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投資中國大陸商鋪要看八大要素

　　
　　商鋪時，投入的資金大、風險高，比如，就目前北京投資商鋪來講，在三環以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價格都在20000元人民幣（下同）/ 以上﹔在CBD、朝外商圈、中關村等商業旺地，價格基本上在30000元/ 左右﹔鼎好電子商城甚至達到7萬元/ 以上。面對如此昂貴的投資，如何實現投資的價格接近價值甚至大于價值？我們認為首先要做的就是對商鋪進行價值評估。如何評估？我們根據多年商鋪開發的經驗和代理商鋪營銷的實踐，建議投資人從以下几個方面進行考慮：

　　是否處于核心商圈

　　商圈有大有小，城市的商業中心是大商圈，社區商業中心是小商圈。在選擇商鋪的時候，處于核心商圈的商鋪肯定要優于其他位置的商鋪。在北京，已經成熟的商圈如王府井、西單等不僅吸引北京的人流，而且來自中國大陸各地的消費人群逐步在占主導。一般而言，在傳統商業中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應多關注新商圈，因為新商圈的產生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發現并把握住這樣的機會，投資回報將會非常可觀。例如，北京市正在建設的中關村、馬甸、木樨園等几個市級商業中心，目前新推出的項目非常多，投資機會也比較大。如果從發展的機會看，回龍觀、通州等地正在形成大型的居住區，以后也必將形成商業中心。

　　商圈的變動因素

　　在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。在已經成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，因為開發商的開發成本很高，所以銷售價格也非常高，而且銷售價格是根據目前租金確定的，因此投資價值不大。

　　而如果選擇正在發展中的商圈，也許前2-3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發展，商鋪的成長性將非常好，因此，這里的商鋪絕對是值得投資的績優股。比如，當年以18000元/ 購買了數碼大廈底商的投資人，就是因為抓住了商圈的成長性，所以投資回報丰厚，如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理，由于當前中關村西區商圈正在形成過程當中，因此，地處中關村西區的銀科大廈和周邊的商鋪目前就具備這樣的發展潛力和投資價值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險，那么，就如同在股市頂峰時購買股票一樣，前景堪憂。

　　主力店效應

　　「有主力店的地方，就有無窮的商業機會」，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業物業全面升值，最典型的案例莫過于華堂商場了。以前華堂商場所處區域的商業是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業，商鋪的價值突現。如今，華堂前后左右100米之內的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興隆。主力店周邊商鋪的經營主要是「寄生」業態，它本身不具備「聚客」能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業價值，使商鋪作旺并不斷升值。

　　有廣場就有人氣

　　什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天的人氣，就有無窮的商業機會。如天安門廣場、西單文化廣場，每天有几十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，這就是巨大的商業機會。而在社區里，社區的小型廣場不僅是居民活動的地方，也是社區的商業活動中心區。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。

　　品牌店效應

　　目前，在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當勞、肯德基、必勝客﹔服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標准和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展的潛力上講肯定是有保証的，許多經營快餐的企業現在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成，提升商圈的檔次。因此，選擇商鋪的時候，觀察這個項目四周是否有品牌商鋪是非常關鍵的。我們以同在蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較，銀科大廈目前已有百勝餐飲集團的肯德基、必勝客入駐，他們將在北京開第一家二位一體店﹔而左岸公社雖然今年初以商鋪拍賣爆炒，但是目前進駐的客戶主要是二流的品牌。因此，銀科大廈的商鋪應該具有更高的投資價值。

　　立地條件

　　商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。所謂「一步三市」，立地差之毫厘，會導致業績失之千里。

　　一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。像王府井大街是是中國大陸著名的商業干道﹔朝外大街兼具有商業干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業選址來說，商業干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業區的交通干道。

　　人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動向。同樣以蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較，對銀科大廈而言，可以吸引來自東西南北四個方向的人流和車流，而且沒有任何障礙﹔對左岸公社來說，西面的人流主要在四環上，附路的人流和車流非常少，從南面來的人流和車流又受交通欄隔限制。因此左岸公社的商鋪就沒有銀科大廈來的有優勢。

　　商鋪的通用性

　　一些投資人因為沒有丰富的經驗，在買商鋪時只考慮價格，認為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風險。我們知道，商鋪的價值最終是要通過租賃實現的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施，而有些鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但為時已晚，因為像排煙這樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，哪怕以后不經營餐飲，也要做到有備無患。

　　周邊租金水平

　　如果說以上評估條件定性的內容多，那么周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價格。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現預期利潤，再低的回報總應該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。投資商鋪和住宅最大的區別是，住宅隨著品質的下降以及新項目的推出，當前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商鋪卻不一樣，它只會越做越旺，租金只會往上走。考察周邊商鋪的租金水平，可以作為您商鋪投資的參考，周邊商鋪租金高，那么您買的商鋪租金也就不會太差﹔周邊商鋪租金低，您就要對您的商鋪投資持審慎的態度。

　　在投資商鋪的考慮的因素非常多，即使是同一個項目的不同位置的商鋪選擇就是一個「技朮」難題。如拐角的位置往往是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，可以產生"拐角效應"。三叉路的正面位置的商鋪也是非常理想的店鋪。所以，在下決心投資的時候，我們不妨按照以上所講對擬投資的備選商鋪進行評分，看到底哪一個有更好的性價比，我們不能簡單盲從于發展商銷售人員用計數器搗騰出的投資回報，因為只要是投資就是有風險的。