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2017上海房企年度排行榜塵埃落定 萬科穩居銷售額榜首

2016和2017對於樓市而言無疑是頗具戲劇色彩的兩年。在經歷瞭16年全國樓市量價飆升的熱潮之後，今年的市場則上演瞭一出“驚天大反轉”。

以上海為例。在“房子是用來住的不是用來炒的”定位引導下，上海樓市先後經歷瞭類住宅整頓、土拍市場招掛復合、“十三五”規劃70萬套租賃住房、開盤搖號等一系列調整。

在此背景下，上海房企的角逐更上升成為拿地規模、銷售能力、推盤策略等“綜合素質”的全盤考量。數據顯示，2017年上海商品房市場累計成交金額為3766億元，較去年同期相比減少瞭48%。其中，萬科、綠地在房企角逐中問鼎房企上海銷售金額和銷售面積榜首。

一手房：銷售購房兩端嚴控，萬科挺立房企潮頭

從2017年商品房銷售金額榜單來看，2017年上海排名前三的房企萬科、綠地、金地，各自累計銷售金額均破170億。萬科以198.3億的銷售額持續領跑上海市場，市占率達5.11%。盡管前十強房企表現卓越，但上榜企業累計銷售總額較去年縮水近一半。

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在銷售面積十強榜單中，綠地、萬科、金地等“老牌面孔”以超過40萬方的成交面積穩坐榜單前三強交椅。

上海對商品房的嚴控從銷售與購房兩端雙向發力。從購房端看，上海依然嚴格執行限購限貸，從戶籍、婚姻狀況、社保繳納和已有房套數等方面確定嚴格的限制條件；從銷售端看，2017年在發放預售證方面非常謹慎。

2017年，上海住宅市場117個項目共取得瞭153張預售證（位置分佈情況如下圖）。內環內獲6張預售許可證，而82%的新盤供應量則都集中在外環以外。今年的商品住宅“單價王”為浦東星河灣，單價區間達10.8-12.7萬/㎡。

二手房：調控之下觀望情緒蔓延，二手房量價齊跌

二手房市場的觀望情緒加重。據我愛我傢後廚房油煙處理臺數據顯示，2017年前三季度，上海二手房成交量僅為11.7萬套，同比下滑62.73%。

代表上海二手房交易基本面的“恒星小區指數”，使用鏈傢掛牌均價，較為合理地還原瞭2017前三季度上海二手房房價走勢（如下圖）。數據顯示，上海二手房房價從今年6月開始已經下行，9月掛牌均價跌至51310元/㎡。

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土地：宅地招掛復合，房企強者愈強，國企佈局租賃住房

今年4月，上海首次采用“招掛復合”方式出讓三幅宅地。這一方式旨在一改以往“砸錢拿地”的風格，提高拿地門檻，房企需提交大量投標材料，專傢根據經濟實力、技術資質、項目經驗進行打分。在此背景下，中小型開發商無論從總資產、凈資產、百強排名還是裝配住宅總面積、住宅獲獎等方面，都不及龍頭開發商。據統計，今年招掛復合形式下獲得住宅用地的房企大多為央企、地方國企和大型民企（如下圖）。拿地門檻的提高直接加速上海房企土地儲備量的洗牌。

隨著“租購並舉”主基調的確定、以及《上海市住房發展“十三五”規劃》70萬套租賃住房的問世，租賃屬性的用地也應運而生。7月4日，上海規土局網站發佈瞭2幅“隻租不售”的新地塊，分別位於浦東新區張江和嘉定新城，成為全國首個供應租賃住房用地的城市。

截至目前，上海累計公告出讓7批次29幅租賃住宅用地，涉及土地面積約80公頃，目前已成交21幅（成交明細如下圖），分佈於長寧古北、浦東張江、浦東濱江、徐匯漕河涇等黃金區域，拿地者均為上海地方國企，且都以0溢價成交。


展望：預期持續收緊，加速房企戰略轉型

從近期各種文件、會議對房地產的表述來看，明年的樓市將繼續維持從緊調控。這將加速房企分化，房企轉型迫在眉睫。據瞭解，部分大房企如萬科、恒大等已成立相關戰略研究部門，針對未來發展趨勢研究轉型方向，佈局新興業態。

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