位：萬元
|
項目
|
情況一
|
情況二
|
情況三
|
|
收入(1)
|
2,500
|
1,100
|
980
|
|
成本(2)
|
970
|
970
|
970
|
|
費用(不含土地增值稅)(3)
|
20
|
20
|
20
|
|
房地交易所得額(4)=(1)-(2)-(3)
|
1,510
|
20
|
-10
|
|
土地漲價總數額(5)
|
50
|
50
|
不再減除
|
|
餘額(6)=(4)-(5)
|
1,460
|
-30
|
-10
|
|
計入營利事業所得額
|
1,460
|
0
|
-10
|
三、實例說明：美商大明臺灣分公司108年度營利事業課稅所得額為1,000萬元，惟海外總公司當年度另出售1筆105年度取得之境內房地，售價5,000萬元，出售時房地帳面價值4,600萬元，土地漲價總數額100萬元，土地增值稅20萬元，則該分公司108年度營利事業所得稅合併報繳之應納稅額為何？
答：
（一）房地交易所得額400萬元。
（二）房地課稅所得額300萬元。
（三）應納稅額275萬元。
計算表如下：
單位：萬元
|
收入(1)
|
5,000
|
|
成本(2)
|
4,600
|
|
房地交易所得額(3)=(1)-(2)
|
400
|
|
土地漲價總數額(4)
|
100
|
|
餘額(5)=(3)-(4)
|
300
|
|
其他營利事業所得額
|
1,000
|
|
分公司之應納稅額
|
1,000×17%+300×35%=275
|
四、承上，美商大明臺灣分公司之海外總公司若出售房地年度為105年度、土地漲價總數額0元，該分公司105年度核計之營利事業課稅所得額為1,000萬元，則該分公司105年度營利事業所得稅合併報繳之應納稅額為何？
答：
（一）房地交易所得額400 萬元。
（二）房地課稅所得額400 萬元。
（三）應納稅額350 萬元。
計算表如下：
單位：萬元
|
收入(1)
|
5,000
|
|
成本(2)
|
4,600
|
|
房地交易所得額(3)=(1)-(2)
|
400
|
|
土地漲價總數額(4)
|
0
|
|
餘額(5)=(3)-(4)
|
400
|
|
其他營利事業所得額
|
1,000
|
|
分公司之應納稅額
|
1,000×17%+400×45%=350
|
五、境外營利事業依所得稅法第24條之5第4項規定交易境外公司股權，其股權持有期間、持有股權比例之認定、境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例之認定、所得計算方式及應檢附之證明文件為何？
答：詳如下表：總機構在中華民國境外之營利事業
|
認定條件
|
內容
|
|
適用情形
|
105年1月1日起，出售符合規定條件之境外公司股權。
|
|
股權持有期間
|
1..以股權移轉登記日為準。
2..無從查考時，依買賣契約或查得資料認定。
|
|
持有股權比例
|
直接或間接持有該境外公司有表決權之股份或資本額，超過其已發行有表決權之股份總數或資本總額50%。
|
|
交易時境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例
|
1..境內房屋、土地之時價(T)
2..該境外公司全部股權時價(E)
(T/E)達50%以上。
|
|
所得計算方式
|
股權交易之所得＝出售股權收入－成本、費用或損失
|
|
證明文件
|
1..股權轉讓前、後之境外公司股權登記資料、股權結構圖、被交易之境外公司與直接或間接持有中華民國境內房屋、土地之境內公司相關年度財務報表。
2..股權轉讓合約及中華民國境內房屋、土地與境外公司全部股權時價之評價報告（外文文件應附中譯本）。
3..股權轉讓交易之相關成本、費用等資料。
4.其他足資證明文件。
|
六、房地合一課稅新制對機關團體之影響：
（一）符合「教育文化公益慈善機關或團體免納所得稅適用標準」規定之教育、文化、公益、慈善機關或團體（以下簡稱機關團體），其銷售貨物或勞務之所得，除銷售貨物或勞務以外之收入不足支應與其創設目之有關活動之支出時，得將該不足支應部分扣除外，應依法課徵所得稅。爰機關團體如有房屋、土地等資產交易所得，與營利事業出售資產性質相同，即屬銷售貨物之所得，應依法徵、免所得稅。
（二）依此，機關團體自105年1月1日起交易房屋、土地等資產，其土地如係103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內，或105年1月1日以後取得，其交易所得應依法課徵所得稅；如有交易損失可核實沖減銷售貨物之所得。
陸、財產交易所得與房地合一課徵所得之比較：
一、財產交易所得之意義：（所得稅法9）
本法稱財產交易所得及財產交易損失，係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益或損失。
二、財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得（所得稅法14）
（一）財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。
（二）財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。
（三）個人購買或取得股份有限公司之記名股票或記名公司債、各級政府發行之債券或銀行經政府核准發行之開發債券，持有滿一年以上者，於出售時，得僅以其交易所得之半數作為當年度所得，其餘半數免稅。
三、財產交易損失：（所得稅法17 - 扣除額 - 特別扣除額）
納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後三年度之財產交易所得扣除之。財產交易損失之計算，準用第十四條第一項第七類關於計算財產交易增益之規定。
四、出售自用住宅所繳綜合所得稅額之扣抵或退還：（所得稅法17 - 2）
（一）納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。但原財產交易所得已依本法規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。
（二）前項規定於先購後售者亦適用之。
五、財產交易核實認定標準：（所得稅法施政細則17 - 2）
（一）個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第十四條第一項第七類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。
（二）前項標準，由財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂，報請財政部核定之。
六、財產交易所得或損失之計算：
（一）出價所取得的財產和權利，以它出售時的成交價額，減去原來取得時的成本，及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後的餘額為所得額。例如張三出售高爾夫球證乙張價格500萬元，支付佣金20萬元，當初購入的成本是200萬元，那麼張三的財產交易所得就是280萬元。
（二）因為繼承或贈與而取得的財產或權利，以它出售時的成交價額減去繼承時或受贈時的時價
，及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後的餘額作為所得額。
（三）個人出售房屋，可減除的相關成本及費用如下：
1..成本方面：包括（財政部83年2月8日台財稅第831583118號函）
(1)取得房屋的價金。如個人出售因贈與而取得之房屋，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算財產交易損益時，其得減除受贈與時該房屋之時價，應以受贈與時據以課徵贈與稅的房屋評定標準價格為準。
(2)購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用，如：契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等。
(3)當初這幢房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息。
(4)取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，而且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。
2..移轉費用方面：為出售房屋支付的必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。
（四）個人出售房屋，如未核實申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按財政部每年2月份公告之個人出售房屋之財產交易所得計算規定計算其所得額。
七、個人出售房屋，可否按核實計算或財政部核定標準，兩者擇一申報財產交易所得？
納稅義務人如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，應依法核實計算申報；唯有在未申報或未能提出證明文件時，稽徵機關得依財政部核定財產交易所得標準核定，事後在核課期間內，如經稽徵機關另行查得實際成交價格、買入成本及費用時，應依查得資料重新計算其財產交易所得，並依法補徵或予以裁罰。因此，納稅義務人應依法核實計算申報財產交易所得，不能就實際成交價格、買入成本費用計算或按財政部核定標準，兩者擇一方式申報。
八、房地合一新制與現行規定（舊制）不同處之比較：
舊制下，土地係按公告土地現值所計算之土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；105年1月1日起實施新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅。新、舊制比較表列如下：
（一）個人部分：
|
制度
項目
|
舊制
（財產交易所得稅）
|
新制
（房地合一課徵所得稅）
|
|
課稅範圍
|
房屋：計算財產交易所得課稅
|
自105年1月1日起交易下列房屋、土地者，所得合一按實價課稅：
1..103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內。
2..105年1月1日以後取得。
|
|
105年1月1日起取得以設定地上權方式之房屋使用權：視同房屋交易課徵所得稅。
|
|
申報方式
|
併入年度綜合所得總額，於次年5月辦理結算申報。
|
分離課稅，完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報納稅。
|
|
課稅所得（稅基）
|
房屋收入－成本－費用
|
房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額。
|
|
稅率
|
境內居住者
|
併入綜合所得總額按5%~45%累進稅率課稅
|
1..依持有期間認定：
1年以內：45%；2年以內超過1年：35%；10年以內超過2年：20%；超過10年：15%。
2..因非自願因素：
符合財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房地：20%。
3..以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地：20%。
4..符合自住房地優惠適用條件，課稅所得超過400萬元部分：10%。
|
|
非境內居住者
|
按所得額20%扣繳率申報納稅
|
依持有期間認定：
1..持有1年以內：45%
2..持有超過1年：35%
|
1..課稅範圍：
(1)舊制（財產交易所得稅）。房屋：計算財產交易所得課稅。
(2)新制（房地合一課徵所得稅）。
A.自105年1月1日起交易下列房屋、土地者，所得合一按實價課稅：
a..103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內。
b..105年1月1日以後取得。
B.105年1月1日起取得以設定地上權方式之房屋使用權：視同房屋交易課徵所得稅。
2..申報方式：
(1)舊制（財產交易所得稅）。併入年度綜合所得總額，於次年5月辦理結算申報。
(2)新制（房地合一課徵所得稅）。
3..課稅所得（稅基）：
(1)舊制（財產交易所得稅）。房屋收入－成本－費用。
(2)新制（房地合一課徵所得稅）。房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額。
4..稅率：
(1)境內居住者：
A.舊制（財產交易所得稅）。併入綜合所得總額按5%~45%累進稅率課稅。
B.新制（房地合一課徵所得稅）。
a..依持有期間認定：1年以內：45%；2年以內超過1年：35%；10年以內超過2年：20%；超過10年：15%。
b..因非自願因素：符合財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房地：20%。
c..以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地：20%。
d..符合自住房地優惠適用條件，課稅所得超過400萬元部分：10%。
(2)非境內居住者：
A.舊制（財產交易所得稅）。按所得額20%扣繳率申報納稅。
B.新制（房地合一課徵所得稅）。依持有期間認定：
a..持有1年以內：45%。
b..持有超過1年：35%。
（二）營利事業部分：
|
制度
項目
|
舊制
（財產交易所得稅）
|
新制
（房地合一課徵所得稅）
|
|
課稅範圍
|
房屋：計算所得課徵所得稅
|
自105年1月1日起交易下列房屋、土地者，所得合一按實價課稅：
1..103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內。
2..105年1月1日以後取得。
|
|
申報方式
|
併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報
|
|
課稅所得（稅基）
|
房屋收入－成本－費用
|
房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額。
|
|
稅率
|
境內營利事業
|
17％
|
|
境外營利事業
|
境內有固定營業場所或代理人：17%
|
依持有期間認定：
1..持有1年以內：45%
2..持有超過1年：35%
|
|
境內無固定營業場所及代理人：按所得額20%扣繳率申報納稅
|
1..課稅範圍：
(1)舊制（財產交易所得稅）。房屋：計算所得課徵所得稅。
(2)新制（房地合一課徵所得稅）。自105年1月1日起交易下列房屋、土地者，所得合一按實價課稅：
A.103年1月2日以後取得，且持有期間在2 年以內。
B.105年1月1日以後取得。
2..申報方式：併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報。
3..課稅所得（稅基）：
(1)舊制（財產交易所得稅）。房屋收入－成本－費用。
(2)新制（房地合一課徵所得稅）。房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額。
4..稅率：
(1)境內營利事業：17％。
(2)境外營利事業：
A.舊制（財產交易所得稅）：
a..境內有固定營業場所或代理人：17%。
b..境內無固定營業場所及代理人：按所得額20%扣繳率申報納稅。
B.新制（房地合一課徵所得稅）。依持有期間認定：
a..持有1年以內：45%。
b..持有超過1年：35%。
|
