91/06/05 星期三, 4:43 AM
《地鐵撤坑口站分紅下限》
【明報專訊】將軍澳地鐵支線通車在即，加上希望搶先九鐵推出何東樓項目招標，地鐵(0066)的將軍澳支線坑口站上蓋達成補地價磋商後，隨即「閃電」推出招標﹔為增加項目的吸引力，是次更「破天荒」不設最低分紅比例，改由發展商自行建議，不過地鐵徵收的「入場費」卻大幅提升至3.5億元(之前將軍澳站55b區的「入場費」僅5000萬元)，直追樓市高峰時機鐵站項目招標時的金額。
所謂「入場費」是指地鐵開標後，率先收取發展商的一筆金額，至於分紅則待項目完成賣樓後才再收取。坑口站項目已定於本月24日截標，有關招標文件昨日已寄予於3月份有遞交意向書的發展商（見表）。
分紅由發展商自行建議 預計總投資額達30億元的坑口站上蓋項目，是將軍澳支線第二個招標項目，為配合市和增加發展商對項目的投資興趣，是次未有定下最低分紅比例，有關比例將由發展商建議。這個做法與地鐵以往均會設定最低賣樓分紅或分樓比例，以保證收益的做法有異。不設最低分紅比例的辦法，對發展商較為有利，因為在計算邊際利潤上，發展商的彈性較大。不過要平衡新做法可能令最終分紅減少，是次定下的「入場費」亦相對較高，金額達3.5億元，市場估計項目的總投資額會達30億元。
地鐵是次定下的入場費與1999至2000年時招標的九龍站項目相若，九龍站4期的「入場費」是2億元，項目的投資額約55億元﹔至於投資額達200至250億元的九龍站5至7期，「入場費」更高達5億元。不過隨覑樓市不斷下瀉，地鐵要求的分紅比例及入場費同時下跌，及至去年底招標的將軍澳55b區項目，分紅分例及「入場費」，已分別下調至25%及5000萬元。（據了解，高峰時要求分紅曾高逾70%。） 另外，在邀請發展商遞交意向書時，地鐵曾將項目一分為二，不過由於兩個組合分別的投資額均約15億元，所以有份遞交意向書的發展商，普遍認為合併兩個發展組合會較佳，因此是次最終決定整個組合招標。項目地盤面積19.34萬方呎，總樓面152.96萬方呎，其中只有3.77萬方呎屬商業樓面，共建6幢住宅，提供2133個單位。
「入場費」大增至3.5億 坑口站上蓋項目與地政總署達成的補地價金額約13億元，折合每呎樓面補地價約870元，較同區55b項目每方呎約600元高逾三成。該項目在3月時最終接獲18份意向書，包括新世界(0017)、恆基(0012)、新地(0016)、九倉(0004)、信和(0083)等。
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搞左成個學期既邑注台南捷南開發既case，真係想慨歎一句，好心台灣人就有行動力Ｄ啦。香港地鐵既成功，參考下人地好冇？台南講左咁耐要起捷運，規劃評估完一次又一次，蓋地上or地下、路線改完又改，錢多都唔好既哂呀。你咁改黎改去，我地點做呀？規劃台南巨蛋又係既，明明個case係你地dum畀我地做，到頭來話我地冇考慮市場？而家係邊個冇腦呀？係你地浪費緊我地時間！！
今個學期係要學基地配置，而家又要我地搞一堆開發財務問題，畀個人教下我地好冇？唔該你地班實務界既"學長姐"，唔好係又鬧，唔係又鬧啦唔該！
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香港地鐵開發真係好成功，地方少少，但咁識利用土地。場站上蓋物業開發、BOT，加上政府政策、民眾使用大眾運具既意願，樣樣都配合得好好。而且整體目標一致，香港人既努力，令佢地既特種路權運輸工具成為全世界既好例子。
好吧～反正財務係任何開發既根本條件，就趁呢個機會好好學下啦。唔知呢個將軍澳支線，可唔可以用黎做今晚份功課財務評估既參考呢？
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