大家好，我是信義房屋永安店不動產專案經理魏逢佑。九月份逢佑與各位分享的議題，是屋主在賣房子時，首先需要面對的抉擇，就是選擇與仲介公司簽立『售屋委託書』的方式，希望內文對現今或未來有計劃售屋的您能有些許幫助。
當屋主將愛屋委託房屋仲介公司出售時，必須先與房屋仲介公司簽立所謂『售屋委託書』的合約，有此合約之後，仲介公司便依據您提供的相關資料開始對房屋進行完整的產權調查，產權無疑即可進行銷售，而委託書的方式通常分為二種:即『專任約』與『一般約』。
『一般約』，此合約最重要的原則，就是屋主可以同時委託多家房屋仲介公司出售，而沒有專任約所謂的違約金罰則。我想，如果是第一次售屋的屋主，通常會以為一般約是最佳的選擇，因為『由多家仲介公司服務想當然爾一定比一家仲介公司來的好』。如果您也是這般設想，那就請留意逢佑下列告知您的資訊，您就知道何以一般約對我們愛屋的銷售，事實上反而是較為不利的選擇。
1. 『站在仲介公司的角度』:
三個和尚沒水喝！既然此房屋物件是由多家仲介公司同時銷售，換句話說，房子很有可能會被其他同業賣掉，而仲介公司因為擔心作白工，便不可能投入大筆廣告行銷費用為我們的愛屋努力，以避免屆時血本無歸。造成我們愛屋形式上似乎有多家仲介服務，但服務的品質卻相對惡劣，當然價格也不會有突出的表現。
2. 『站在買方的角度』:
試想如果我們是有意購屋的買方，看到一個房子有多家仲介公司在出售，通常第一個反應便是「這房子是不是有問題賣不出去，才要這麼多仲介公司?」、「屋主是不是缺錢，不然怎麼到處都在賣?」。這樣的疑慮自然也會影響到買方對於我們愛屋的出價意願，反不利售屋價格的拉抬。
3. 『價格易失守』:
買房子畢竟是每個人一生相當重大的抉擇，因此買方通常都會貨比三家，多方打聽。如果買方對我們出售的愛屋有考慮時，也許原本考慮跟第一家仲介公司付900萬的斡旋，但當他再問其他家仲介公司時，仲介公司為了搶生意，一定會跟買方說價格再降一些也可以談，藉此拉攏該買方。如此多方打聽下，買方出價的價格只會不斷下修，嚴重傷害到屋主售屋的合理價位與獲利。
逢佑最近即有一個實際案例，屋主將愛屋委託給多家仲介公司出售，當時屋主期望的價格為1230萬，而逢佑的買方客戶原出價1200萬欲購買此屋，二者差距不大。但後來該買方又去問其他仲介公司，如同前段所言，該仲介公司為了拉攏此客戶，表示1160萬即可與屋主洽談，最後屋主以1180萬與該買方成交。雖然房屋最後順利出售，但屋主卻完全不知其實他已因選擇錯誤的委託方式而損失至少20萬元。
『專任約』顧名思義，就是委由單一家仲介公司為您提供銷售服務，對您的愛屋進行完整的產權查核、市場調查、行銷企劃、銷售促銷以及成交之後的代書流程。因為是由單一仲介公司所銷售，所以仲介公司所提撥的廣告行銷費用，遠大於一般約的合約模式，因此我們愛屋的產品曝光率及成交機率，便遠大於一般約。根據以往統計資料，專任約的委託成交比平均約為1:3(三間委託即有一間成交)，而一般約的委託成交比卻只有1:10(十間委託只有一間會成交)。造成如此大差距的原因，即是產品廣告行銷預算的差異。此外，和一般約不同的是，買方一旦考慮購買我們的愛屋，由於只有單一仲介公司出售，仲介公司便得以同買方堅持我們的售屋價格，不致輕易受到其他仲介公司的破壞，價格自然也會高於一般約的委託方式。
從事房地產多年，逢佑希望個人的小小經驗能對您有所幫助。大多數人一生中的售屋經驗並不多，因此慎選合約模式與值得信賴的仲介公司，相信絕對可以讓您賣的安心、滿意，而不致遭受到無謂的損失卻不自知。若有任何房地產相關問題，也希望您能不吝隨時致電逢佑，逢佑一定提供您最完整的房地產諮詢與建議。
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