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內容來自sina新聞

扼住地產商的咽喉銀行收緊涉房融資風控

  仿佛一夜之間，中國高房價的冰山便出現迸裂。

  近期杭州、常州等地傳來的樓市降價消息，疊加銀行收緊房貸、QE退出、人民幣貶值等外圍因素，令長久累積的對於中國房地產泡沫的擔憂集中爆發。

  無論房價上升還是下跌，信貸與房地產走勢高度正相關。自去年下半年以來，商業銀行便開始壓縮涉房信貸。今年隨著QE3逐漸退出，海外融資成本也步入上升通道，房地產行業資金趨於全面緊縮。

  "相比政府的行政調控，銀行信貸調控對開發商的影響更大。"全國政協委員、星河灣集團董事長黃文仔說。

  涉房信貸實質性收縮

  "信貸是影響房價走勢最關鍵的因素。"北京中原地產研究總監張大偉說，多年樓市歷史表明，信貸收緊的年份房價一律下調，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。

  萬科董秘譚華傑指出，開發貸、個貸加起來，是開發商整個資金來源中占比最多的；而購房者首付款和個人按揭貸款，是開發商近兩年最為倚重的現金流。國傢統計局數據顯示，2013年房地產貸款餘額同比增長19.1%，占貸款總量比重達到20.33%。

  多傢中介、代理、研究機構人士向21世紀經濟報道記者證實，商業銀行對個人按揭貸款的收緊從去年四季度就已經開始。

  近期，克而瑞研究中心對北京、上海、廣州、深圳等一線城市進行的調研結果顯示，各城市主要銀行個人住房貸款總體依然趨緊。工農中建交等五大行首套利率基本維持基準利率，廣州農行甚至上浮5%，僅北京中行有條件地可以9折優惠；招商、浦發、興業、中信、華夏等股份銀行在個別城市如廣州的首套房貸利率分別上浮5%-20%不等。

  從放款時間上來看，去年四季度就已開始的放款延遲，仍在繼續。國有大行普遍在10個工作日到20個工作日，股份制銀行和一些城商行普遍在1-2個月甚至更久；此外，廣發、平安、民生等去年暫停辦理個人房貸業務的銀行，信貸房貸流程缺錢急用哪裡借錢信貸房貸流程貸款全省皆可處理新年仍未重啟。

  據21世紀不動產金融事業部介紹，現在一些商業銀行的分行都失去瞭房貸的審批權限，在放貸額度上也被監管，審批的流程更加嚴格，排期有序的放款拉長瞭尾款到達期限，放款速度放慢，由節前的25個工作日左右延長到目前的2個月左右。

  分城市來看，商業銀行放貸傾向於一二線城市寬松，三四線城市收縮。"河北固安、永清不少銀行已經暫停對外地人房貸發放。"在河北買房的張燕說。

  更令三四線城市中小開發商焦灼的是，商業銀行的信貸支持力度在減小，甚至放棄。

  安信證券分析師萬知直言，銀行在2014年會大幅收縮房貸和開發貸。因為整個2014年尤其是上半年，房地產行業基本面處於下滑通道，成為高風險行業，銀行收縮符合自身利益；另外，2013年銀行對地產行業的投放達到空前規模，今年有必要降低房地產占比。

  萬知指出，2014年開發商融資會很困難，房地產進入資金成本拐點，包括購房者和開發商的資金成本都進入瞭趨勢性的上升通道。資金成本的上升，將吞噬開發商利潤，行業進入大調整周期。

  "影子銀行"嚴控地產風險

  "政府收緊對房地產市場的借貸已不是新政策，3年前已開始實施，這才導致影子銀行的出現。"香港中原地產集團主席施永青說，地產商沒法從銀行系統得到所需資金，唯有透過私募基金發行信托產品，向民間集資。

  21世紀經濟報道記者瞭解到，除瞭萬科、保利等極少數房企外，其他房企很難獲得低成本的銀行貸款，因此夾層融資、地產信托、基金子公司、私募基金、海外發債等通道，在2013年被廣泛使用。

  以興業銀行叫停的夾層融資為例，即多為銀行委托信托公司，向項目公司進行"明股實債"的投資，這種模式在國內地產融資鏈條中應用十分廣泛，融資主體不僅包括中小型開發商，也包括部分上市房企。

  "絕大部分進入房地產的信托、券商資管、私募基金的錢都是由銀行資金池而來，它們隻是充當瞭通道；如果銀行收縮表內、表外融資，房地產信托、私募等通道都會受到影響。"一位私募人士說。

  平安證券報告指出，除瞭房地產貸款，開發商資金來源中自籌資金占38.8%，其中相當部分來自於信托及銀行表外融資，如果銀行表外和表內同時收縮房地產業務，將對開發商一半的融資能力產生打擊。

  施永青指出，地產商向民間大量集資，實際上抵銷瞭中央的(信貸)收緊政策，釀成更大的風險。中央現正著手對這類繞過銀行系統向民間集資的方式進行梳理。

  記者多方瞭解發現，目前所有與房地產相關的金融機構都在評估和防范風險，業內預計房地產信托等通道類業務今年規模將會大減。

  以一二線城市和三四線城市作為"風險劃線"方式，在金融機構內部開始廣泛運用。其認為一二線城市房地產市場仍將火爆，投融資業務受影響較小；三四線城市房地產漸至拐點，風險值得警惕。

  另一個風險評估方式，則基於抵押品和資金流的計算。深圳房地產私募基金德信資本董事長陳義楓認為，有足值的資產作為支撐，包括必須有足值抵押物，或者公司整體過戶等。這是安全性的底線。

  施永青認為，目前受壓較大的是銀行業與實力不足的小型地產商，尤其是項目過多集中於二三線城市的地產商。有些二三線城市供應過多，樓價無可避免需要調整。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-06/08292634314.shtml

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