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從供需兩端看山西樓市 房子怎麼供？怎麼買？

當去庫存遇到多樣化需求，當安居夙願遇到囊中羞澀

在全國眾多城市進行樓市調控的背景下，山西的樓市卻有些波瀾不驚的味道。對此，山西財經大學教授馬培生表示，因城施策，甚至因區施策，是房地產業健康發展的王道。

4月1日，住建部和國土資源部聯合施出重拳，發佈通知要求住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，特別是普通商品住房用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。此舉既印證瞭因城施策，也顯示政策調控正在從供需兩端發力，以改善供求關系。

住，是我們生活中不可缺少的一部分。因對相關產業乃至城市經濟具有明顯拉動作用，房地產業在山西經濟發展中占有重要位置。當去庫存遇到購房者的多樣化需求，當安居夙願遇到囊中羞澀，山西的房地產業又該如何優化產品結構、增加有效供給、實現良性可持續發展？普通市民又該如何實現自己的安居願景？

有回溫未上火——地域發展不均衡，庫存差異較大

4月11日，太原新建路“我愛我傢”房產交易簽約中心一層，一派繁忙景象。電話鈴聲此起彼伏，幾位市民正在服務窗口排隊辦理業務，還有人在等候區等待。洽談室人來人往，工作人員往來步履匆匆。太原偉業我愛我傢房地產經紀有限公司副總經理王斌介紹，由於是剛需市場，太原的二手房市場一直比較穩健，今年以來，隨著經濟形勢的進一步好轉，新建商品房交易活躍，二手房房屋交易量也出現顯著增長。

王斌告訴記者，房地產業發展與人口流動有莫大關系。太原市近幾年的發展是有目共睹的，交通越來越便捷、城市配套設施日益完善，環境也越來越好，對外來人口的吸引力增強，這些都成為支撐房地產業良性發展的有利條件。

全省經濟開局良好，1-2月份，商品房銷售面積126.1萬平方米，同比增長64.0%；銷售額75.6億元，同比增長96.1%。此數據顯示全省樓市回溫，又讓人擔心是否“虛火上升”。省社科院城市研究所副所長、省智庫協會副會長田宇分析，這隻是短期震蕩，太原的銷售額權重占比較高，品牌房企集中推盤、居民購買意願增強，加之城市建設提檔增速等因素疊加造成此次震蕩。太原的房地產市場依舊處於平穩健康發展階段。

山西的房地產業發展呈現出區域化、不均衡，對一些縣市來說，庫存壓力依然很大。山西統計局的數據顯示，2016年朔州商品房待售面積消化周期高達57.4個月，呂梁則為16個月。

房子怎麼供——優化結構，盤活存量，差異化發展

馬培生介紹，山西一些城市，有的投資商未能細分市場就上馬項目，產品趨同化比較嚴重，導致居民購買意願不強。縣城一級的房地產開發近10年才漸成規模，因為缺乏競爭，房地產開發商開發的樓盤也極易趨同，加上人口少，庫存壓力較大。對此，他建議因城施策，多措並舉優化結構，增加有效供給、促進市場活躍。根據各地市場需求，在合法合規的前提下，對庫存房屋進行戶型改造，或改變屬性、用途，以求適銷對路。

日前，山西出臺“十三五”城鎮住房發展規劃，為各地的房地產業發展開出“差別化發展”處方。提出城鎮人均住房建築面積水平較高、住房剛性需求較弱、住房供應明顯偏多的城市，應將住房居住環境提質作為主要內容，著力加快相關配套設施建設，提升居住環境品質，增加對農業轉移人口的吸引力。城鎮人均住房建築面積水平較低，住房供應不足的城市，應以住房總量擴容作為近期工作重點。在利用好現有城市建設用地中閑置土地的基礎上，增加住宅用地供應，優化住房供應套型結構，增加住房有效供給，滿足居民自住和改善性住房要求。

傢住太原市小店區電子街的張春華，其父母已年近80，住在興華小區。年前她和女兒一道付瞭25萬元首付，購得漪汾街附近汾河畔一套住宅。張春華多年來心心念念一直想買一套汾河邊的房子，終於得償所願。她說：“就圖照顧老人方便，以前坐1個多小時的公交車才能到父母傢，如今隻需步行10分鐘。而且新傢一打開窗戶就能看到汾河，風景好空氣也好。”

馬培生介紹，隨著經濟社會的不斷發展，購房者的需求漸漸多元化，不再是有房住就行，也不是房子越大越好。這就需要房地產開發商提前進行市場調研，細分市場，針對不同需求主體推出不同的產品。

面對鋪天蓋地而來的售房廣告，層出不窮的新名詞，購房者頗有些“亂花漸欲迷人眼”。有的購房者喜歡小區依山傍水，有的購房者註重小區停車是否方便，還有的購房者則註重房屋采光怎麼樣。以及即將到來的老齡社會，針對老年人生活提供一些具有特色的商品住宅，這些都是巨大的商機。

田宇表示，對房地產開發商而言，要註重研究消費者偏好，不斷創新產品，提高產品的附加值。發展綠色地產和文化地產都是不錯的選擇。此外，他強調，最好不要動用過高的杠桿開發項目。

王斌則建議釋放房屋存量並盤活，為房地產市場增加活力。

房子怎麼買——量力而行，先租房，後買房，先買小房，後逐岩盤浴機器價格步改善

從陽泉來太原打拼三四年瞭，郎志海和妻子一直租房子住，因為準備今年要孩子，便想安居下來。看瞭好幾個小區，他最終在雙塔西街選瞭一套二手房，78平方岩盤浴床米的小三居，全款65萬元。郎志海說：“離單位近，小區環境也好。簡單裝修一下就可以住，價格也合適。”

多少人欲圓安居夢，卻無奈囊中羞澀。對此，王斌建議，如果是大學畢業剛剛開始打拼，不妨先租房。經過幾年積累，經濟條件允許，可以先買二手房或小房。再過一段時間待經濟實力增強，再考慮改善住房。二手房交易尤其要註意合規合法，防范風險，其他省市就曾出現購房者在二手房交易之後才發現原房主有隱形債務，遂產生糾紛。

針對坊間頻傳的房產稅，田宇說，中央一再明確房屋的居住屬性，而房產稅也已岩盤浴烤箱價格經列入五年立法規劃，建議居民不要持有多套住宅，以免造成額外的損失。購房者需量力而行，最好不要動用過高的杠桿買房，如果因此造成負擔過重、疲憊不堪，嚴重影響生活質量和幸福感，就有悖購買房屋的初衷——改善生活。

他建議加強新的消費市場建設，科學引導消費者偏好，選擇綠色、環保、節能住宅。對管理者來說，要加強市場監管，促使房地產業更加規范、公開、透明，同時也要為其健康發展、降低成本、提升品質創造條件。（記者晉帥妮）

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