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出租房屋所收取租金及一切費用應依規定開立全額發票

財政部高雄市國稅局鼓山稽徵所表示：邇來查獲營業人出租房屋，所收取租金收入中包含管理費，惟僅就租金收入扣除管理費差額開立發票，未依規定開立全額發票予承租人之情事。

該所表示：營業人經營公寓住宅、大樓建物或學生宿舍出租業務，所簽定之租賃合約書中載明租金收入金額，另註記含管理費或管理基金若干元，僅就租金收入扣除管理費差額開立發票予承租人。
依加值型及非加值型營業稅法第16條規定，銷售額乃營業人銷售貨物或勞務所收取之全部代價，包括營業人在貨物或勞務之價額外收取之一切費用。

營業人雖主張管理費係是大樓管理委員會開立收據向承租者收取，並無漏開統一發票情事，惟依上開法令意旨，營業人於合約書中約定承租人應付每月租金，雖以附註方式表明內含管理費（或管理基金），然該管理費亦為營業人出租房屋所收取之一切費用之一部分，故仍應就合約內約定之租金全部金額開立統一發票，又額外收取之部分，如第四台費用、修補費用等均須列入銷售額計算。
若營業人經查獲有短報或漏報銷售額者，應依加值型及非加值型營業稅法第51條第3款規定，除追繳稅款外，按所漏稅額處1倍至10倍罰鍰

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財政部臺北國稅局表示，近期查獲A公司向甲君（中華民國境內居住之個人）承租房
屋，租賃契約約定每月租金60,000元加上大樓管理費及停車管理費15,000元(依該大樓
住戶規約管理費係由區分所有權人負擔而非承租人負擔)每月費用共計75,000元，A公司
誤以60,000元的10%扣繳稅款6,000元，發生短漏扣繳稅款情事。
　　該局說明，按所得稅法第88條及財政部48台財稅發第01035號令規定，租賃兩造如
約定由承租人代出租人履行某項納稅義務或代出租人履行其他債務，承租人因履行此項
約定條件而支付之代價，實際即為租賃財產權利之代價，與支付現金租金之性質完全相
同，則承租人於辦理扣繳稅款時，應以其他代出租人履行其他債務在內之給付總額為計
算扣繳稅款之基礎。
　　該局指出，前例A公司如因租賃契約約定負擔出租人大樓管理費及停車管理費，則
於計算出租人之租賃所得及扣繳稅款時，應以承租人負擔之金額在內之給付總額為計算
基礎，A公司每月給付甲君75,000元，則其租金應扣繳稅額應為7,500元（75,000×10%
）。
　　該局特別提醒營利事業之負責人，不論係公司行號或小規模營業人，如因承租營業
場所或店面而給付租金，應按實扣繳稅款並於規定期限填報扣(免)繳憑單，以免逾期繳
納或逾期申報而受罰。