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軟體服務改善時期

拍賣公告透明化
1. 民間業者郵寄法拍資訊
由於法拍屋的公告散亂，缺乏有系統的分類與整理，案件量及投標日當天有多少案件及每個地區有多少案件都無法做完整的呈現，散見於各地方法院公佈欄或各大報紙。自民國七十五年起陸續有業者將拍賣公告之資料做有系統的規劃整理，並將法拍案件依投標日、債務人、地址、拍次、案號、股別公告內容等資料加以整理，一般民眾可利用訂閱的方式取得各地方法院法拍屋之資訊，從此法院的拍賣公告有無遺漏外界更容易得知，至於該區域何日有多少案件更是一目了然，在民間業者與司法院相互的努力下，法拍屋的資訊公開方式日後必更加透明。

2. 增列拍賣公告應揭示於不動產所在地之鄉鎮市（區）公所
強制執行第八十四條在民國二十九年一月十九日舊條文中僅規定：「拍賣公告，應揭示於執行法院及該不動產所在地，如當地有公報或新聞紙，亦應登載，如有其他習慣者，並得依其習慣方法公告之。」而司法院在民國八十五年十月九日將其修正公布為：「拍賣公告，應揭示於執行法院及不動產所在地或其所在地之鄉鎮市（區）公所，如當地有其他習慣者，並得依其習慣方法公告之。拍賣公告，如當地有公報或新聞紙者，並應登載，但不動產價值過低者，得不予登載。」再此—修正條文中增列拍賣公告應揭示於不動產所在地之鄉鎮市（區）公所等規定，更加公開化。

法拍資訊電腦化
在民國八十年代後期，司法院為因應ｅ化時代的來臨，將法拍資訊電腦化，一般民眾可藉由上網際網路得知各地方法院的法拍資訊，由於法拍資訊的生活化，在其透明度與時效性更加向前邁進一大步。
民間業者更將法拍的各項資訊內容整合，透過會員付費的方式一般民眾即可清楚得知更完整的拍賣資訊，業者並精心規劃上網即可查詢到照片、地籍圖、建物平面圖、拍賣物件之地圖等資料，如此投標人對拍賣物件的掌握更加完整又有效率，是極為省時又便利的拍賣物件取得最佳管道。
標匭科技化
標匭的設計，由舊時代的小木箱，演進至另闢投標室，依其股別統一投入大標匭，直到採用升降式的新式標匭，在各地方法院精心的設計與改進下，使法院投標過程更符合程序正義，減低不少弊端與很多無謂的紛爭。
現在的各地方法院，只要投標的時間一截止，投標箱就會自動關閉投標口或以自動升降的方式阻絕投標人再予違反規定投入標匭內，不像早期標匭的設計並無採用自動化設備，投標室內之掛鐘或響鈴雖已發生截止投標的聲響，但因標匭無法自動閉合，投標人對於可否再予投標的認定常與執行法院產生紛爭，但各地法院自從採用自動化升降閉合的設備後，已不再有投標時間認定之問題發生。

採用實物投影機與監視設備
開標的過程中，各股股別的法官以各拍賣案件的案號，依其金額最高者逐一向下高呼至投標最低金額之投標人，有的法官為防止投標人以人頭標的方式把廢標當成手段，就直接高呼各案號最高價為得標人。但為一般投標人所垢病的即是到底執行法官有無黑箱作業，因開標的過程中，投標人無法得知執行法官所高呼的得標人及金額是否正確無誤，會產生讓人有往壞處想的想像空間，萬一執行法官對於心動的案件是否會來個自行運作，將標金宣讀為比最高投標價金之投標人高出少許金額，此時也只有執行法官才能得知。
各級法院為消除投標人的疑慮，在法院投標室加裝實物投影機，投標人只要在開標過程中觀看電視所傳送的影像即能比對執行法官所高呼的得標人與得標金額是否正確無誤，投標室並加裝了監視設備以正視聽，投標人至此對於開標過程的公平公正性更加肯定。

假租賃的破除
債務人因繳不出房屋貸款或其他債務原因而被法院查封拍賣時，常利用各種方法或假籍各種名義來使房屋於在拍賣時與第三人訂有租賃關係，使得拍賣案件變為不點交，以至投標人大都不願投標，此時債務人再以人頭投標的方式低價標購，例如利用假租賃之方式，明明房屋為債務人自住，當法院人員到達查封之房屋時，債務人常以假租賃的方式告知法院人員，本棟建物已出租給某某人，藉以符合民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之規定。
在 民國八十五年十月九日 強制執行法修正前，債務人常利用假租賃或職業租客配合的方式，而簽訂不實的租賃契約，職業租客再給予債務人少許代價，當法院人員到達查封房屋則出具不實的假租賃契約，使標的物在公告上註明為不點交；所以在民國八十五年強制執行法修正前，不點交案件約占法拍屋案件80～90％，是造成有意投標者裹足不前的重大原因之一。

惡意占用的防止
除了假租賃與職業租客的問題外，另有將拍賣屋惡意占用的問題，占有人占用拍賣公告上公告為空屋之案件，或假藉債務人積欠其各項帳款而占有該屋，待得標人得標後立即出面索取搬遷費；有時得標人還會滿頭霧水，在拍賣公告上不是註明為「空屋」，怎麼還會跑出占用人惡意占用之問題呢？當得標人面對接踵而來種種得標後所產生的棘手問題，常叫得標人不知所措，甚至這些占有人更有如何以軟硬兼施的手法來逼迫法拍屋之得標人就範的「法拍屋占用教戰手冊」，例如下列各項手段：
1. 油漆房屋。
2. 開收音機，讓得標人以為有人住。
3. 將已被水電公司斷水斷電的房屋復水復電，讓得標人以為有人住。
4. 放置神明或祖先牌位。
5. 放入棺材。
6. 直接住人或出租。
7. 撒紙錢一堆及照片一張以香爐祭拜。
8. 將整間房屋撒冥紙，並寫上「死不瞑目」。
9. 外面拉白布條寫著「誓死抵抗，絕不搬遷」等字眼。
10. 以二十四小時排班的方式輪流打牌等方式。（中國時報92.11.1參照）

雖然惡意占用的問題只是極少數，但如果一般得標人遇到此種惡意占用人恐無法招架的住，所以除非本身確實學有專精或經驗、能力充足，否則在講求專業分工的時代中，還是交由專業法拍公司來處理會較妥當，畢竟由專業人士來面對占用人士各項問題時，會以其專業能力、經驗及各種法律知識來平和的協調讓惡意占有人知難而退，但在此之前，最重要的還是投標人要慎選法拍公司，如此才能真正享受到物美價廉的房屋。

克蟑方案的進行
民國八十年六月十三日，司法院為加強保障得標人與債權人等各項權益，促進公權力能更有效的伸張正義，於是頒佈一項行政命令「提示法院拍賣不動產執行點交改進事項」（司法院80台廳二字第04488號函令參照），新聞界則簡稱此項行政命令為「克蟑方案」其內容為：
一、 執行法院拍賣不動產之點交，除法令別有規定外，依本改進事項之規定執行之。
二、 查封不動產時，應切實依提示民事強制執行改進事項第四項第（二）款之規定，查明該不動產之占有使用情形，詳記於查封筆錄，其係查封不動產之應有部分時，並應記明債務人之現在占有狀況。
三、 查封時債務人不在場或因其他情事致未能為前項之調查及記載時，執行法官應速訊問債務人或至現場勘驗或以其他方法查明不動產之占有使用情形。未查明前不宜率行拍賣。
四、 拍賣之不動產，查封時為債務人或其占有輔助人占有者，應於拍賣公告載明拍定後可以點交。如查封時為第三人占有，依法不能點交者，則應詳載其占有之原因及依法不能點交之事由，不得記載「占有使用情形不明，拍定後不點交」之類似字樣。
五、 拍賣債務人之不動產應有部分時，應於拍賣公告載明其現在占有狀況及拍定後依其現實占有部分為點交。如該應有部分查封時為他共有人或第三人占有，依法不能點交時，亦應詳記其原因事由。不得記載「拍賣不動產應有部分，拍定後不點交」之類似字樣。
六、 拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，苟查封時不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交，不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響。
七、 依民法第四百二十五條規定，出租人於租賃交付後，其所有權讓與第三人者，其租賃契約，對於受讓人，始繼續存在；如出租人未交付租賃物，其租賃契約之效力並不及於所有權之受讓人。而不動產經查封後，債務人對之喪失處分權，不能再為交付，故查封時不動產經查明仍為債務人所占有，尚未依租賃契約交付承租人占有，縱承租人於查封後提出租賃契約聲請異議，主張查封前已與債務人訂約承租該不動產，但查封時既尚未經交付取得占有，縱其契約真正，亦無權阻止點交。執行法院應以裁定駁回其異議。
八、 第三人於查封後始占用拍賣之不動產，拒絕交出者，執行法院除應嚴格執行，解除其占有，將不動產點交者於買受人或承受人外。如遇到竊占執行標的物，恐嚇勒索投標人、得標人，偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法偵辦。債務人受點交後復占有該不動產者，亦同。
九、 債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時，亦應依前項規定辦理。

在此次司法院以內部行政命令的方式，加強執行法官落實點交之責任，並對於拍賣公告上之用詞更須展現出明確的字句，而主要用意是要讓拍賣公告的內容更加清楚，避免一些較模糊的字句使得解讀上產生問題，其要點大致為：

一、加強查明占有情形，並詳記於筆錄
在查封筆錄應詳細記載使用情形，如為占有人占有之情況亦應加以查明，在未查明前，不宜進行拍賣之程序，並加以改進筆錄記載不詳細或模糊不清之字句，例如占有使用情形不明，投標人自行查明等類似用語。
重申強制執行法中的各項規定，在提示執行法院查封及點交不動產注意改進事項（四）規定：「查封不動產之應有部分時，應於查封筆錄記明債務人之現在占有狀況，及其它共有人之姓名、住所、並於拍賣公告載明其現在占有狀況及拍定後依其現實占有部分為點交。如依法不能點交者，亦應詳記其原因事由，不得記載「拍賣不動產應有部分，拍定後不點交」之類似字樣。」

二、債務人或占有輔助人占有時，應註明點交
占有輔助人包括家長、家屬、受雇人或代理人等，執行法院在查封時應加以瞭解查封不動產是否為債務人自住或是占有輔助人占有，若確實有不能點交之情形，亦應將不點交之原因或情形詳加記載於筆錄中。
拍賣不動產應有部分在查封時，有他共有人或第三人占有，亦應加以瞭解並詳記其占有原因，不得在拍賣公告上直接記載為「拍賣不動產應有部分，拍定後不點交」等類似字句。

三、加強點交之執行
債務人因房屋被查封、拍賣時，往往會想出各種規避方法，讓原本點交的房屋在執行法院查封時變成不點交之案件，例如利用假租賃等變相方式，而實際仍由債務人使用等等之情形，司法院也發現此一情況氾濫，為樹立司法形象，特別規定執行法院應詳加查明，若實際為債務人占有，即不因有第三人的聲明異議，而均以裁定來駁回其第三人所聲明之異議。

四、執行法院主動告發犯罪行為
在執行法院查封以後，第三人利用各種名目來占用該不動產，執行法院有發現此種占用之情形時，應將該不動產點交於得標人。
若該占有人以非法竊占的方式或在得標以後恐嚇得標人需支付多少搬遷費，否則無法交屋等類似強行勒索語氣或與債務人共謀簽立不實的假借據、假租賃契約時，執行法院應將該犯罪行為人立即移送該管之地檢署依法來偵辦，屆以導正不良歪風，夙立司法威信。
克蟑方案的實施，成果雖然不盡理想，但對於日後健全制度化及民國八十五年強制執行法的修正與改革強制執行法在執行查封、點交等各方面弊端的魄力，將又向前邁向一大步。

修正強制執行法
民國八十五年強制執行法修正前，債務人為阻止執行法院查封拍賣，常以假租賃的方式促使拍賣公告上註明為「某某人租賃，拍後不點交」，使得有意投標的投標人就因此不敢投標，拍賣案件即因無人投標而一再流標，造成相當大的漏洞。司法院也深感假租賃的問題十分嚴重，遂在民國八十五年修正強制執行法部分條文，藉以此項修正來促使假租賃的問題能得到有效的解決。
強制執行法第九十八條原條文規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」而民國八十五年則增設第二、三項規定即：「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。存在不動產之抵押權及其它優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。」司法院做出此項修正案，已將日積年久的假租賃問題，獲得較有效的防堵與改進。所以，日後債務人想利用「假租賃」的取巧行為來規避責任，促使點交案件變為不點交，已有相當程度的困難性了。
雖然司法院極力修正強制執行法，並頒布執行點交改進事項等內規，加強執行法官在執行點交時，在其執行效果及依其職務主動告發犯罪等功效上下了相當大的努力，使得假租賃、占有、海蟑螂的問題確實收斂很多；但事實上此項問題還有極少數的存在，當投標人得標後，得標人面對占有、租賃等問題亦常不知所措，甚至原本在拍賣公告上註明為空屋，投標人在投標前也前往該拍賣屋查看確實為空屋後才予以投標，但怎知得標後確是有人加以進駐屋內居住，常搞的得標人一頭霧水，又一般投標人在投標前並無法像專業人士對物件的產權調查、資料來源，拍賣公告上的各項陷阱充分瞭解，就盲目來投標，待拍賣案件得標後就產生很多不必要的麻煩與問題發生，又因整體經濟環境等因素，法拍屋的拍賣案件，節節創下新高，標購法拍屋所須具備的專業性又非一般購屋者或投資人所能夠明暸勝任，除了各種法規牽涉廣泛，實務、經驗、技巧上的運用、各項法令的進修等等都牽連到專業性問題，所以在民國八十七年起陸續有專業法拍公司的成立，為有意購買法拍屋的民眾提供各項法拍資訊、專業解答、產權分析、各項稅費與房屋點交之服務，為購買法拍屋之民眾省卻不少麻煩，成為投資人或一般民眾另一種理財投資的熱門管道。

專業法拍業者的形成
專業法拍公司為形成前，一般民眾要購買法拍屋常不得其門而入，因為法拍屋的標購在一般民眾眼裏總帶點幾分神秘感，雖然知道法拍屋價格便宜，富有投資價值性，但對於所聽聞的負面消息，如占有、假租賃、圍標、產權分析、稅費解析與法律實務、經驗上的專業性等種種因素下，就算有意投標法拍屋的民眾眼裏也只能望屋興歎，想去投標又因專業性的不足而不敢貿然投入法拍市場，但對於產權清楚、價位低廉的法拍屋，一般民眾不予購買也實在有點可惜，為因應一般民眾有其需求及在專業分工的制度下就有法拍公司慢慢形成。
因此在民國八十七年起陸續有專業法拍公司的成立，在這些法拍公司中有的是代書事務所、不動產仲介公司、建設公司、跑單人員、投資客、甚至是海蟑螂所開設的公司，素質良莠不齊，就好像民國七、八十年代的土地掮客，收費標準不一，專業程度明顯不足，雖然也有業者在誠信度、服務品質、經驗與專業性良好，但畢竟在整個法拍市場上占極少數，雖然與一般民眾相較而言，確實較有效率，但因某些專業性不足的業者，單憑有限的經驗與知識就從事於法拍工作，不僅讓人捏把冷汗，有時甚至收了錢就不管事，遇到棘手的問題無法解決就避不見面，產權有問題的房子也盲目標購，或因未兼顧成本、服務品質、專業知識而收取低廉的服務費，產生入不敷出，而想盡辦法來行使詐騙或因專業等問題而面臨倒閉或人去樓空等等不良後果產生。標購法拍屋不僅能帶來豐碩的財富、產權也絕對清楚，但首要條件即是要選擇品牌、形象、專業真正足夠的法拍公司，所以在一般民眾委託法拍公司投標前，應慎選良好有信譽的法拍公司，才能得到相對的保障，不要一味貪圖便宜，而隨便交給專業性、信譽性、經驗等等欠缺或不佳的法拍公司，到頭來留下一堆爛攤子，得標人可是得不償失。

資產管理公司成立
民國八十九年十二月政府公布了金融機構合併法，在條文內容中明定銀行可以將不良債權售於資產管理公司，加速清理銀行的不良債權，以求健全銀行的經營結構及其經營體質，在政府不斷的努力與銀行公會的協助下，於 九十年五月二十二日 ，由三十家銀行及三家票券共同投資的「台灣金聯資產管理股份有限公司（簡稱TAMCO）正式成立加入處理金融機構之不良債權行列。此後國內資產管理公司就陸續成立，而國外的之知名資產管理公司也相繼來台設立，加入價購國內各銀行不良債權的行列中。

銀拍屋市場的形成
由於銀行法的修改，債權銀行為打消呆帳並加速回收債權，而將正在拍賣中的法拍屋以承受的方式變成銀行名下的自有資產，再委託專業不動產拍賣公司舉辦的拍賣會進行拍賣，這就是所謂的「銀拍屋」。
在 民國九十年七月二十八日 ，花旗銀行在台南首度運用拍賣會的方式，委託外商戴德梁行公開拍賣其銀行名下不動產；此一新型態的公開拍賣交易方式，雖在國外已行之有年，但在國內則引起民眾相當大的迴響。此後銀行業界也積極的參與拍賣會，並將其物件委託不動產拍賣公司進行一連串的拍賣不動產動作，銀拍屋的市場也已慢慢成形。但銀拍屋因地點，價格、物件選擇性根本無法與法拍屋相提並論，想要對於物件有更多選擇性，賺取更大利潤的投資人或購屋者，還是要在法拍市場上才能得到較佳的利潤空間。
如果以商品的觀點來看，法拍屋比較像是工廠還未加工前的原料，可想而知，當工廠將原料做出成品來時，一定會有較佳的利潤，只要經過良好的包裝，並在國人「有土斯有財」的根深蒂固觀念下，很多人因此賺取了無數的財富，一夕致富的案例，可說是隨處可見、比比皆是了；而「銀拍屋」比較像是有瑕疵的成品，也是有可能會找到便宜貨，但利潤等各方面就比較不可能像買法拍屋那麼好。

金拍屋市場的形成
政府為加速去化銀行的不良資產，考慮到執行法院因人員不足而積壓大量未處理案件的問題，因而積極地推動公正第三人公司來協助法院拍賣法拍屋之程序，以便達到節省人力並增進去化不良資產之速度與效率。
於 民國九十年十月十七日 ，台灣第一家獲得財政部依據「金融機構合併法」第十五條及財政部公布「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定，核發由公正第三人認可之拍賣公司『台灣金融資產服務股份有限公司（簡稱台灣金服公司）』正式掛牌成立。
由於台灣金服公司（TFASC）的成立為拍賣屋市場另闊一條方便標購拍賣屋之管道，在 民國九十一年十月一日 就由台北地方法院委託台灣金服公司先行試辦進行部分案件之拍賣，此時金拍屋的市場儼然成形。
根據統計數據與媒體報導顯示，全國各地方法院於民國九十二年法拍屋的總拍定金額高達一千八百七十二億，依全年拍定總金額高達近二千億的成交額，法拍屋儼然成為炙手可熱的「熱門理財投資標的」。但對於一般民眾而言，當面對法拍屋標購所延伸的繁雜程序包含產權調查、價格分析、適用法律、標購技巧、拍賣公告的解讀、稅費多寡計算、節稅、退稅的運用手法、聲請點交程序、或與債務人協調溝通技巧等等問題，由於涉及專業性、技術性與繁雜的法令問題等，往往並不是一般購屋者所能勝任，於是大多數有意購買法拍屋的民眾，就會委託專業法拍公司代為處理或諮詢有關標購法拍屋的各項事宜。
作者從事代書與法拍業務工作數十年，深知在目前的法拍業者專業知識水準普遍不足，服務品質又良莠不齊的狀況下，購屋者在選定物件去投標前，應慎選一家真正能夠享受到物超所值、專業能力、服務品質足夠的法拍公司，確實是一項不可獲缺的事前準備作業；因為如果購屋者不加以評斷就倉促地委託一家專業能力不佳的法拍公司，不難想像的是，一旦房屋得標後，後續所產生的點交問題一定是非常多，甚至產生無法交屋的困境。其實只要購屋者能夠事前對法拍業者的生態加以瞭解、評斷與分析，想要找到一家讓購屋者能夠安心與放心的法拍公司也不是如想像中的困難。