除了房價、地段、格局之外，考慮買房時常聽到「容積率」一詞。乍聽之下會覺得專業術語，跟自己沒太大關係，事實上，容積率對於房價高低、坪數怎麼算，以及公設比的多寡，對住戶有直接的影響。
容積率是什麼？它是都市計畫裡的一項規定，用來限制土地上可興建的總樓地板面積。舉例來說，如果土地面積200坪，容積率是250%，代表最多可以蓋500坪的建物。這個數字會因土地使用分區不同而有差異，例如住宅區、商業區或特定地區，容積率都不同。
容積率高，代表同一塊土地能蓋更多戶，建商能攤薄成本，房價單價通常比較親民；但也意味著戶數密度大，公共設施需求變高，居住品質可能受影響。相反地，容積率低的建案，每戶分到的空間多、社區人口密度低，環境清幽，由於建商可銷售的總坪數少，房價往往比較高。
容積率高的社區，通常會規劃更多電梯、大廳、停車場等設施來服務龐大的住戶數量，就容易拉高公設比。舉例來說，容積率偏高，建商可能設計出30%甚至35%公設比；容積率較低的小型社區，公設比可能只需要25%左右。這些數字差異，都會反映在購屋族能實際使用的坪數上。
買房時看到的總坪數，包含了「主建物坪數」、「附屬建物坪數」以及「公設坪數」。總坪數40坪，公設比若高達33%，光公設就佔掉13坪，實際居住用途的主建物坪數可能約27坪。這就是為什麼「坪數買大了，住起來卻感覺擁擠」的原因所在。
容積率是影響購屋決策的核心因素，公設比則牽連著容積率，也影響到主建物坪數。在房屋上付出的金額，換來的是寬敞自在的生活，還是被「虛坪」掏空的空間，前提就是要能聰明地判斷房屋的真實價值。
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