跟著都市計畫買房子：十張圖解釋桃園航空城投資策略(上下)2011年11月＠ealykao的個人名片

紅色子房語錄：桃園航空城是未來不管藍綠當選後都要推的大建設，簡單十張圖找到投資契機。

最近紅色子房某建商朋友提出桃園有機會成為「第六都」的概念，加上目前大桃園的土地相對大台北地區仍屬便宜，因應政府主推的桃園航空城計畫極有進場投資的理由。但桃園航空城的概念為何？若非航空物流相關業種，該投資什麼呢？

紅色子房剪輯官方的圖說來為各位解析桃園航空城。

第一張圖我們看航空城的範圍：

桃園航空城主要分布在桃園蘆竹鄉及大園鄉、以及部分中壢市，總面積6150公頃。隔壁台北港特定區為4435公頃，考量此海空兩項大計畫的長期發展，居中的蘆竹、林口地區的受惠將最直接。

第二張圖來看這兩大計畫的關係：

考量海空聯運、雙港運籌模式，未來大陸、東亞的半成品到台北港，經由港區及航空城產業區的加值，再藉由航運出售到全球消費市場。紅色子房認為若以此為基礎產業模式，的確可帶動整個計畫的執行與開發。

第三張圖看航空城的主要規劃概念：

也許讀者聽說過航空城計畫「蛋黃」、「蛋白」等說法，內層圍繞機場主要核心為機場專用區及自由貿易港區，就是所謂蛋黃的部分。這些區域鎖定航空基礎產業，主要都是大型財團如華航、長榮、遠雄進行開發營運，但建構了此區發展的中心基礎。其他蛋白的部分紅色子房認為生活機能區、機場相容產業區等較有機會發展，經貿展覽區恐怕招商困難，精緻農業發展區則有機會變相發展成豪華農舍區。

第四張圖看各分區的分布：

紅色子房認為，整個計畫裡得開發住宅的是三處生活機能區及一處航空服務生活區，但由於東側連結桃園蘆竹鄉地區的城市發展較為成熟，此區的生活機能地區應為整個計畫的投資首選區域。

第五張圖看生活機能地區的比較：

由於政府採TOD(Transit Oriented Development)公共交通引導發展模式開發，紅色子房認為成功機率頗高，特別是連結機場捷運線A10、A11站，可一路通往台北車站。雖然上班期間會比較辛苦(詳紅色子房林口捷運真相前文)，但相信未來1字頭房價肯定造福許多首購族，並且具有桃園航空城穩定發展增值空間。

不過，目前進場A10、A11站地區周邊多仍是農地投資，即素地變熟地類型的投資，投資客群多為建商或關係個人。對於非不動產專業一般首購族而言，目前還不是進場時機，下期會再述明相關發展時程與細部規劃，作為投資人參考。

桃園航空城計畫涉及許多都市計畫變更以及土地徵收作業的不確定性，但對投資族群來說，這樣的土地投資一般都有兩倍以上的報酬率，畢竟高風險高獲利呀！

紅色子房語錄：桃園航空城是一個願景大於實質建設的方案，預估十年才會發展成熟。

桃園航空城發展迄今最大的進度，就是縣政府申請區域計畫經中央審議通過！但是從區域計畫發展到通過各都市計畫新訂或變更、啟動實質發展建設等都需要一段時間。所以坦白說，目前桃園航空城是一個畫大餅但牛肉很少的計畫。

紅色子房續上次剪輯官方的圖說來為各位解析桃園航空城。

第六張圖我們看航空城區域計畫下涉及的都市計畫變更：

桃園航空城其實結合了六個現行都市計畫區，包含大園都市計畫、大園（菓林地區）都市計畫，以及幾個特定區計畫如高鐵桃園車站特定區、A10車站周邊、機場貨運特定區等。其他如機場捷運A11、A15、A16車站周邊等都是要由目前非都市土地轉為新訂都市計畫，基於都市計劃新訂程序曠日廢時，紅色子房建議非資深不動產專業投資人宜鎖定紫色現行都市計畫地區投資置產。

第七張圖來看桃園航空城的大眾運輸整合概況：

從TOD（Transit Oriented Development）公共交通引導發展模式開發的角度來看，捷運、高鐵連結地區周邊就有房價的支撐。目前本計畫規劃的捷運線有機場捷運連結到台北、機場及中壢市區，桃園都會區內則有捷運紅線、捷運橘線、捷運綠線的規劃。讀者們（特別是首購族）可以依照工作通勤所需，選擇捷運可達的適宜置產區域。

第八張圖看航空城的幹道連結系統：

雖然捷運方便，但有其服務時間及目的地限制，對於投資置產來說最基本聯外車行道路仍是最重要的。目前桃園航空城仍以1號及2號高速公路、61號快速道路、4號及15號省道為主要聯外幹道。1號高速公路應該還是最主要的連結南北動線，目前1高增建的五股楊梅高架道路預定民國101年底完工，可解目前桃園中壢段塞車之苦。

第九張圖看高鐵桃園站特定區計畫的發展：

紅色子房認為，從長期保值性來看，雖然高鐵桃園車站特定區仍光禿一片，但已有許多建案進行中，特別是一旦機場捷運線完工，緊鄰A17及A19站周邊的住宅區可望升值，南北往返搭乘高鐵也相當便捷。特別是藍色的高鐵產業專用區有近16萬坪的容積，目前正針對購物中心、會展展覽等商業設施積極招商，一旦招商成功則可帶動發展整個區域，故此區仍是投資置產考量重點區域。

最後第十張圖看桃園航空城的非都市土地：

非都市土地分布最多的仍然是黃色的農牧用地，同時夾雜零星的建地。由於目前台灣盛行「農舍別墅」此類產品，因此選擇優質區位蓋集村農舍或自用農舍也不錯。特別是緊鄰桃園高鐵車站特定區或幾個都市計畫地區的農地，其週邊生活機能也能發展地很成熟，要連結高鐵捷運線也很方便，對於想休閒住宅的朋友們，此區域也不失一個好選擇。

桃園航空城是夢，但是一個逐漸在實現的夢。紅色子房並非航空及貿易專業，對於航空城的產業發展是否能達到預期經濟規模無從置喙，但就紅色子房曾在中央政府高層服務的經驗，本計畫絕對是不管藍綠當選都會加強行銷的計畫，後期仍有相當大的進步空間。

對於首購族群來說，本區機場捷運線的完工是最重要的。至於生活機能方面，有了住宅就會帶動商業，時間早晚問題，畢竟1字頭的房價是相當吸引人的呀！

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