透天厝多少年要叫水肥車來抽化糞池?這是很多人都有的疑問台中水肥清運尤其是以前自己沒有處理過這樣的問題台中水肥清運 擔心碰到不合理收費的廠商，可是又一定要找找人來抽水肥，不
然臭味都從管線上來了台中水肥清運哪邊可以找到優質廠商呢
房地產行業向來與城市化的發展密不可分，在國內進入到以城市群作為城鎮化主要載體的今天，行業參與者們的一些傳統投資邏輯或多或少受到影響和沖擊，不得不隨之而“變”。過往通過一二三四線城市進行佈局劃分的模式正越來越模糊，至少當前不可能再單一、割裂地去看個別城市。我們必須切換視角，更多圍繞目標城市群中的核心城市、核心城市輻射圈范圍內的其他城市、高鐵沿線節點城市等的市場情況、發展潛力來思考策略。
城市群發展促地產行業投資佈局之“變”
改革開放以來，國內圍繞城鎮化推進的步伐持續邁進；自21世紀後，城鎮化發展更是進入加速階段。
六大國傢級城市群將顯鋒芒
保利在戰略佈局上的調整，也反映出近年來，越來越多的行業參與者開始清晰意識到城市化發展進入到城市群階段，必須轉變傳統思維模式。
高鐵的開通打破瞭城市間的往來壁壘和傳統的經濟圈格局，在推動城市格局的重塑上扮演瞭重要角色，並從人口流動、區域經濟、城市結構等多個方面對近階段城市群發展帶來深遠的影響。
綜上來看，以城市群為主要載體的城市化正在逐步並加深影響各個產業的發展思路。對於行業參與者們而言，必須能夠識清當前城市群格局帶來的城市發展新機會，做到因城施“計”。
國傢“十三五”規劃中指出，我國未來將加快城市群建設發展，將在全國范圍內共打造19個城市群，涵蓋國傢級到地方性級別。十三五重點規劃的19個城市群，從空間佈局上大半區域均有涵蓋，且跨度較大。據統計，這些城市群的土地面積占全國土地面積的1/5左右，但人口占比超過50%，創造的GDP更是占到全國總額的3/4以上，具有舉足輕重的作用，未來更將逐步成為帶動中國經濟快速增長和參與國際經濟合作與競爭的主要平臺。
根據目前城市群的發展程度，未來一段時期內能從人口、經濟、產業、發展速度等綜合方面真正撐起國內城市群大框架的，主要集中在六個城市群上，包括長三角、京津冀、珠三角、長江中遊、成渝和海峽西岸城市群。這六大城市群所占國土面積近14%，人口占全國47%，卻有著超過60%的GDP貢獻。特別是前三大城市群——京津冀、長江三角洲、珠江三角洲城市群，以5 %的國土面積集聚瞭23%的人口，創造瞭39%的國內生產總值。
在典型龍頭房企中，保利地產是較早且明確提出“城市群”佈局戰略的代表，也是目前受益頗多的一傢。保利目前成立瞭城市群戰略部，提出“3+2+X”的城市群佈局戰略——“3”即京津冀、長三角、珠三角主力城市群；“2”即長江中遊、成渝兩個城市群中的核心城市；“X”即其他潛力城市。
長江中遊和成渝城市群也有一定佈局，拿地權益規劃建築面積占全年規模的16.1%左右。其中，長江中遊城市群內主要涉及寧鄉和江西的上饒、贛州、撫州等城市，成渝城市群包括達州和南充等城市；這些城市部分能級達到二線，大多也在三線及以下。
以國內來說，對於城市群，也有貼近我們自身國情、符合新型城鎮化發展現狀的釋義。國傢發改委在《城市群戰略與城市群規劃》報告中指出：“城市群是在特定區域范圍內擁有相當數量的不同性質、類型和等級規模的城市，依托一定的自然環境和交通條件，以一個以上的大都市區為核心，城市之間內在聯系不斷加強，共同構成一個相對完整的城市‘集合體’”。
據中指數據發佈的2017年國內拿地權益金額排名榜，乾立基金對其中TOP5房企的新增土儲情況進行瞭分析，可以發現，五傢企業在六大城市群內的拿地規模均在各自新增土儲中占有較大的比重。按權益金額來算，五傢房企在六大城市群的拿地金額均超過其新增拿地總額的70%；若按權益規劃建築面積計算，除恒大外，剩餘四傢房企在六大城市群內的拿地面積占其新增土儲均超過60%。
本文源自乾立基金《房地產投資白皮書》2018年第一期。本期《白皮書》聚焦“城市群”和“長租公寓”兩大熱點，分別從不同的行業視角深入研究該等專題，並提出乾立獨有的觀點以求與業內分享。獲取精華版《白皮書》，請掃描下圖二維碼。
從以上圖表進一步看，五傢龍頭房企在2017年的拿地情況呈現出的一些特征，值得留意和關註。
截至2017年末，我國高鐵運營裡程2.5萬公裡，占全球總裡程的66%，居世界首位。2016年6月，國務院常務會議通過《中長期鐵路網規劃》，中國將構建“八縱八橫”的高鐵網絡。2017年2月，國務院印發《“十三五”現代綜合交通運輸體系發展規劃》。2017年11月，國傢發改委印發《鐵路“十三五”發展規劃》，均強調和明確瞭中國鐵路近五年目標——至2020年，國內鐵路網規模達到15萬公裡，其中高速鐵路目標達3萬公裡。
以細分區域來看，5傢龍頭企業的佈局較多還是圍繞六大城市群中的核心城市、核心城市輻射范圍內/城市群內重點二線城市開展，這一趨勢同樣也在其他大型房企上得以印證。
在城市群的發展過程中，交通網絡的建設是基礎，它使得勞動力、資源、資本和生產要素在城市群內得到充分流動和再配置。打造快速鐵路交通網和普通幹線網，已成為目前各個城市群建設的重中之重。近十年來，在我國扮演著交通主力的高速鐵路網得到迅猛發展，高鐵改變的不僅是不斷刷新的“中國速度”，更為城市發展帶來新的模式與機遇。
長三角城市群顯然仍是受到最多青睞的區域——2017年，五傢房企在長三角城市群內的拿地權益金額（招拍掛為主）總計2777.9億元，占五傢總額的32.7%；預估權益規劃建築面積約4289.7萬平方米，占五傢總規模的21.5%。
房企城市群戰略佈局典型—
抽化糞池台中—保利與中梁
城市群的概念最早出現在哲學傢奧斯瓦爾德·斯賓格勒於1918年的著作《The Decline of the West》中。之後，法國地理學傢簡·戈特曼又於1957年提出，他將十幾個城市聯合而成的、具有3000萬以上人口的城市密集區稱為世界級城市群。1976年，戈特曼在他的論文《世界上的城市群體系》中繼續提出世界六大城市群的觀點，超前地將我國的長三角城市群囊括其中，該趨勢直至21世紀的今天也沒有任何變化。從世界城市發展的普遍規律來看，城市群的發展通常歷經四個階段：
乾立基金：城市群視角下看國內城市發展及房地產市場現狀趨勢（上）
近年來，房企關註度明顯開始聚焦六大城市群，並逐步進行下沉、深耕。從2008年~2017年期間六大城市群土地成交數據來看，其中長三角城市群，不管是按土地成交總額還是成交土地面積，均常年居於首位。此外，特別是海峽西岸、成渝和長江中遊這三個城市群，近10年來土地成交金額的復合增長率分別達到43.5%、38.7%和35.1%，成交土地面積的復合增長率分別為38.6%、26.5%和25.9%，市場潛力不可小視。
交通網絡迅猛建設成催化劑，為國內城市群
台中找化糞池位置發展創造有利條件
六大城市群中，GDP總量最高的是長三角城市群，也是常住人口最多的; 最低的是成渝和海峽西岸城市群。城市群覆蓋范圍最廣的是長江中遊城市群，包含28個城市，總面積達34.5平方公裡。珠三角城市群所占國土面積最小，但經濟發展強勁，2016年的地均GDP在六大城市群中位列首位，高出排名第二的長三角城市群78%。人均GDP最高的也是珠三角城市群，比長三角城市群人均高出19%；人均和地均GDP水平較低的是成渝城市群。
成渝和長江中遊兩個城市群的受關註度顯著提升——2017年，五傢房企在成渝和長江中遊兩個城市群的拿地權益金額（招拍掛為主）分別為539.2億元和737.5億元，占到五傢總額的6.3%和8.7%；在兩個城市群內新增權益規劃建築面積預計達到1349.8萬平方米和2334.8萬平米，占到五傢總規模的6.8%和11.7%。
高鐵網絡建設的成熟使得國內傳統物理空間概念逐漸被淡化，城市群內核心城市與周邊中小城市、各鄰近城市之間的“時間距離”已成為衡量發展驅動力的主要標準。若城市群內的核心城市與周邊高鐵節點城市間成功形成0.5-2小時交通圈，點對點的兩地互交程度直線提升，帶來的是核心城市溢出效應強度的擴大，鄰近城市受惠較多。
從目前發展態勢來看，六大城市群在當前集中瞭科技、金融、教育、醫療等主要資源，對於外來人口具有很強的吸引力，在中長期而言都將是國內吸納人口的重心所在，這一趨勢在數據上已有所反映。克而瑞統計數據表明，近5年人口凈流入最多的城市群為長三角，尤其是“211”、“985”名校聚集的上海、杭州、南京等城市名列前茅。
而國內城市發展歷程也基本遵循著世界經驗。隨著城鎮化率加速提升、城鎮數量和規模的不斷擴大，加之交通等基礎設施改善等因素推動，我國正經歷從城市化到城市群階段的轉變。有別於傳統的省域經濟發展理念，城市群發展思路也在逐步成為國傢新型城鎮化戰略的核心之——從“十一五”規劃綱要，到“十三五”規劃，再到“十九大”報告，逐步深化“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局”的戰略框架。
根據發達國傢的城市發展經驗，一般城鎮化率在30%~70%期間是加速城市化的時期，且發展形態逐漸以城市群為主體核心。以美國為例，其城鎮化率在1960年已經達到瞭70%，之後增長步速穩定，主要是出現瞭向大城市群集中的趨勢——逐步發展有十個大城市群，都處在沿海或者五大湖地區，其中包含東北部大西洋沿岸城市群（波士頓、紐約和華盛頓為核心）和北美五大湖城市群（美國境內以芝加哥為核心）這兩個公認的世界級城市群。
保利明確表示，不強調一二線與三四線城市的差異，更註重圍繞核心都市圈的城市群發展戰略，堅持以北京、上海、廣州等國傢中心城市為核心，完善珠三角、長三角、京津冀的城市群戰略佈點；計劃做大長江中遊、成渝、海峽西岸等國傢重點扶持城市群的規模。而在細分城市的選擇上，更多關註市場容量大、需求較為旺盛的二線城市，以有人口、產業、政策支撐的區域為主。
有別於傳統龍頭房企深耕重點城市群其中核心城市、強二線城市的策略，百強房企中也有一些“異類”，自2016年起抓準瞭宏觀調控引發的需求外溢爆發機遇，目光瞄準城市群輻射的三四線及以下城市，實現階段性規模快速增長。其中的代表企業，就是中梁地產。
2016年到2017年間，中梁憑借這樣獨特的城市群三四線城市的佈局戰略“跑贏”瞭市場。2017年上半年的銷量額就超過瞭2016年全年銷售額336.8億，全年最終獲得757.9億的銷售總額，同比增長125%，躋身房企25強。
單從2017年中梁拿地情況來看，按中指數據統計的新拿地權益規劃建築面積來看，在六大城市群中，長三角和海峽西岸這兩個城市群的佈局占其全年總拿地規模近58%。其中，城市能級最高的為二線城市無錫，其他還是集中在三四線及以下能級。
以北京和上海兩個超大城市來看，兩市人口均已接近各自2035年規劃中的目標值，這意味著未來18年內，人口流入規模大概率會下降，並率先向附近的核心城市、強二線級別的城市進行溢出。而高鐵建設為這一外溢效應提供瞭充分的交通支撐，且隨著運輸成本減低和時間成本縮短，溢出范圍得以進一步延伸，促使核心城市和其周邊小城市協同發展。
此外，以中梁在長三角地區的佈局來看，雖然多有三四線及以下城市，未來一旦宏觀調控政策有所放緩，則存在一二線外溢需求回流、市場降溫等風險。但從中梁在具體城市選擇的策略上，我們也能看出內部是有比較清晰的標準的，比如不走“高價”路線；除對城市的基本判斷要素外，著重考量面積段、競爭環境、規劃結構提升等指標。同時，對潛在風險有一定的預計和防范，避開過熱的三線城市。例如，其在佈局安徽時，避開瞭合肥等強調控區域，進駐蕪湖、滁州、六安等省域次中心區域；也會選擇像嘉興等，距離強核城市/強二線城市較近、經濟面好、本地人購買力強等支撐的城市。
在對國內城市群發展現狀格局、趨勢影響，以及這一格局對當前房地產市場帶來的投資佈局新思路進行總結分析後，我們需要深入到各個重點城市群中進行具體剖析。
進一步看，由於核心城市對外來人口的吸引力長期、真實存在且實際不會減弱，由此產生的工作及生活需求，在高效的城際交通推動下，必然將在周邊城市內予以規模化釋放。而這種外溢的需求，其輻射半徑，與其說依靠物理距離，不如說是以“時間距離”作為首要衡量
台中市化糞池清理標準更為實際。
台中抽水肥
BD873A087A75910B
文章定位：
