本周股市發生一起標志性轉折事件 類似98年買房
訪談主持|江濤 樂趣投資創始人 對牛人比對牛股更感興趣
訪談嘉賓|張翼翔 北京鈾鏈投資公司董事長
文字整理|樂趣投資（ID:lequtouzi）
全文約5700字，閱讀時間約11分鐘
首單央企REITs的推出是標志性轉折事件
江濤：樂趣投資下午茶，4點一起來喝茶。歡迎各位收看第145期樂趣投資下午茶節目。我是主持人江濤，請來的嘉賓是北京鈾鏈投資公司董事長張翼翔先生。張翼翔是節目的老朋友，除瞭做私募，他還是北大光華管理學院金融協會副會長，也是科班出身。
這次請他過來做節目，是因為我們註意到最近有一個比較重要的新聞，關於中國的租賃市場出來一個非常大的利好。張翼翔原來在中信證券(600030,診股)做研究員的時候，就在研究銀行地產。他現在做的基金也是在做宏觀對沖，主要做指數的研究和操作。所以我們也想看看作為一個專業人士，怎麼來看這條新聞的意義？可能會對中國的房市、股市，乃至房地產股票會有哪方面的影響？
我先把這條消息簡單說一下。在10月23日的晚上，保利地產(600048,診股)發佈瞭一個公告，說它要發行國內首單央企租賃住房REITs，也就是房地產信托投資基金，發行總額不超過50億並獲上海證券交易所通過。這個消息出來後，我知道我有一些做投資的朋友對這個非常關註。您怎麼看這個新聞的出臺？
張翼翔：我們要結合保利地產董事長的講話。就這個50億房地產信托投資基金的獲批和發行，保利地產董事長宋廣菊對記者做瞭一段意味深長的講話。
主要有兩條：
第一，按照中央的決策部署，房子是用來住的不是用來炒的，保利集團作為央企，有責任有義務落實中央的部署。言下之意，這不是保利集團自己的市場行為。第二條，他同時把這個話題高度拔高瞭，保利集團作為一個央企，要肩負起必要的社會責任。你看他提的兩點當中絲毫沒有談市場行為，也沒有談論經濟。這才是這個基金推出的背景。
江濤：實際上不光是一個市場行為，可能還有更深層的意義在後面。REITs也叫房地產投資信托基金，按照概念解釋，它是向投資人募集資金以後，用於投資房地產，通過收取租金的途徑為投資人產生投資收入，是不動產證券化的一個重要手段。即使對於沒有龐大資本的中小投資者來說，也可以通過REITs來參加房地產投資。在你們讀MBA的時候，關於房地產信托基金也是其中需要研究的一個方向或者課題吧？
張翼翔：對。中國房地產信托投資基金一直在中國市場沒有推行開來，小范圍批瞭幾隻，隻是一個試水的性質。這一晃眼時間過去很久瞭，我當時在北大讀研究生的時候，西方經濟史這門課曾經專門有一個章節講房地產信托基金。當時還是厲以寧老師主講，那個時候厲老師還是很年輕、很新銳。
江濤：當時是哪一年？
張翼翔：那是2005年、2006年的時候，12年前，厲老師就給我們講瞭這個課。那個時候中國市場隻有一兩隻而且是象征意義的，厲老師從西方發達國傢的發展來分析房地產信托投資基金，它在什麼時候推出合適，作用是什麼，對老百姓(603883,診股)的作用是什麼。
現在來看，其實是完全按照這個規律來推行的。因為西方的市場經濟比我們實行的時間要長
油煙靜電機，相應的市場法規比較完備，關於房地產信托基金的推出時機、作用，其實和西方的幾乎是完全一樣的。所以時隔12年之後，厲老師當時給我們上課講的話，現在一一都應驗，還是當時設計的那個模式。
江濤：那你覺得中國在這個時候推出房地產信托基金，它的意義在哪裡？對房市有什麼樣的影響呢？
張翼翔：說它是一個標志性的轉折都不為過。因為前幾次房地產信托投資基金推出來的時候，是試水的性質，社會影響很小，而且都是很低調、悄悄進行的，純粹是一個摸索階段。這回保利地產的房地產信托基金推出不僅如此高調，而且公司董事長出面講話把它定位為落實中央部署的一個重要細節。
我們之前做節目的時候，經常說在我們國傢做股市，首先你得研究政策，這是國情。
江濤：而且需要看新聞聯播，看人民日報，是吧？
張翼翔：對。但是還有個小細節，就是在中國一定要看細則。因為領導人的講話往往是方向性的，戰略性的，下面的
靜電除煙機央企、各個部委落實的細則往往非常具有可操作意義。尤其對我們做股市的人而言，更關心細則何時出臺以及方向。
房地產暴利時代結束 對股市是重大利好
江濤：為什麼你認為是標志性的轉折性事件呢？
張翼翔：大傢對房地產都很有感情，因為十幾年來一直上漲，上漲的源頭其實來自於1998年的一份文件，把房地產由福利分房改成商品房，推向社會化。現在回頭看它是轉折性的標志性事件，但是那時那刻並沒有引起人們更多的關註。所以說，一個真正的政策細節推出的時候，往往都是不被人特別關註的，隻有我們這些所謂的專業人員研究的時候才註意到它。
1998年之後，房地產拉開將近20年的上漲序幕，而這次房地產信托投資基金的推出，也就意味著房地產高速增長的時代結束瞭，後面進入一個平穩運行的階段。是不是會下跌不見得，因為國傢需要維持穩定，但是至少房地產向上的大氣候已經沒有瞭，這也是轉折性的。
江濤：是不是意味著炒房時代也要過去？
張翼翔：說明它不可能再有暴利的機會，頂多隻是一個社會平均收益。就跟你開飯館、開小吃店一樣，追求的都是社會平均收益，肯定利潤率比較接近瞭。
江濤：在最新的政府工作報告報告裡面，關於樓市也有論述，就是“堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”我覺得這個定位應該非常準確，而且讓全體人民都住有所居，這是非常大的一個目標和方向。所以房地產信托基金的推出，也是如你所說是落在實處的一個體現。
如今房地產信托基金也出來瞭，你覺得它對股市會有一個什麼樣的影響？是不是會對股市有一個比較利好的刺激作用呢？
張翼翔：這個消息對股市是重大利好。這十幾年來，股市之所以橫盤，一個很重要的原因就是工業化沒有完成，再一個原因是作為具體的投資方向而言，房地產幾乎吸走瞭社會上絕大部分投資資金，看看身邊的人，錢都投向房子瞭，因為房地產能讓你賺錢。
有瞭現在這個轉變之後，至少房地產不再是個好的投資方向，那麼大批的資金必須尋找新的出口。所以這對股市當然是重大利好。
房地產信托基金合適風險偏好低的投資人
江濤：如果落實到股市上面，最直觀的就是房地產板塊。周二房地產板塊，包括一些租售同權的一些地產公司股票都還表現得比較活躍。如果把它落實到房地產指數上，會有一個什麼變化？
張翼翔：對房地產板塊而言，可能意味著房地產板塊不會像原來處於一個高速增長的態勢瞭。像萬科這麼多年股價漲瞭這麼多倍的現象，可能以後很難能再有。
江濤：我們也知道地產股最近受政策方面的約束，走得不像銀行股、保險股那麼強。本身地產股對指數影響比較大，你又是做ETF指數基金投資的，那你覺得它對地產股ETF基金有些什麼影響？
張翼翔：就是進入到一個平穩狀態，不大可能再有大機會。
江濤：如果對於大的房地產公司機會不大的話，對這些以租賃服務為主的公司是不是會有機會？
張翼翔：對它們的機會也不大。因為房地產信托基金的推出精髓在於它不是參與開發而是持有。厲以寧老師在給我們上課的時候，尤其強調瞭這點。這就意味著房地產板塊的收益會接近社會平均利潤率，這個時候就算你做房地產租賃市場，也很難有暴利。房地產暴利的時代已經過去瞭。
江濤：雖然對房企來說它的融資渠道增加瞭，而且多瞭一個開發加經營的盈利模式，但是暴利的機會應該是過去瞭。對於投資者來說，房地產信托基金是不是提供瞭一個新的理財產品或者是新的投資渠道呢？
張翼翔：我們可以把房地產信托基金解剖開來給投資人說一下，對這個基金不要抱很大的期望。雖然概念很新，但它定位的收益率就是比國債略高一點而已。所以你想在這個基金裡面獲得大收益不可能。這個基金的制度設計就不是讓你發財的。比如十年期國債收益是3.5%，它的收益就在5%左右，因為風險比國債要大一點。
從世界各國的運行情況來看，比如美國、日本這些發達國傢，它們的房地產信托基金平均每年的收益在5%-6%，好的也就不到8%。所以這個基金不太適合激進型的投資人。如果你嫌銀行儲蓄率低，嫌國債儲蓄率也低，股票的風險又覺得太高，那你就適合買這個基金。
江濤：看來對於風險偏好比較小的投資人，多瞭一個新的投資品種選擇。而且既然是房地產信托基金也跟房地產行業類似，它也會受到利率政策、經濟狀況還有房地產周期等因素影響。有研究顯示，以美國為例，房地產信托基金被認為是跟公用事業股的表現比較類似，但是在金融危機期間，房地產信托基金的風險也是相對比較大。總體上可能還是一個相對比較保守的理財產品。
張翼翔：這個產品的定位應該高於國債的收益，也高於公用事業股的收益，但是風險比它們也高一些。相當於作為一個投資品種的話，品種的門類就很齊全，這個基金的推出也彌補瞭某一個空白。比如你想投資，如果從特別低的風險到特別高的風險打10分的話，它填補瞭低風險上來的第四檔、第五檔左右的空白。
但是大傢不要抱很高的希望，說的更直白一點，它適合保險、基金、養老基金投資，比如美國消防員退休基金協會、教師退休基金等機構。
社會資金正從房地產市場流入股市
江濤：如果站在一個比較大的背景下，房地產信托基金的推出，意味著炒房時代已經過去，暴利時代已經過去，整體來說，房市資金是不是現在往股市流入的可能性會更大一些？而且你也在做資金的流入流出監測，你的系統現在顯示出資金呈現什麼狀態呢？
張翼翔：現在的股市資金還是流入的，而在股市之外的房地產板塊，增量資金都是撤出的。
江濤：怎麼理解？
張翼翔：保利地產推出房地產信托基金是為瞭配合國傢大的政策。房地產告別暴利時代，進入到一個穩健的時代後，必然很多追求利潤率比較高的資金就會退出來，因為賺的錢少瞭。退出來之後，它就必須尋找別的渠道，所以社會上的閑散資金就會大大增加。
目前來看，我們目前的資金觀測非常符合理論的推測，做房地產開發的資金在大量流出，股市裡面的資金在大量流入。
江濤：從這個角度來說，如果社會上的資金在不斷流入股市的話，對於現在3300、3400點附近的市場，未來上漲的空間應該是值得期待的。
張翼翔：是的，完全是這樣。
時間表已定 海外資金買A股的錢會越來越多
江濤：剛才說到房地產信托基金的推出是一條大新聞，這兩天還有一條新聞也受到比較大的關註，就是MSCI明晟指數買A股的時間定瞭，可能會有200億美元要來買中國的A股。
最近的時間表是2017年12月1日，計劃實施方法要變更，將“MSCI中國A股國際大型股指數”更名為“MSCI中國A股大型股指數”；
2018年一季度，發佈詳細
油煙分離機的A股納入文件；
2018年3月1日，將“MSCI中國A股指數”更名為“MSCI中國A股在岸指數”；
2018年6月1日，按照2.5%的納入因子將A股正式納入MSCI新興市場指數；
2018年9月1日，將A股的納入因子提高到5%。
這個時間表的時間節點非常清晰，而且我們註意到，現在明晟200指數中的樣本股大多數走的還不錯。對於這個事情你怎麼看？對A股會有什麼作用呢？
張翼翔：關於明晟指數最近一系列的新聞對中國A股是重大利好，相當於多瞭一筆很大的增量資金在流入。A股市場現在炒股主要還是存量資金，就是左口袋錢掏出來放到右口袋，沒有什麼變化。而明晟指數的推出就意味著它要帶來很多海外的資金流入A股，所以對A股當然是利好。
明晟指數既然把中國納入，正式進入到全球資本市場的遊戲規則中，它必然有兩個明確的變化。第一，它會逐年提高中國A股市場在明晟指數中的比重，一直提高到中國A股市場的交易量與這個指數盤子的交易量相匹配的時候。假設中國A股市場交易量占明晟指數交易量的20%，那麼它買中國A股指數的錢就應該占20%。但是它買的時候為瞭追求平穩，又不想引起市場波動，會設計為逐年加入。這就決定瞭它要用海外的錢買A股的錢隻會越來越多。
第二，在這個過程當中，明晟公司往往都要刷下存在感，也爭奪下話語權，所以它必然會不斷調整成本股指數，必然會引起中國股市相應的板塊小幅波動。
江濤：中金公司策略分析師王漢鋒分析認為，根據最新的1美元兌6.63人民幣匯率，如果明年6月正式納入後，大概有將近995億元-1326億元人民幣的資金流入A股，長期來看可能是2000億到4000億的資金從海外流入。這筆千億的增量資金流到A股，對市場會有什麼積極影響？
張翼翔：這個好處比想的要大一些。比如理論上測算是1000億左右，實際上是遠遠不止的。相當於龍頭資金必買的是1000億左右，但是很多投資公司、基金公司必然會聞風而動，順勢而為。這塊錢往往不好統計，但是肯定會大於1000億。
江濤：這麼看起來的話，如果中國炒房的資金從房地產逐步撤出，海外的資金又在不斷關註A股市場，在其他條件不變的情況下，增量資金不斷在增加對整個A股的作用應該是非常積極的。3000點可能就是中國股市的一個長期底部，未來的話，3400點肯定不是一個高點，你覺得它的上升空間會在哪裡？
張翼翔：可以這麼比喻。1998年房地產轉折點的時候，到現在將近20年，房地產估計漲瞭10倍都不止。但是1998年的上證指數多少點？2000點左右。而現在忙來忙去才3300點附近，算算大約也就漲瞭50%。
江濤：所以中國A股也有窪地效應在這裡面？
張翼翔：是啊！所以你現在買中國的股票擔心什麼呢？
用浴缸接黃金雨 要用全球化眼光選好品種
江濤：看來你還是對中國A股比較有信心，而且你之前也說過要用澡盆來接黃金雨。既然明晟指數的推出時間表已經明確，從現在潛在的名單和外資的偏好看，是不是未來的熱點還在你說的大票或者中票？那些藍籌股、流通性好的股票會更受青睞？
張翼翔：我們既然中長期看好股市有可能是上十倍的往上漲，這就引申出第二個問題，雞犬升天都漲的可能性幾乎沒有瞭。十來年前，A股上市公司不到1000傢，現在3000多傢，而且現在上市速度很快，幾乎每周要上10傢左右。在這種情況下想普漲是不可能的，包括道瓊斯工業指數漲瞭這麼多倍，它也沒有普漲。所以必然是一部分股票猛漲，大部分板塊不僅不漲，甚至還會下跌。
你就算看好瞭市場，把浴缸都扛出去瞭，但是你也得看接什麼東西。你如果買錯瞭板塊，買錯瞭股票，有可能股市上漲十幾倍的時候沒有你。但是如果你買對瞭板塊，可能上漲的還不止十幾倍。
江濤：你覺得未來什麼是買對的板塊呢？
張翼翔：未來的趨勢還是每個行業前3傢的龍頭。這個行業必須是高度向上增長的，在一個高度向上的行業裡面，市場化殺出來的前3傢才值得買。這是美國、日本、德國、韓國、臺灣等國傢和地區的股市曾經走過的路，無一例外都是這麼走過來的。
江濤：如果這麼說的話，上證50也好，或者藍籌股、白馬股也好，可能繼續有它白下去的道理。因為現在也是全球的眼光來選股票，所以我們也要用全球投資者的眼光來挑真正值得投資的股票。在節目的最後，你有什麼要跟大傢分享呢？
張翼翔：最後還是我們一直說的那句老話，中長期強烈看好。這是你一輩子最好的賺錢機會，千萬不要錯過，這比1998年買房子的機會要猛烈得多。
江濤：借你吉言，我們也希望能看到真正用大澡盆接到真正的黃金雨，而不是接到天上的隕石。
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