哪些房子，首購族不要碰？ 最不利於未來換屋的5種迷思
文/劉育菁
首購族遷就現有的經濟條件，很容易做出退而求其次的選擇，而這往往成為未來換屋的最大包袱。Smart的首購族，應該在買第一幢房子時，就為未來換屋預作規劃，也就是將第一幢房子當做最有力的跳板。
琦琦年底就要和從事攝影工作的先生結婚，這對小夫妻最近為了房事困擾已久。偏愛超現實風格的先生，希望住在生活環境較佳的郊區山上，並期望將房屋打通成一房一廳的格局，並裝潢成後現代風格。
不過，琦琦卻不這麼想，她明白現在買屋不像父執輩時代，隨便挑都能賺到一倍以上的房地產增值。由於資金不足，琦琦知道第一幢房子必須慎選，除了要注意家庭財務的風險外，更要從理財換屋的角度來思考。
首購族通常都面臨購屋資金不足的窘況，在做購屋決策時，不免陷入「總價」的迷思，而忽略未來換屋的問題，如房屋的接手性強嗎？現在是不是房價底部區？要準備多少頭期款？郊區的新成屋可以買嗎？兼具投資價值的小套房可以買嗎？這些都是購屋新手所需面臨的首要問題。
‧ 迷思1：資金不足，先買小房子
提醒：小房子未來脫手困難度較高
通常首購族在低總價的緊箍咒下，如果不想浪費太多通勤時間，就必須捨郊區大樓而就市區，其中「套房」產品就是第一目標。
近兩年市區小套房打著「商務小豪宅」、「低月付款輕鬆入主台北市」的廣告訴求，確實吸引許多新手買屋。但若從理財的角度來看，首購族買小套房，三、五年後就得面臨換屋的問題，屆時勢必要先賣套房，再另買合意的房子，除了換屋成本大增外，更會面臨小套房接手侷限的問題。
市場上小套房被定位成小眾產品，接手的人不外乎是單身貴族、新婚夫妻及少數特定對象，要能順利脫手稀有產品，除非降價求售，不然只能等待有緣人。
換屋成本有哪些？
永慶房屋企畫部經理陳韻如指出，換屋族最常見的問題，是低估一買一賣間的所有換屋成本負擔，歸納的換屋成本如下：
1.資金成本：包含原有房屋的每月銀行貸款利息，以及換屋時先賣屋後買屋可能出現的房屋租金等。
2.代書費：請代書代辨過戶、抵押、手續費等，費用在1萬至1萬5000元之間。
3.各項稅費：如契稅、公證費、監理費、房屋稅及地價稅等，約為土地公告現值、房屋評定現值的10％，這是買賣房屋的必要成本。
4.裝潢及搬家支出：費用可大可小，但也不能忽略。
5.仲介服務費：委託房屋仲介公司辦理一切買賣房屋手續的服務費，一般來說買方須支付房屋成交金額的1％，賣方則是4％。
‧ 迷思2：買便宜的老房子
提醒：老房子有可能會貸不到長期貸款
懂得運用財務槓桿的購屋人，一定清楚用小房子換大房子是最高竿的做法，不過，如果第一幢房子區位不佳、不易變現，舊屋換新屋的困難度就會增加。從地段的考量上，市區的老房子保值性優於郊區的新成屋，但首購族也不能忽略「屋齡」太高，可能會有無法貸到長期房貸的問題。
為減輕每月的房貸壓力，首購族須申辦長期貸款以減輕每月付款壓力，因此，屋齡太高的房屋，首購族千萬不要碰，除了可能無法貸到長期貸款外，未來脫手時，買方接手的意願也會降低。
銀行核准房貸的原則為何？
台北商銀消費金融部副科長張育碩表示，銀行核貸的原則可分兩項：一是房屋地段好壞；二是結構體能否堪用。通常銀行判斷核貸的年限及成數，與房屋所在地的位置較相關，評估結構體主要用意在於：房屋能否居住，會不會有傾倒的問題等。
以台北市屋齡20年的加強磚造房屋為例，銀行評估的耐用年限為35年，也就是申請房貸年限可能就只有15年，甚至比15年還短，這種無法申請中長期房貸的老房子，未來較不容易轉手。
‧ 迷思3：選擇郊區的便宜大房子
提醒：郊區的房價有先跌後漲的特性
偏遠郊區的房子有房價低且生活空間佳的優點，吸引不少首購族做出以「時間換取空間」的購屋決策。不過，信義房屋不動產企研室經理林永孟表示，郊區房子房價具有「先跌後漲」的特性，景氣差時率先下跌，景氣上揚時卻又落後市區上漲，保值性較差。
過去偏遠郊區如汐止、安坑、淡水、桃園八德、基隆等，都曾經因為北二高或捷運經過等交通利多，刺激房價上揚，這些地區目前房價只剩高點的一半，有些甚至還不到。林永孟說，由於台灣的偏郊從開發至成熟，通常需要10年以上，開發過程房價會呈現「Ｕ」型走勢，期間又會碰到房價黑暗期，對首購族而言較為不利。
目前的景氣不容許首購族以領先布局方式購屋，即使是即將開發的重劃區或有重大交通建設的地區等，除非是在五年內即可預見工程完工，則房價雖然可能已小幅上揚，但因利多確立，房價抗跌性高。
‧ 迷思4：買休閒公設多的大社區住宅
提醒：戶數愈多的社區、賣壓愈大
首購族除了地段外，在選擇產品時，一定會碰到買社區好或是單純公寓好的問題。過去幾年建商為了推案，曾推出大型造鎮建案，標榜擁有俱樂部、健身房、圖書館及百坪公園綠地等公共設施。
如果是未來不打算再換屋的民眾，就可以考慮購買；如果是首購族，不只要負擔高公設比，未來轉手時，由於戶數眾多，任何一個時段都有同樣條件的房子要脫手，當競爭對手多、同質性又高時，轉售價格自然不容易維持，當然也不利於換屋籌碼的累積。
‧ 迷思5：過度注重個人風格，選擇標新立異格局
提醒：三房二廳的格局最容易脫手
首購族因為家庭成員少，如果又過度注重個人風格，很容易選擇非傳統格局的住家，譬如隔間通通打掉的房子。但是在房地產市場上，接手性最強的房子往往就是傳統的三房二廳，因為需求量最大、也最容易脫手，反而格局怪異的房子，除非剛好碰到對味的買主，否則很不利於快速脫手，自然延緩未來的換屋進度。
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