上週四北市地政處發布今年3月份建物買賣移轉件數資料，結果各房仲『各取所需、各自解讀』。
有的直接和前月數據相比，因而出現成長近四成、買氣強強滾，政府打房無效的說法。不過也有同業認為，2月有農曆年節因素，比較基期不同，故援用1月數據相比；這時，3月反而變成下滑1成。加上賣方姿態仍高，買方追價無力，物件成交天數因而再拉長，故產生『北市買氣陷膠著』的結論。
真實市況到底如何？以建物移轉件數看，今年一到三月確是近期高檔；不過官方數據一向是落後指標，其說明市況之時間點，得往前追溯一到兩個月，直接引用該數據說明三月市況，實有不妥之處。買賣認知差距續拉大，則是不爭事實。
市況續加溫 實為交投熱絡
之所以數據仍呈熱絡，在於這波行情有極強烈的資金色彩，買家身分或購買目的，屬基本居住需求者有限；是卡位套利投資及置產，撐起目前都會房市買盤。因此，實非單純交易熱，而是交投熱。這從本刊上週市場調查，也獲得若干佐證。
隨資金行情所至，北市房價豪宅化，排擠效應愈演愈烈；而光內湖一區，就堪稱北市房市的縮影。前年內湖曾出現開價百萬個案，金融海嘯後區域行情略有回檔；不過位於大內科計畫旁的最新五期重劃區嶄露頭角後，房價又開始拉高。
今年該區新案全面開到8字頭；帶頭再衝高的，則還是開價一向脫離行情的遠雄。該機構最新案「金華苑」本月公開，表價每坪85～110萬，是五期首宗開價正式站上三位數字者。下半年遠雄同區還有百億大案準備進場，屆時價格開得再高，恐怕都已見怪不怪。
五期新案開價持續墊高，當然會起帶頭跟漲作用，市區新推案果然隨之起舞；文德女中旁30億大案「長耀豁達」，開價就達75～85萬/坪之譜，和先前區域約5字頭行情相比，完全是三級跳。
同區「湖水裔」為國礎建設推出，不過其實是先前「米蘭大道」收購重推。「米」案金融海嘯爆發前進場，當時開價60萬/坪；國礎接手後以新成屋姿態於上週進場，新開價當然『順應局勢』，一下來到80萬/坪。
內湖市區五期 開價持續墊高
業者一般並不會做『無基之漲』；上述兩區新案買盤多來自市中心，價格才能持續衝高。內湖在地客則逐漸轉往開價還在4字頭的潭美及東湖地區，能力稍差者自然得再退到北縣汐止或其他相對低價區塊。
沒錯，東湖旁的汐止，現階段來客中，內湖客就佔相當大比例；內湖及南港客源，目前已是汐止房市來人最大宗。
目前汐止兩大強銷案「長虹大鎮3」、「新南港雙站」，都屬樟樹地區；然當地房市焦點，很快將往東移動。寶佳「合康晶站2」會在6月進場，「甲山林天廈」則是本月底重新公開；連同預定下月進場的汐碇路13億案「東別館」，以大同路為核心的汐止市區，將是當地新戰區。
不過，汐止市區還不算新北市房市第二季最熱鬧的區域。接下來的新一級戰區，恰好都有『新』字，那就是新店和新莊兩市。
先前強銷的新店指標案「玉上園」及「美河市」，銷售都近尾聲。「玉」案其實還有約3百戶量體未釋出，不過承銷之甲山林已撤場；據了解，所剩量體應會在全案完工後再推出。「美」案所剩戶別，則多為辦公室產品。
新店與新莊 Q2新北市戰區
和汐止雷同，新店的新重案區，也在主幹道北新路市區。北新、中正路口附近的指標大案「長虹峰華」月底進場，開價比先前市場預料的稍低，『僅開』60～65萬/坪。山圓建設同區新案則將擇5月進場。五峰國中旁的『五峰自辦重劃區』，則是未來另一個推案重量區。
較偏的北宜路（二段）也有新案，是同區前期案「夢享國」系列之「美麗國」，開價19萬/坪，預料將訴求大台北一線區唯一1字頭價位。
前期本單元已提及「新富都」系列案熱銷，帶出新莊高溫市況，而同區公開不滿一個月的「五星尊爵No.7」已接近完銷；接下來還有多宗新案將陸續進場，而且北部一線建商幾乎全員到齊。
除「新」案之興富發外，還有冠德、寶佳、亞昕、宏普、國泰、鄉林、全坤及麗寶等，都在頭前及副都心都握有土地。保守估算，從去年「新」案首期推出開始，這一年餘內，上新莊一區將爆出2～3千戶，甚至更大的供給量。
先前本單元提到，南桃園市況不盡理想。不過內需力道還夠強的中壢市，情況則稍好，除了幾個開價較高的個案外，一般反應都算平穩。在地推案建立若干口碑業績者，銷況也不錯。
中壢新竹市 內需維持平穩
新竹地區方面，竹北市今年供給再度爆量，不過個案規模則多半不大，以內需為主的新竹市則相反；關埔重劃區的「1極」基地整併後，就達2,700坪，是當地現階段基地最大者，規劃戶數338戶，開價25萬/坪為區域高檔。
同區首宗透天案「雄基心築」也已進場，產品規劃75坪、總價約1,800萬起跳，折合單價22萬/坪；靠近該區變電所，將是本案未來銷售時會碰到的問題。市區超級案「鴻韻」外接待則設在東門圓環，預料開價會開上4字頭。
新竹市區東側的新竹火柴廠基地，則終於在上週正式曝光，案名「綠光」。本案和昌益建設過去模式雷同，變更為科技產業專用區；未來行銷策略也會走一貫路線，以相對低價為主要賣點（預估成交約為15萬/坪）。
最後看到蘆竹鄉大竹地區，近期市場無大變化，千萬總價透天產品去化不快，但還平順，前院停車產品比一樓停車者更受青睞。該區目前最特殊新案，為基地屬丁種建地的「開南金磚2」。
由於基地地目之故，「開」案規劃共74個單位的『套裝產品』，每單位為8到9間套房，實際登記為『發展研究設施』，訴求租給開南大學學生。現場稱租金6～7千元/月/間，已成立代管物業，並招攬到學生租戶，數量達銷售量體之三成，行銷策略則是包租一年。
純民生需求 持續退出大台北
以北台灣近期市況來看，光是內湖相對低價區，單價都在4字頭；折算下來，一般三房產品總價動輒兩、三千萬，絕對非一般首購客層能負擔。這當然導致大台北一線地區產品，大走兩極趨勢。
基地地段佳但本身條件不足者，規劃低總價產品，專打投資價值；基地較完整者，則直接把產品坪數加大總價拉高，訴求置產甚至頂級客層；加上資金行情持續、題材炒作未停，高價產品自然不乏持續追高者。
建物移轉數量高檔，的確反應交易高熱，但這實非真正需求面所致。說實在地，在所謂『自由市場機制』運作下，本地房市，尤其新案市場，真正純粹民生自用需求，恐怕已隨價量持續炒作而急速萎縮；長遠來說，這並非市場發展之福。
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