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深圳（樓盤）一手住宅均價連續13個月下跌瞭，但這真的不靜電油煙處理機重要。嚴格限價換來的下跌，其實隻表達瞭政府部門對控制房價的態度。

過去短短一個月裡，深圳二手房報價大幅下降，甚至比過去12個月新房累計降幅還大。其中鹽田區降幅高達7%，羅湖和龍華也超過5%。

這意味著業主的心態正在松動，逐漸動搖保持房價穩定的基石。或許這才是真正要命的數據。

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二手價格才是房價“晴雨表”

根據規土委發佈的數據，今年10月，深圳一手住宅成交2792套，環比微漲2%，同比上漲7%；成交均價54288元/平方米，同比下跌2.38%。

在2016年9月創出61600元/平方米的歷史最高值之後，深圳一手住宅價格已經連續下跌13個月，累計下跌7312元/平方米，累計跌幅12%。

圖片來源：房屋屋

然而，累計下跌的7312元，事實上有將近6000元是去年10月單月下跌的結果，其後的12個月中，深圳一手住宅均價隻跌瞭1323元/平方米，跌幅僅2%。

那個神奇的月份發生瞭什麼？2016年10月4日，深圳出臺“深八條”，內容涉及土地供應、銀行信貸、安居房和保障房建設、預售等多個方面。半年內，深圳兩次出臺新政，一次大幅壓縮瞭成交量，另一次終於控制住瞭價格。

政策出臺後，房價立即大跌。在新房嚴格限價的背景下，一手住宅價格其實隻是一個“風向標”，我們能夠從中讀出的，主要是政府部門對於房價的態度。而真正能夠體現房價漲跌情況的“晴雨表”，還是二手住宅的價格。

圖片來源：房屋屋

由此圖可以看出，在深圳一手住宅價格一路平穩微跌的時候，二手房價格還在上漲，雖然漲幅逐漸收窄，但終於在2017年6月-7月時趕超瞭一手房的房價，再次形成瞭“一二手房價倒掛”的局面。類似的現象，在之前幾次調控導致的房價震蕩期都曾經出現。

2

超過6成二手房下調報價

一手房受限價影響而長期橫盤，二手房價漲幅收窄但仍在上升，所以深圳房價真的下跌瞭嗎？或者真的要下跌瞭嗎？

在最直觀的房價之外，我們還需要其他指標來預判房價的走勢。

最近幾個月以來，真正在下跌的，是二手房業主的報價。

各區二手住宅報價跌幅（10.2-11.5）

區域

羅湖

福田

南山

鹽田

寶安靜電機保養

龍崗

龍華

二手住宅報價跌幅

5.7%

2%

1.9%

7%

3%

4.7%

5.4%

數據來源：中原地產

據中原地產統計，自10月黃金周至今的5周中，全市各區二手住宅報價普遍下跌。5周中，隻有福田、南山和寶安曾經出現過小幅的上漲，但最終也被大勢抹平，隻是總體跌幅小瞭一些而已。

其中，羅湖、鹽田和龍華的報價跌幅均在5%以上，換言之其平均降價幅度已超過1000元/平米，接近甚至超過過去12個月以來深圳新房的總降幅。

此外，在全部二手住宅中，過去5周內報價下跌的比例始終在60%以上，說明報價下調不是個例，而是多數業主做出的普遍選擇。

數據來源：中原地產深圳7區上周二手房報價全面下跌

據瞭解，近期首先開始降價離場的是少部分投資客。這批投資客要麼因為資金緊張而不得不出售手頭的房源，要麼已經在過去兩年的暴漲中獲得瞭重組的利潤，可以借當前房價橫盤的時機大筆套現，或者更換手中的籌碼。

部分有改善需求的業主，可能已經掛牌許久，甚至早就看好瞭想要入手的房源，但卻遲遲無法為手頭的房子找到下傢，隻好進一步降低報價吸引購房者。

當購房者的觀望意願越來越強烈時，剩下的一些真心想要出手的業主，也不得不降低報價，以期在市場中占得先機。

此外，近期銀行房貸利率普遍上浮，銀行放款速度也變得更慢，都讓二手房業主的心態不再強勢，不少業主紛紛主動聯系中介降低報價。

業主的報價變化反映瞭其心態的變化，房價橫盤日久，政策和輿論的雙重打壓。業主心態的微妙改變，或許也是對房價構成重大影響的關鍵因素之一。

[ END ]

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文章來源：微信公眾號Q房地產頻道

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