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購地自建〈一起建屋20月〉

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2015/3/18

◎成立工作日誌

    開始記錄這次專案的歷史,紀錄不一定每天都要記錄,因為有時會有等待的時間,只要記錄進度有推進的事情就可以,記錄的好處包含可以查看之前是否有金錢支出,或是原先認為不重要但後來很需要的關鍵人物的聯絡方式等。

◎購地自建與買成屋比較

    購地自建與買成屋哪個好?其實就像是在比較買衣服一樣,有些衣服是訂做的,有些衣服是固定尺寸大量製作,而量身訂做的衣服一定比較合身卻也比較貴,天生衣架子的人,怎麼穿怎麼好看,拿了就走,方便又便宜,但對某些人來說,差那麼一點穿起來就卡卡的,端看穿衣服的人需求。對我來說,住在自己設計的房子裡,家裡就像是多了一個機器人,幫忙我做了不少事情。

◎土地的取得

土地的取得來源有幾種,包含繼承取得〈長輩留下來的〉、國有財產局的標售、法拍、專門介紹房子買賣的房屋仲介、親友私下介紹土地買賣等。本案的土地取得透過房仲介紹,雖然找房仲必須多付一筆房仲服務費用,但以入門新手來說,房仲可以提供多一些的保障,風險相對降低,房仲可以提供較明確產權資訊〈避免抵押借貸、土地所有權共有等複雜問題〉,對於建屋的法律規範也可以提供相關意見,同類型的土地有較多筆數選擇等好處,土地類型的選擇,可以鎖定一般平地〈避免山坡地〉,土地方正,預算許可的話面積大一些〈最好大門面寬4.5米以上;臨路六米以上,讓垃圾車般大小的車子能經過才能避免拉高建築成本、地坪35坪以上〉較好規劃,適合新手入門;如果是繼承取得,或是預算因素無法取得大又方正的土地,那麼就必須以建築設計的手法來補強地形不理想的劣勢。

◎開始找土地

    確定覓地區域,例如:台南市學甲區,覓地區域就鎖定在學甲區內,以老婆家為中心,半徑3公里內的土地作考量,儘量避免在邊界〈橋、鐵路、河流等〉之外,往返較安全方便。找尋適合且喜歡的土地除了憑藉自己的感覺,應該要有更理性的方式,接下了的兩種分析,可以讓找地更有系統、條理。

◎學甲區適宜性分析

    「土地適宜性分析」主要依自己的需求所定,一般人都不希望自己的居住地方有自然災害,像是土石流、水災、地震、空氣汙染等危險因子;希望自己住的地方最好能在捷運站旁、轉角就有超商、上班只要走五分鐘就能到等,許多好處,因此必須調查該區地理環境資訊。針對上述劣勢,我們可以利用水利署網站調查「淹水潛勢」分佈,利用農委會水土保持局網站調查「土石流」分佈,利用中央地質調查所網站調查「斷層帶」分佈,環保局網站調查「空氣汙染」指標,也可以自己騎車現場找尋並記錄公車站牌分佈地點、土地使用分區圖等,並將所得資料繪製在一張描圖紙上再將描圖紙重疊,這樣就可以找尋出適合自己的土地區域範圍與地雷區。如下圖:〈將第一張描圖紙與第二張描圖紙重疊在一起,就形成第三張描圖紙。〉
《進階版》:有時自己所需要的地理資訊太多導致描圖紙過多,或手繪無法那麼精準,可以利用免費的電腦軟體,QGIS〈地理資訊系統〉,新增shape檔圖層,加入向量或影像圖層,將不同的圖層套疊再一起,也可以做點、線、面的編輯。

◎從行政區範圍縮小到社區範圍

由於我是外地人,所以選擇在學甲租房子蹲點做調查,利用空閒時間騎著腳踏車到處閒晃,認識當地路段,順便感受環境帶給我的感受。一個社區規模大概由二到三個村或里組成,每個社區所營造出來的風格都不太一樣,可以觀察當地建築形式風格,與村民哈拉、留意當地商店街發展強度、公共設施〈圖書館、警察局、醫院、公園等〉建設。

◎自有土地SWOT分析

相較於適宜性分析找尋適合自己的土地,SWOT分析則是用來分析手邊既有的土地,因為是既有,所以沒得選,只能想想如何地盡其利,而用適宜性分析找到土地,也可以再加以SWOT分析,SWOT包含優勢、弱勢、機會與威脅等四個因素,將這四個因素找出相關因子,並做連結,想辦法趨吉避凶,是個解決問題的好方法。〈下表以作者大學時的作業為範例:某百貨公司土地開發案。〉

◎蒐集各房仲網站的土地資訊

先衡量自己需要的土地坪數與可負擔的總價,然後到目標社區走走看看,哪裡有插房仲的旗幟或貼售地廣告看板,也可以到房仲店裡拿廣告單,圈選出適合自己的土地類型或利用各大房仲網站找尋「建地」〈台灣的土地使用有區分為專門農作的農業用地、蓋工廠的工業用地、專門蓋住宅的建地等〉,製作成表格較容易做比較,內容可以包含:方位座向、照片、商家、價錢、地段等,一自己的需求而定。

◎土地現場觀察與居民訪談

從整理出來的網站情蒐表再篩選出自己最喜歡的三塊土地,並列舉出問題,例如:能否蓋住宅?退縮的法定空地?有無設定抵押權或它項設定?現場是否可提供水電?有無化糞池?地上是否有物品或人佔據?大門口有無電線杆〈壁刀〉,變電箱,風水問題?自己是否需要用到貸款?是否需預留通道給鄰居?調地籍圖與土地登記謄本,看使用分區是否符合需求?建蔽率與容積率?是否為凶宅?有無埋廢棄物?鄰居民情如何?留意鄰居排水孔是否朝向該地,若有可否改善?臨路寬度是否可駛進工程車、垃圾車?有無鄰避〈焚化爐、墓園等〉設施?自然因素〈日照西曬、禁限建區、落山風、海霧等〉?醫院、公車站牌、超市有無?排水容易與否?淹水紀錄?聯絡仲介,約帶看土地,順便問問題,有些問題房仲無法正面回答,因此要與居民做訪談,並觀察周遭。


4/14

◎持續找地、看地

與房仲約看土地,看完土地後,隔兩天再到現場觀察三次,包含晚上觀察兩次,這個月份大概就是不斷的找地,約房仲看土地,探訪當地居民土地的情報資訊,大概看了十幾筆土地。

◎找尋相關書籍

向圖書館或書店找尋有關購地自建的書籍,也是降低土地開發專案風險的好方法,參考別人的經驗,特別去留意容易出錯的地方,減少損失。

5/2

◎法規

購地自建會牽涉到許多法規、法條,包含建築技術規則、建築法規、土地法、土地稅法等,並可以調閱「該地〈台南市〉建築管理自治條例」、查詢當地都市計劃做參考。

5/5

◎﹝住宅型導向﹞三力溫度計

三力溫度計是以自己的偏好對該社區環境給予分數量化,本案分別以地區經濟力、交通便利性與醫療服務品質做評估。

一、             地區經濟力:百貨公司〈5分〉、速食餐廳〈4分〉、超級市場〈3分〉、便利超商〈2分〉、柑仔店〈1分〉。

二、             交通便利性:三鐵共構的台北車站〈5分〉、捷運站〈4分〉、幹線公車〈3分〉、一般公車〈2分〉、當日來回兩班的公車〈1分〉。

醫療服務品質:中心醫院〈5分〉、區域醫院〈4分〉、地方醫院〈3分〉、多間診所〈2分〉、一間診所〈1分〉。

◎請教前輩

    這幾天剛好被軍中教召,想不到也遇到正在購地自建中的同袍,稍微了解整個流程。

5/16

    到房屋仲介店裡,詢問如何收費?包含代書費、仲介費用各多少?還有指定建築線費用須由賣方負責〈土地要蓋房子必須先指定建築線,指出來的建築線也有時效性,為了避免購買到無法指定建築線的土地,所以請賣方先指定出建築線〉,拿取土地資訊影本。

房仲手裡取得的土地資訊影本是比較概略的,如果要更詳細與精準則必須自己到地政機關調閱。

5/19

    持續和房仲約想看的土地,並到現場看地,使用手機拍照四周環境,並等房仲離開後再與鄰地居民做訪談調查,觀察土地現況。

5/30

私自夜晚巡視土地,打聽身邊有無目標土地關係人。

◎選出三筆土地

    選出最適合自己的三筆土地,並做表格分析排序

◎擲筊

純粹看個人信仰,台灣人的習俗就是愛求神問卜,有些人也會請地理師幫忙看,不管是哪一種,都別忘了禮貌〈就是紅包〉。當我們再找地時可以看得出地面上的狀況,可是地面下的狀況在購入前無法鑽探,有可能埋廢棄物,也有可能埋人骨或獸骨,因此人無法做的事情,就只能拜託神明。本案在購入後,才聽到有埋風水局在地底下,因此蓋屋前還特地跑去擲筊,好在籤詩是上籤。如果在工地施工期間,真的挖出人骨或獸骨,可以請法師或道士幫忙,大部分是請入萬善公祠。

◎調閱土地資訊

先針對心中的第一名土地,到地政事務所調閱資料。

1.     第一個要注意的是左上角的列印時間,是否最新。

2.     土地登記謄本就像是土地的身分證,土地標示部寫的是該土地的屬性;土地所有權部寫的是人與土地的關係。

3.     調閱謄本的用意:(1)了解產權的複雜程度(2)算增值稅(3)查它項權利設定〈預防債的移轉〉(4)可以考慮要不要直接找地主洽談(5)土地使用地依據(6)與地籍圖核對面積大小(7)申請土地使用分區証明〈調查容積率、建蔽率〉。

4.     「地號」則是該土地的身份字號,顯示為某個段,第幾號。

5.     買賣土地最怕的就是買到有抵押借貸的土地,因此要仔細查看土地登記謄本裡的「它項權利設定」,有設定就會顯示在謄本上,若為空白即沒有設定。若對地主私下借貸有疑慮,可以請地主加簽切結書,避免債的移轉。

6.     現行台灣土地分為「都市土地」與「非都市土地」兩種,劃分的依據則是看有無在「都市計劃」內,若有,則為都市土地,謄本上可以看「土地使用分區」或「使用地類別」,使用分區為「空白」,則為都市土地;非都市土地若顯示「鄉村區」,則是可蓋住宅的地方。

要查建蔽率與容積率則到都市發展局或區公所申請〈並且可以探聽該地是否可指定建築線?是否需要退縮?〉
查看權利範圍,要選擇:全部,1分之1,才能減少爭議。
1300地籍圖〈每份約三十元〉,地籍圖如下〈取得地籍圖後,實地到現場以步伐或皮尺測量,與資料做比較〉

6/28

◎繪製建築設計草圖

繪製建築設計草圖可以在土地取得〈購入〉後再準備,但由於這次的專案希望能盡快完成,因此再調土地資料出來後,就開始著手繪製建築物空間平面圖與建築外觀草圖。個人認為比較簡易的設計方式,就是複製舊家的格局再去修正,想想自己原本住的地方,有那些優點與缺點,把優點保留下來,再用設計改善缺點部分,當然,必須土地形狀及面積能充分容納才可以。

依照土地登記謄本記載的面積x都市計畫土地使用分區證明書所記載的建蔽率=一樓可蓋的面積

例如:139.5x60%=83.7平方公尺

2.基準容積率/基準建蔽率=可蓋樓層數

例如:200%/60%=3.3→可蓋三樓
基地底圖,將地籍圖上所載的該土地地形照比例畫在白紙上,作為基地底圖,並且依建蔽率算出來的面積,在基地上畫出範圍

列舉出自己所需的建築物需要哪些機能?哪種結構?利用描圖紙疊在基地底圖上,開始畫出自己需要的空間平面配置圖,從外到內包含車庫、門廊、玄關、客廳、房間、衛浴、廚房、洗衣間、水塔等,最後在畫入傢俱。可以多用幾張描圖紙、畫出不同的空間排列。確認好最終版後,面積大小、建物朝向,在與地籍圖核對一次。

§進階版:可以利用office軟體裡面的visio程式,電腦繪圖,修改更方便。

使用三維座標畫出建築外型草圖,可以從長方體開始設計,在慢慢的雕刻出自己喜歡的外觀

最後再將建築外觀塗上顏色。

§進階版:利用免費軟體SKETCH-UP ,可以更詳細的畫出建築物模型,連剖面跟透視都可以顯示。

◎免建築師簽章的樣板屋

    自己繪製好空間平面配置與建築外觀圖可以省下幾千塊的設計費,如果懶得畫空間平面圖與建築外觀,又想省下建築師的費用,那也有免費的樣品可以參考,內政部營建署有提供96年度「鄉村地區住宅興建設計圖樣之徵圖比賽」

可以直接利用設計好的建築圖就免建築師設計費,但土地必須符合建築圖的規模大小。

6/30

到「內政部不動產交易實價查詢」,調查周遭的房地價,這樣議價才會比較有依據。

與房仲約時間準備議價前,在觀察一次土地現場。

7/1

    請房仲提供「不動產說明書」〈實務上都是「簽買賣議價委託書」後、房仲才拿給我們看〉,然後和房仲商量單〈總〉價,也就是議價,並討論議約的但書〈例如:鑑界費用、指定建築線費用由賣方負責,私人土地供役道路同意書、沒以土地私下借貸的切結書、共用牆壁的協議書等〉。

 

◎共用牆壁

    台灣地狹人稠,共用牆壁是很常見的一件事情,當兩、三戶人家一起蓋連棟的住宅就會有共用牆壁,好處是兩戶可以分擔一面牆的價錢,一省就是好幾十萬塊,越多棟連在一起就省越多;缺點就是要改隔間或拆牆壁的話就要取得大家的共識,但時間一久,人來人往,鄰居的友善與否無法預期,協商就很麻煩。本案的土地,鄰地剛好是原地主的弟弟,由於鄰居當時蓋屋,牆壁柱有一半是在本案的土地上,也就是柱子的中心剛好在地界線上,因此算是鄰地建築侵占到本案的土地上,如果我方新蓋建築物要釘或使用共用壁,依習慣必須包紅包給鄰地主,作為補償鄰居的建築成本。如果不使用共用壁,請鄰居拆除還地則傷雙方和氣。最後本案選擇的方式是不使用共用壁,但請賣方附上「使用共用壁協定書」〈如果要使用共用壁,則需要此協定書,在申請建築執造時會用到〉,理由是希望雙方有共識,清楚知道地界範圍在哪裡。

◎土地被佔用

    土地所有權人有維護及管理土地的義務,本案的土地一側是共用牆壁,另外一側則是明顯被建築物吃過界,解決的方法是與鄰地主簽「土地租賃契約」,將佔用轉為租用,當然,為了與鄰居保持友好關係,我們也不是真的要賺租金,純粹也是希望大家清楚地界範圍在哪裡,因此租金是超低價。

◎節稅

 一、增值稅:對於售地的賣家,比較會在意的是如何讓土地售出後,土地增值稅降到最低,房仲前輩提供一個節稅的好方法,就是在空地上蓋一間最小鐵皮屋作為自用住宅,這樣可以適用自用住宅優惠稅率。

二、贈與稅:如果要買地送給老婆,那就算夫妻贈與,夫妻贈與無上限,所以沒有贈與稅的問題;但如果不是夫妻贈與,現在贈與價值在250萬以上,才會課徵贈與稅。

◎建築線

    通常要蓋建築物前必須先指定出建築線,但道路或廣場開闢完成,其境界線經主管機關公告指定為建築線者,免申請指定建築線〈可以拿地號到都市發展局詢問〉。當土地位於巷子內時,也可以打聽該巷內鄰居是否曾有指定過建築線成功,如果有案例,那就應該沒問題了。

◎道路的種類:

一、計畫道路:都市計劃好的道路,道路有地號。

二、既成道路

三、私設道路:在地籍圖上無法看出道路,本案前庭就是私設道路,當每一戶前段都留一些空地供人通過,就成了私設道路。

◎道路退縮

本案在小巷子內,約四米的道路,因此建築時必須退縮,退縮的長短依當地的建築管理自治條例為準,本案以現有道路為基準向兩側退縮各1.5公尺

7/2

    談妥單〈總〉價,並且確定議約裡的但書賣方都同意後,就可以簽買賣議價「委託書」,再放斡旋金,斡旋金多少不一定,本案斡旋金為三萬元。

7/20

本案為都市土地,所以到區公所申請土地使用分區証明。

7/27

完成議價,簽不動產買賣「契約書」〈簽約前再調閱一次土地登記謄本〉。

◎房仲收款方式

第一期〈簽約款〉→總價10%

第二期〈備證用印款〉→總價10%

第三期〈完稅款〉→總價10%

第四期〈點交款〉→總價70%

◎履約保證專戶

    履約保證專戶可以讓買賣雙方交易更有保障,避免賣家捲款潛逃。如果沒透過房仲,私下找親友買地可以用銀行的「一般買賣價金信託」,相當於履約保證金制度,只需要買家、賣家、與銀行三方就可以完成。

◎列出自己所需的建築物機能導向

1.無障礙空間:乾濕分離的浴室。

2.大門口外有門口燈、插座、水龍頭

3.停車免淋雨設計

4.鋼骨加磚牆面

5.一平方公尺的廚餘花圃

6.尊親房

7.用水空間排在一起

8.屋簷延伸加大

9.分期預留開發建設

10.冷氣房盡量小空間、通鋪

11.使用易DIY更換水龍頭、燈管

12.浴室使用黃色磁磚較耐髒

13.系統天花板

14.霧化透光玻璃

15.使用省電燈泡

16.單一大開口優於多數小開窗口

17.雨水撲滿

18.基地墊高20公分

19.前後門廊水泥基礎至少深度3公尺

20.檢查開門時是否會擋住窗戶

21.跟人一起討論、改進

22.如果要在戶外擺設機器設備〈熱水器、洗衣機〉,必須考慮日曬與噴雨面的影響。

23.室內漆色調與地板、窗框一致較方便。

24.地磚選用大片的,以防老舊後小片地磚脫落較易割傷。

25.浴室濕氣易透出牆外,臥室床避免緊鄰浴室牆面。

26.系統天花板高度在4.6m以下,是個人上漆極限,再高就漆不到了。

8/2

手繪製建築空間平面圖及外觀設計草圖

8/5

電腦繪製建築空間平面圖及外觀設計

8/6

建築空間平面圖及外觀設計細部介紹,包含3D建築圖四個面及X射線圖。

8/7

製作「建案計畫書」及建物環視動畫,書面列印,核對有無符合建物機能導向。

8/9

列印建案計畫書PPT檔及影片檔。

8/15

走訪在地建築,作為設計在地厝的參考

8/21

3D繪圖小技巧發現,樓層間相距一公分,修改較方便。

8/25

指界,也就是指出該土地的位置範圍,前、後、左、右鄰地主都會跑出來共同指界,因為這會影響到大家的權利,也剛好可以藉此先認識一下鄰居。

    釘樁時拍照存證以做後續再利用。

◎門前的電線杆

    大門口角落剛好有一支電線杆,在風水學上是對住家不太好的,由於電線杆剛好在本案的土地上,是可以請台電人員做遷移,不過我們將它做為信箱的依附,所以還是保留下來沒有遷移。

 

8/27

    複習「建築計畫技術規則─建築設計施工篇」第一章、第一條、第三款,不計入建築面積類。

一、             建築費用:找建築師,了解近期建築成本,磚造、RC〈鋼筋水泥〉每坪約七萬元,鐵皮每坪約五萬元〈含水電管線〉,由於我們要蓋房子的土地有鄰房相連,如果要蓋鐵皮屋的話,必須有防火間隔,退縮1.5公尺,因此不考慮鐵皮。如果要蓋二樓以上,則要用磚造加H型鋼。若蓋一樓平房,15坪以下單價會更高,另外蓋二樓會比只蓋一樓划算。一次蓋好比預留管路分批蓋還要省錢。

二、             其他費用:

1.         建築設計費1200/坪,不足45000元,以45000元計算。

2.         衛浴、廚具另外算。

8/28

    詢問建築師營業時間,並約下次詳談時間,建築師負責畫建築圖,營造施工廠商自己找〈也可以請建築師推荐〉。基地前臨路寬度要夠工程車〈混泥土車〉進出。

8/30

    列出建築疑問,準備詳談。取得舊建築的「工程圖說」與「結構計算書」範例。

8/31

列出建築疑問清單:

一、             建築一次完成體估價

二、             分期開發各期估價

三、             營建貸款

四、             結構工法

五、             營造商推荐

六、             提供自己的建案計畫書供建築師了解。

七、             建築營造概略時程表。

9/1

與建築師面談。準備第二設計圖當備案。貸款部份要詢問銀行。

1.     如果以H型鋼加砌磚牆,較適合3樓以下的建築。

2.     蓋一層樓的單價約等於蓋二層樓的單價<蓋三層樓的單價,所以錢夠的話,蓋二層樓會較划算。

3.     建築師可以一次出預留各期到全完成體的圖,到時再施工〈違章〉可以使用,如果要合法增建到時還是得再跑建築師事務所一趟。

4.     若土地無法蓋房子,還是可以申請臨時用電〈電錶〉,但是會比較貴。

5.     一層樓的H型鋼〈10*20公分〉;兩層樓的H型鋼〈40*20公分〉鋼骨較粗。

6.     若要蓋兩層樓,二樓又有衛浴,則結構必須較強,二樓板必須用「鋼承板+混泥土」。

7.     取得營造商名片。

8.     營造商收費方式:依施工完成點分期付費。

9.     頂樓天花板不做樓地板較便宜〈外牆直封至屋頂〉。

10.    懸山斜屋頂有通風球較不悶熱。

11.    水泥若無法一次到位,一體成形,則易會有裂縫。

◎貸款

一、房貸:

    如果手邊有另外一棟自有的房子,建物必須要有「保存登記」〈建物有建號與門牌〉,才具有物權效力,才可以跟銀行抵押借貸金錢。

二、小額信貸:

1.有扣繳憑單〈整年度〉

2.薪轉存證〈一年度〉

3.平常有使用信用卡習慣

4.信貸年息3.5%,可貸30萬到50萬元,5年內須還完。

9/5

聽到鄰居風聲,在整地開挖時,有挖到風水小物〈碗碟、獸骨之類〉,準備請神明求解。

9/6

    營造商只負責動土祭拜,如果地下有挖到人骨、獸骨、風水局的話,業主必須自己找風水師、師公、法師處理〈費用業主負擔〉,誦經、淨地,挖掘出來的人骨送萬善祠。通常有超科學問題的土地,會整地剷平,讓空地曝曬一段時間〈約一年〉再動土施工,讓陽光長時間淨地。

9/7

針對風水局列出問題核心與思考解決方法:

一、             設多久了?

二、             何種陣法

三、             誰設的?與原地主有何過節?

四、             如何破解?

五、             本案關係人有哪些?

六、             利用「訪談」,了解問題,正視問題,解決問題。

經過求神問卜抽籤詩後,抽到的是上籤,士氣大振,繼續向前行~

9/8

    找設計師,談初步共識,預留空地,前後都要,如此一來採光跟通風都較佳,至少3x3平方公尺,未來也可以增建做準備。

    房子蓋好是長遠的,不要想蓋短期然後打掉重建,因為拆除執照申請較麻煩,而且非常不划算。

    建築事務所可以幫忙申請指定建築線,每次費用一萬元,若要增建的話需要再指一次。

    討論方案:

一、             純一樓平房+夾層〈樓中樓〉,樓中樓要完成,必須再找營造商二次施工。

二、             鐵皮屋頂,住宅淨高4.2m〈一樓挑高極限,地板到屋簷的距離,有效防火高度、減少夏日鐵皮屋內高溫〉。

三、             目前冷氣機主流為分離式,砌磚時請營造商幫忙預留冷氣孔。

四、             兩天後建築師出草圖再面談。

五、             建築師費用於申請建築執照時付費。

六、             離鄰地界一公尺以上才能開側窗〈防火考量〉,否則只能二次施工。

七、             營造商若請在地的工班,則調貨會較快。

八、             基地開挖深度1.2m,大範圍的挖,有挖到寶的話再加深挖,開挖時盯場,避免閒雜人等丟垃圾入基地。

9/11

    建築師草圖完成,約時間再討論。

◎營造商,可以請建材行或建築師推薦,可以看附近有無獨棟新建物,問屋主營造成本與營造商名稱,概略初估預算。

9/16

取得本案建築平面、剖面草圖,等土地完全過戶〈指定建築線確定〉再連絡建築師。

10/2

公所會勘完畢,指定建築線完成。

10/7

報稅完成。

10/14

報稅單出來。

10/15

匯完稅款。

10/21

與地政士〈代書〉做土地買賣結案,簽收土地權狀〈核對字號〉、土地謄本、指定建築線圖、鑑界成果圖、繳點交費〈規費、印花稅、代辦費等,共約八千元〉。

10/22

    把土地登記謄本、指定建築線圖〈有效期限八個月〉交給建築師,討論建築圖。

    若第二期要增建,則只有開窗問題,並無新與舊棟之間距離差的問題,建築退縮由道路水溝蓋退後1.5m

    等建築師畫完六張正式建築設計圖,就可以送件政府機關,政府機關審查完就可以取得建造執照,之後就可以動工建造。

◎與營造商合作注意事項〈雖然本案也不是每樣都做到,但還是可提供參考〉:

一、             認真確認合約書

二、             要監工〈找特定人員或建築師〉

三、             正式完工後再匯尾款

四、             不過度殺價,以免影響施工品質,應以合作互利、多溝通取代互佔便宜。

五、             有保固期間,至少兩年。

六、             輻射屋與海砂屋檢測結果

七、             找有信用的營造廠商,在地的建築師與營造商較佳。合格的營造廠:「綜合營造廠」或「甲〈乙〉級營造商」。

◎監工注意事項:

一、綁鋼筋:確認號數與品質。

二、水電管線:供水管為保溫不鏽鋼管或傳統PVC管?〈價錢有差〉;電線管是硬管或軟管?是否有網路線配置?電視收訊電線是否周全?施工時不可太靠近水泥表層。

三、超過十天沒進度就要與營造商溝通。

四、防水工程:外牆需要三天以上晴天才能施工,需在泥作打底後,貼覆表材前做好防水層。銜接面若一次完成較不易滲水。

五、無法親自監工時,可以聘請建築師幫忙監工〈或重點監工〉,協助拍照存檔。

六、為了避免與鄰居之間的糾紛,動工前可以拍攝現場周遭狀況,避免鄰居房屋以舊有毀壞部分,牽拖到本案工程。

 

11/19

準備小便章、四萬元,到建築事務所領圖,自己再看看有無要改善的。

11/22

拿圖給營造商估價、估工期,材料選擇。

12/3

現行法規建物現值大於220萬元,贈與一般人會課10%的贈與稅,夫妻互相贈與〈無上限〉則免課稅。

◎侵占土地解決方式

建築侵占過界算是常見的問題,一方面是以前測量技術較不精準,另一方面則有可能地主無意或故意,而鄰地主也沒注意,所造成土地被侵占問題。

一、           對方占我方土地:請對方到地政事務所申請鑑界→協助分割→看對方占多少,再辦過戶。

二、           成立租賃契約,將佔用轉為租用,等以後要重建時,退縮後再建築,還地給原地主。

12/4

到擇日館請老師選擇動工日期。

◎營造商收費方式:

一、材料、施工發包:自己向建材行買建築材料,請工人來施工,施工費用以天計算,或看一坪多少錢。

二、統包:全權交給承包商,業主當甩手掌櫃。

◎建地如果不蓋房子,也可以申請臨時水電,但臨時水電有其使用期限,且費用比較高,如果土地需用水電,建議可以蓋小倉庫作為名目,申請水電。

12/5

列出問題,與營造商討論。

工人的點心、茶水費用是否有包含在內?有無含衛浴設備、燈俱?浴室洗手台?售後服務與保固?電視線有無拉到大門口?室外與浴室有無插座防水蓋?戶外熱水器留線還是做成插座?戶外燈留線還是做插座?工人保險?不含房屋所有權狀?

12/20

取得估價單

12/22

業主先與建築師一起討論估價單的營造費用。

業主、建築師、營造一起討論營造費用。

12/27

業主、建築師、營造商一起面談討論。注意事項:使用合格的化糞池〈如估價單所示〉、室內牆整體粉光、「自辦」辦理、免油漆、浴室必須用磁磚、水電外線〈政府有開收據的必須業主負擔〉、跑照約三萬元。

◎營業稅:無開發票,免付。

◎可以約下次正式簽「工程合約書」〈提早預鑄鋼鐵〉,工期約半年,有售後保固兩年。

◎付款方式:按照工期進度匯款,分為四期。

第一期:簽約金30%

第二期:地坪工程完成並於驗收〈業主、監造人、自聘建築師〉合格請款30%

第三期:鋼架工程驗收合格

第四期:本工程全部完成

2016/1/2

從擇日館取得動土的良辰吉時,與淨符一張,動土祭祀要按時,真正開工可以延後〈營造商會包辦動土祭祀,業主不一定要花費擇日這筆費用〉。

1/4

取得修正過後的估價單,與營造商議價後再簽約。

1/5

議價到101萬元,約1/7簽約,到時三方〈營造商、建築師、業主〉到場。

1/7

取得工程合約書,告訴營造商動土良辰吉時,詢問需要準備祭祀的用品有哪些?

流動廁所在完工後留下繼續使用。

等建照出來後再付第一期工程款。

1/8

業主在動土儀式可以參拜,但動土〈以圓鍬在地界四角作勢剷土〉時業主必須迴避。準備祭祀折疊桌、水果、餅乾、罐頭祭拜好兄弟。

◎動土儀式:先燃淨符放入淨爐裡,繞地界四周及中間→祭拜→動土〈請營造師傅拿鋤頭在中間、四角敲一下,並說’’動土大吉’’〉,對業主來說,入厝比動土來得重要許多,入厝要拜當地小神〈土地公、三太子等〉、好兄弟、地基主。

1/10

列出自己對營造過程的疑問:工人點心、餐費、茶水等。

營造商回答:統包會負責工人點心、茶水,屋內有馬桶及洗手台。

1/12

建照出來,約營造商,問何時簽約、匯錢、備料。建築師報開工。

1/13

與營造商簽約,指定匯錢日、動土時間。

1/14

匯頭期款,告知營造商自己有買水果、餅乾、糖果、刈金。

1/15

一日之計在於晨,09:30動土祭拜,現場有業主、營造商與祭司〈葬儀社人員〉。

1/20

怪手進場整地,挖柱子洞〈若有下雨,則必須抽乾洞裡的水〉,如圖H5

1/22

西側隔壁鄰居自家後方要增建廚房,要先借路給鄰居行駛怪手,工期要延到鄰居增建好在動工。

1/28

東側鄰居牆面地基淺,請鄰居移動牆內水池,以免我方開挖時,鄰牆坍塌。

1/29

現地勘查施工狀況與進度。東側鄰居建築越界,自知理虧,多半願意配合,持續溝通疏散鯉魚池。

1/31

模板裝置完成,如圖H9,混泥土車進場在巷口,以小推車接駁水泥,自費買柳丁汁慰勞工人。

2/1

現場查看,水泥基座〈地樑〉圍繞基地四周,在柱子預定處有類似螺絲的鐵柱,如圖H10,等乾固〈模板已拆除〉,這幾天〈約三天〉等混泥土乾。

2/4

回填土堆,變回平地,如圖H13。

2/6

台南大地震。

2/14

現場查看有無異狀。

2/16

柱子、屋頂骨架裝置上去,H型鋼與基礎鎖緊,如圖H16。外加籬笆,如圖H19。

2/22

收到「申請自用住宅用地〈地價稅〉通知單」。現場增加施工告示牌,如圖H20。

2/25

巡視工地,有小土坵、磚塊堆,如圖H24。

2/29

巡視工地,無進度,購買居家修繕書籍一本。

 

3/2

新增「營建中想法更新板」,隨時記錄隔間新想法或增建計畫。

3/4

基礎砌磚開始,如圖H22。

3/5

基地埋設塑膠管線,如圖H22。

3/7

基地面加鋪設鋼筋。

3/10

地板澆灌混泥土完成,如圖H23。約時間討論水龍頭位置、電源開關、通風口、建材色系、活動廁所、110與220伏特電源插座位置。準備好水、電開關位置示意圖〈不過後來水電師傅會依習慣使用配線〉。

3/11

現場討論、地磚色系、冷氣位置、洗衣機位置等。匯第二期工程費用。

一、 水龍頭採用易維修更換款式。

二、 未來綠地可以免植草〈但政府會檢查,所以後來還是有植草〉

三、 屋等落水管未來接雨水撲滿,可以不用埋到地底。

四、 浴室之外,可以不用預留熱水管線〈如洗手檯或廚房水槽的水龍頭〉。

五、 營造商會附贈地磚、一般馬桶、洗手台、燈俱、通風孔、無障礙扶手。熱水器、廚房流理台則必須自己購買。

3/12

臨時廁所選用坐式馬桶。東邊的外牆面選用紅色鋼浪板。

3/17

安裝活動廁所,砂子、紅磚、水泥攪拌機進場,如圖H26。焊接鋼筋,使鋼骨柱與磚牆結合,更加耐震。

3/23

收到自來水公司送的「水表汰換通知書」。

一周有雨,工程延宕。

3/29

雨停,開始砌磚牆,晚上到工地幫磚牆澆水〈聽說這樣會比較穩固〉。

3/30

夜間幫磚牆澆水。

4/2

鷹架進入,兩側磚牆開始疊起〈現場感覺空間有點窄〉。持續夜間磚牆澆水,如圖H27。

4/5

◎拆屋:

一、舊二樓透天厝,臨路僅一般轎車可通過,若拆隔間,只保留梁柱基礎,再重新改建至三樓,工程費用約四佰萬。

二、雙〈單〉邊有房子相連的二樓層房子,只靠工人打除,費用約60萬到40萬〈混泥土或磚牆〉,含清運、鷹架所有費用。

三、二樓層的房子,獨棟屋,拆除費用約25萬到30萬。

上述二與三皆不含開挖地基基礎。

〈此時國民便當一份60元〉

4/6

東側外牆面裝置好波浪鋼板,後門開始砌磚牆。看建築圖說,與現況相比較。

持續夜間磚牆澆水。

4/7

持續夜間磚牆澆水,完成一樓半的磚牆面,走入裡面細看,感覺很壯觀。

4/8

詢問:屋頂綠化對屋頂的影響?

4/9

綠化屋頂會因為水氣縮短鋼板屋頂的使用年限。屋頂鋼板使用年限約為30至40年之間。

保養方式:每十年幫屋頂上鋼板專用漆。

反應所見問題:磚牆都填滿,如何放通風孔?

4/10

答覆:原定側面鋼板面剪圓形放通風孔,但如此一來周圍容易漏水,改放在前後面各一個大型通風孔。

4/11

下雨,工期延後。

4/19

浴室、正門、隔間磚牆疊起,正門有通風孔。如圖:H30。

4/23

例行巡視,無進度。

4/28

浴室天花板裝上鍍鋅鋼承板。

 

5/1

到圖書館租借營造相關書籍。

5/2

營造商再次詢問電視、插座預計擺設位置〈顯然營造商上次沒有記清楚〉。

◎改善:預先拿水電位置圖給營造商。

後門通風孔已裝上、門框、電源開關、電線管路已裝上,如圖H35至圖H40。

5/3

詢問營造商可否指定浴室蓮蓬頭與臥室冷氣孔位置的預留?

答覆:可以指定,完工後尾款再加付。

5/9

例行巡視,無進度。

5/12

例行巡視,無進度。由於超過十天無進度,因此詢問營造商何時還會再動工?

答覆:已連繫師傅了。

5/14

持續堆疊磚牆,電線管線延伸加長。

5/15

內牆開始抹砂漿〈粗胚〉,如圖H41到H44。

5/19

內牆80%抹好砂漿。接獲營造商通知,明天挑選磁磚樣式。

5/20

選定磁磚,預計在6/15竣工〈實際:九月初才入住〉。

5/22

一、看家俱、電器〈估預算〉:

飲水機1600

雙人床5000

冰箱10900

洗衣機9900

冷氣一台17000

共約四萬五千元。

二、工地現場測量,預測停車場大小。

三、規劃停車空間與花圃〈實際:車位選定好停放車輛兩個禮拜後,再決定植栽位置較適合〉。

5/23

一、 詢問鄰牆電源開關〈如圖H45門前木板旁〉可否遷移?

二、 屋頂蓋上完成,如圖H46至圖H48。

三、 自己測量建物現況的室內空間,手繪出室內配置示意圖。

5/24

一、 答覆:電源開關為本案臨時電源,會再移除。

二、 匯第三期工程款。

三、 例行巡視,無進度。

四、 本案建築師會幫忙驗收合格到完成。

5/25

牆壁抹砂漿完成,細胚牆面開始,如圖H49。

5/29

牆面粉光〈細胚〉完成,浴室壁磚完成。第一次開車進巷口,距離沒抓準,車子板金被巷口磚牆刮傷。

5/30

選擇浴室輕鋼架天花板〈PVC〉花色、落地窗玻璃款式。

5/31

室內地板整體粉光完成,有貓咪的腳印。

 

6/1

非浴室部分地板磁磚完成,如圖H49。

6/2

地磚相接縫隙填平;浴室地磚、壁磚完成。〈原先浴室沒有打算鋪壁磚,可能是化糞池改用次級品,費用移到壁磚上〉。

6/5

施工圍籬、告示牌撤除。水泥攪拌機離場,壁面粉光完成。

6/6

因為標準型的化糞池無法運進窄巷裡,所以化糞池由標準〈符合環保法規〉改為傳統型。保養:45年抽一次。

〈接獲通知:明早埋化糞池〉

6/7

化糞池埋入,如圖:H50。

6/9

營造詢問:電錶要裝在哪?因為電要附著在圍牆上。

我:希望能在建築線上。

6/12

前庭東側邊界掘出一條水溝,邊界線疊磚,如圖:H52右側。鏡台、洗手台、蓮蓬頭、馬桶裝上完成

 

自家用簡易工具箱開始聚集準備。

6/14

大門前走廊鑄成,如圖H53。

6/15

浴室系統天花板完成。浴室門口地面增加一道洗石子

 

6/22

無進度,聯絡營造商,何時裝開關、插座與大門,浴室窗暫封閉,初次檢查未通過,有點麻煩。

6/25

前庭植草〈地毯草,學校操場常用草皮,長不高、易維護〉完成,如圖:H55。

6/27

接獲通知:可以油漆了,上乳膠漆佳。油漆完要保持通風兩個禮拜,或放切頭的鳳梨在裡面,人再進去住。

6/28

自備工具箱搬入新屋內,臥室、浴室門裝上,取得臥室門鑰匙。

到五金行購買水泥漆〈經費考量,還是選擇較便宜的。〉。

底漆450元X1

防水彈泥350元X1

室內水泥漆NO.450百合白,435元X3

室外用面漆450元

刮刀15元

滾刷85元

◎先上室外漆再上室內漆

一、室外漆則先上底漆再上彈泥〈可撐十年〉。

底漆:水=1:3

彈泥:水=2:1

二、室內則由後到前。

6/29

大門與後門裝上,取得大門鑰匙。

預定家電。

 

7/2

一、上油漆前,可以購買遮窗框的膠帶,這樣上漆時,才不怕窗框沾到漆。 

二、使用刮刀,刮除牆面的水泥小石子。

三、準備披薩盒大小的瓦楞紙版鋪在地板約三塊,避免塗油漆時滴落地板弄髒地磚。

四、室內漆的色系選擇,地板、門框如果色系一致會比較簡單,沾到較不明顯。

塗上底漆,底漆塗上後有種上透明亮光漆的感覺,大概隔四個小時後,再上彈泥,顏色是土黃色,看起來像土造屋,如圖H57。

7/3

第一層底漆,第二層彈泥,第三層面漆塗上,外牆油漆部分就完成了,如圖H59。

在室內靜坐一陣子,感覺出夏天室內北邊的臥室風比較強。

7/4

油漆工程完成85%。

7/5

使用塑膠袋及橡皮筋綁住排油煙機的排風口,避免下雨天雨水喷入室內,如圖H63中上孔。

大型家俱等入厝儀式完成後再搬入,請營造商幫我們查看入厝時間及流程。

7/6

使用鋁梯,室內、外漆都完成了,一樓挑高應該是業餘極限,再高就漆不到了。

漆室內漆時,發現屋內高度在210cm以上,溫度開始越高越熱,也許是上空蓄熱的關係。

7/9

颱風將至,後門裝上完成,前門無玻璃,好在客廳內還有一個排水孔。

7/8

前門玻璃大門完成,平安度過颱風天。

7/9

大廳內挑高的天花板,詢問營造商電燈是否能壓低,使以後方便換燈管。

7/12

接獲營造商通知,明天建管課檢查,約一個禮拜內完成。

7/13

建管課檢查完成。

◎廚具行老闆提醒:入厝前插座完成時就可以安裝排油煙機與爐俱,入厝當天就不用敲敲打打,入厝前瓦斯爐先不要用火。

7/14

後院流動廁所被建管課檢查不合格,必須移除後再檢查,未來半年門口暫時不要改建。

7/17

現場與營造商討論電燈配置,前庭圍籬柱子設立位置。

◎營造商對入厝建議:沒有安神位的話,入厝日子看農民曆即可。也可以請人幫忙挑日子,紅包大概四千元。

◎入厝流程:先拜天地→拜地基主〈廚房附近〉→拜當地小神〈土地公廟、三太子廟〉→挑日宴客。

◎停車避免因雨水導致輪胎陷入泥土內,可以先挖輪胎軌跡10cm深的泥土放置旁邊,填入約四號電池大小的礫石,再回填挖出來的泥土,澆水夯實〈使用機車來回輾壓〉。

7/18

上網或詢問賣「金香紙錢店鋪」的老闆,入厝儀式、流程、祭祀用品作參考。

7/19

插座裝上,燈俱進場,浴室扶手、花灑蓮蓬頭完成。

7/20

翻農民曆,找入宅〈厝〉時間。

7/21

電錶柱子、電線管路施工中。

等政府檢查通信管線。

訂購祭祀用品。

7/22

臥室電燈、開關裝上。

7/23

到家俱店訂購折合桌。

7/24

聽說隔壁鄰居騎樓要擴建,現場討論,避免到時停車困難。入厝時間因農曆七月而延期。

7/27

房屋租約到期,搬些東西到新家。

◎應該要多繳一個月房租,等確定入住新家再跟房東退租較適宜。

7/30

前庭電錶柱子持續施工,如圖H61右側。

7/31

聯絡營造商,多餘的磚頭可以留置現場,方便以後運用。

8/1

裝上大廳燈。

8/9

電錶外殼裝上。

使用執照獲准,約三天後核發。

再次提醒營造商,幫忙補齊屋簷內的隔熱泡棉,以防鳥啄。

8/10

營造商網傳加工明細費用過來,建築物主體、燈俱、插座、開關完成〈但缺門牌、電力、使用執照〉,通知我們可以匯尾款,鎖大門了。前庭電錶柱子8000元〈無事先說,是另外加上的〉。

跑照費用約三萬兩千元。

營造商:使用執造核准,明天取得,即可申請民生用電。

8/11

領錢,準備尾款135700元,後門門檻修飾完成,前門紗窗門增加暗鎖。

8/12

完成匯尾款,屋簷擇日再修。

房屋所有權狀必須自己去申請。

◎房屋稅:房屋稅課徵納稅義務人為所有權人,未辦建物第一次登記,且所有人不明之房屋,向使用執照所載起造人徵收之。無使用執造向建造所載起造人徵收,否則向現住人收。

8/18

屋簷內泡棉隔熱板末端開口封閉完成,以防鳥啄及蟲子寄生。

8/20

使用剩餘的油漆補強。

◎下雨過後,較容易看得出那裡有滲漏,因為白漆使髒污更明顯。

◎留意室內門被反鎖的問題,若被反鎖,有無可解?

8/21

由於自己少下廚,所以瓦斯爐改為單口爐。

8/22

詢問民生用電何時過電?

8/24

營造商通知:明天台電供民生用電,到時再檢查電力供電情形。

8/25

裝上電錶,完成通電。

8/29

小家俱進駐。聯絡廚俱商、家俱商、電器商,約定時間送達。

8/31

打掃,準備明天進電器設備。

發現閣樓燈壓太低了→監工缺失,如圖H62最後盞燈。

 

9/1

取得使用執照、房屋文件等。人可以先進去居住。

先進床,才可以放置物品。進家電、廚具。

瓦斯〈16KGX2桶=4500元〉

洗菜水槽〈1600元〉

冷氣孔鑿洞〈500元〉

發現220V的插座未安裝。後門落地紗窗框小,無法做暗鎖,因此到五金行買電子門窗防盜蜂鳴器。

9/3

入厝。接近中午時,準備餅乾、水果、雞腿便當等,祭祀門口鬼神〈朝大門外拜〉、地基主〈朝屋內拜〉,結果後來是同桌一起拜,貼春聯。

由於事先無注意討論,TV外接線沒有拉到室內,因此必須跟電器行加購小型電視訊號接收器,進家電後,小問題開始陸續出現;戶外插座防雨罩與水龍頭太接近,導致關插座防雨罩時會卡卡的。

五金百貨行大採購。

◎改進:

一、如果以省錢做考量,許多家用裝飾可以在五金百貨裡面找到,搭配自己DIY,會比買現成的便宜許多,如:櫃子、浴簾、門簾、信箱等。

二、水電施工的缺失,可以安插自己熟識的水電師傅做承包,或事前更詳細討論。

三、應該所有東西都準備好再入厝,這樣才不會有兵荒馬亂的感覺。

9/4

為避免下雨時前庭草地泥濘,到建材行購買人行步道石板磚,〈150元/個x15〉

明天準備報稅。

9/6

使用小型TV接收器,即使屋外TV線沒拉到室內也可以收看基本頻道,省去接外線費用。測試屋內TV線,拉線測試是否容易。

9/7

房屋設籍登記:到所轄的稅捐稽徵處申請設籍。

到財稅局申報房屋稅〈完工30天內,準備使用執照、身分證、印章〉。

半個月內申請地價稅自用住宅優惠稅率。

詢問戶政事務所門牌何時來裝訂?

◎新屋移轉:

 

申請稅籍證明→申報契稅→等郵寄稅單→繳費→完成。

必須先設戶籍才能移轉,如果是夫妻贈與,則必須支付契稅6%〈房屋評定現值X6%〉、印花稅千分之一〈若建物未做保存登記,無房屋所有權狀則免印花稅〉。

9/8

戶政人員把門牌送過來,自己裝訂。

戶政人員:設籍必須要有水電帳單才行。

◎缺失:購入上下舖床,高度比想像中低,無法與閣樓相連接,和預期誤差,再想辦法改進。

9/9

收到跑照費用簡訊通知,約快四萬塊。跑照明細資料袋包含各式規費收據。但裡面有一張七千多元的手續費收據,連店章都沒有蓋,感覺像是做出來的,因此有被坑的感覺。

◎改進:事前要講清楚,有收據再支付,沒收據的話,也事先說一下,有個心理準備或是再協商。水電、跑照人員,如果可以,請認識的人承包。

先付無爭議的收據,有爭議的收據再協商。

9/12

跑照額外費用解釋:

水電竣工單,需要有牌且加入水電公會的水電技師蓋章,蓋章費2000元,跑兩次送電文件,處理費用2000元。

9/13

因為大門無障礙式,所以沒有門檻,颱風下雨時雨水容易噴進屋內。

◎改進:戶外噴雨處,做木板防噴雨。

9/18

鋪設車道連鎖磚,下雨停車可用。

使用塑膠墊,蓋住門前排水溝,防汙水臭氣。

9/19

地價稅與房屋稅申辦優惠稅率。

9/22

付清跑照費用39050元〈殺價後降800元〉。

戶外設備:冷氣機室外機、熱水器、洗衣機等,應該靠牆,高度在胸口左右,這樣要自己手做簡易屏障遮蔽物較容易。

 

10/13

停車位固定後兩個禮拜,再決定植栽位置,可以請局外人幫忙提供設計意見或抓缺失。

10/29

繳交夫妻贈與的契稅一萬四千元。

◎本案完成




台長: 藍寶

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xiulian1994
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xiulian1994
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