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【明報專訊】國際信貸評級機構標準普爾昨天發出報告，直指香港樓市已過熱，樓價有大幅下跌風險。市場上對標普的說法莫衷一是，但較普遍的看法是樓價會調整，會否大跌還要看外圍因素。

根據金管局的資料，最近3個月，香港樓市的多項指標已經逼近甚至超越樓市「爆煲」時的97年。其中樓價已超越97，新增按揭貸款以及物業價格對家庭收入比率亦接近97年歷史高位(圖)。

當低息不再 外來資金或撤走

標普的報告指出，目前本港的高樓價已使得市場購買能力下降，若低息環境不再，購買力將進一步下挫。其次，流向香港樓市的資金隨時有撤走的可能，而香港自由、開放的經濟環境，對外來的打擊會表現脆弱。根據過去的周期，外來資金有過瞬間蒸發的紀錄。

第三，高樓價已導致出租物業的投資回報率愈來愈低。最後，標普指中國內地買家已經成為香港樓市生力軍，在豪宅市場的作用更是舉足輕重，一旦中國的經濟和信貸環境轉差，來自內地的需求「縮水」，高端樓盤的價格將率先調整，並推動大眾樓盤的價格下調。

內地信貸轉差 會推倒豪宅市場

不過，標普同時指出，政府積極調控樓市可降低「大爆煲」的風險。雖然政府進一步干預市場，比如限制外國買家入場的可能性很低，然而，在樓價回落之前，政府的調控將會繼續嚴格執行。

標普信用分析師符蓓，昨天在電話會議上指出，政府上周收緊按揭政策對阻止內地人來港買樓成效不大，因為內地人買樓多一次過付款。她又指未來2至3年，本港房地產市場供應量仍然偏低，儘管內部供需相對平衡，但海外資金流入以及內地買家入場，給樓市帶來不確定因素。

卓百德料未來兩季樓價略調整

前大摩策略員，現為Portwood Capital主席的卓百德回應本報記者查詢時，指今年首3個月，樓價按月增幅約達到3.3%，4月和5月已回落1.2%，如果此趨勢繼續，在未來的3至6個月，樓價將略微下調，也即是樓價可軟陸，不會急劇下挫。

他認為香港樓價高的根源在於供應，長遠來說，香港樓市會一路向好。然而目前全球面臨極大的雙低衰退危機。若現雙底衰退，亞洲樓市升勢必會暫停。未來2至3年內，香港樓價將會回落。

明富環球中港地產研究部主管顏偉洪，則對樓市過熱一說「非常贊成」，目前從豪宅到中端物業，價格都太高，一般打工仔難以負擔。而房價上上落落十分正常，眼下資金流出的風險較高。他認為本港樓價一定會放緩增長，但未必會大挫，反而會保持穩定，因為內地人士置業愈來愈多，而內地只是企業水緊，並不影響個人。

(明報記者顧冷冰報道)