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政府限價開發商捂盤惜售拆分合同 統計數據失真
因為房價上漲速度過快，北京、廣州等特大型城市相繼出臺瞭政府指導房地產銷售定價措施。統計數據顯示，政府限價後，兩地房價上漲幅度收窄，政策取得初步效果。
但記者近期實地走訪發現，開發商為瞭應對調控，也采取瞭捂盤惜售、拆分合同等花招，造成房地產統計數據"假跌真漲"的失真假象，建議政府加強監管，防止調控政策被架空。
政府限價開發商拆分合同
在國五條北京細則落地後，北京市住建委表示，北京市新建商品房在新盤取得預售資格時，政府將對價格進行管理和引導，廣州市國土房管局也在4月出臺政策，對開發商預售價格進行指導。
中原地產廣東項目經理黃韜等業內人士表示，從去年下半年以來，房價上漲幅度遠超預期，尤其一線城市調控壓力加劇，政府執行價格指導，如果一些樓盤價格漲幅過快、或者定價過高，難以通過申報，也就難以入市銷售。這將對調節市場預期和市場價格帶來直接影響。
按照北京、廣州兩地政府主管部門的操作辦法，新樓盤取得預售資格的時候要報價，報價不能明顯高於該樓盤此前的成交價，也不能明顯高於周邊同類品質商品房的價格。如果房地產開發商不接受指導，就不發放預售許可證。
但實行幾個月後，這一控制房價、調控市場的重拳卻打在"棉花"上。記者走訪發現，開發商面對調控限制，用出瞭種種花招。
一是拆分合同、"精裝房裸賣"。有業內人士向記者介紹，位於廣州南沙的某樓盤，為應對政府限價，把原本規劃出售的精裝房合同分拆成"毛坯房"和裝修合同，毛坯房的合同單價控制在政府指導定價線內。記者查閱數據發現，通過這種方式，去年底網簽均價還在12000元左右的樓盤，今年6月底就"逆市"下降到不足1萬元。而樓盤工作人員也表示，可以通過分別簽訂房屋和裝修合同的方式，實現網簽。
二是捂盤惜售。黃韜介紹，預備售價2.6萬元，指導定價2.1萬元，位於海珠區的鳳樂雅軒因為申報價格過高、拿不到預售證，至今尚未開盤。而這也成為開發商集體要挾政府的辦法："政府不讓高價賣，幹脆不賣。和政府賭市場，看誰耗更久。"
結構性降價難以反映市場真實變動
5月 ， 廣州十區新建商品住宅網上簽約均價15405元/平方米，同比上升11.7%，環比下降5.9%。按照政府指導部門的說法，在采取瞭政府指導定價等針對性措施後，新建商品住宅交易價格回落，市場開始出現一些積極變化。
但商業機構統計的變化趨勢卻並不一致。網易房產統計，在其抽查的100個樓盤網簽均價中，價格環比上漲的樓盤為44個，占據44%， 而降價樓盤僅為19%，價格基本不變的樓盤的比例占據37%。調查結果顯示，房價漲勢仍然明顯。
而記者近期走訪發現，位於廣州市荔灣區的龍津華府，銷售人員報給記者的價格從年初1月的3萬元上調到3.5萬元；在位於海珠區的羅馬傢園，去年10月的價格是25000元，而在附近5月拍出一塊樓面地價3.5萬元/平方米地王之後，近期報價已經上漲到33000元；位於天河區的瑞安創逸，去年底的價格是33000元，目前價格漲到4萬元。
"從統計看，環比上漲的樓盤多、下降的樓盤少，漲價的幅度大，下跌的幅度小。"一位房地產銷售經理對記者如是說。
暨南大學管理學院教授胡剛分析，"房價被回落"，一方面是調控限制高房價項目入市，郊區中小戶型比例增加，從成交結構上拉低瞭房價。需要註意的是，目前高價樓盤並未有降價的趨勢，隻是暫時被限制入市，還有更多的開發商選擇瞭拆分合同銷售、精裝房裸賣等辦法，"統計數據的變化並沒有真實反應市場變化，看似房價數據下降瞭，但開發商錢也沒少賺，最後就隻有老百姓被忽悠瞭。"
一位不願透露姓名的專傢表示，某大型城市，國傢統計局統計房價上漲居首，地方政府統計房價首次環比下跌。就其所知，國傢統計局和地方使用的都是同一數據，來源都是地方國土房管部門，即便使用的計算方法和日期可能有少許偏差，"但怎麼可能連漲跌趨勢這樣的大方向都不一樣？"
堵住漏洞謹防調控被架空
一些專傢認為，房價數據統計失真危害巨大，如果市場數據出現瞭嚴重偏差，由此可能導致中央決策出現誤差，建議地方政府對於當前出現的陰陽合同、拆分合同抬頭之勢要加強監管。
記者從政府內部人士瞭解到，政府在審批預售價格時已經要求開發商註明"毛坯或精裝修房"，因此如果發現申報註明毛坯房而又要購房者簽訂裝修合同，就屬於違規。熟悉房地產領域法律問題的盈科律師事務所律師周玉忠表示，開發商拆分合同逃避限價違反瞭一房一價的明碼標價，也涉嫌虛假價格，政府有關部門對此應依法予以糾正和查處。
一位開發商對記者表示，在實行限價的北京和廣州，這樣操作的開發商"絕不隻是一兩個。如果政府不能嚴格加強市場監管，再嚴格的調控措施也隻會變成'空調'。"
而一些購房者對記者表示，開發商的做法涉嫌違規，購房者還要配合開發商作假的重要原因，源於對地方政府調控很失望，趕緊買房，怕房價繼續猛漲。
廣州市一位購房者對記者表示，自己原本看好瞭羅馬傢園的房子，但去年底資金有點緊張，準備今年入市購買，但5月廣州市政府在樓盤旁邊賣瞭一塊地王，光樓面地價就高達3.5萬元，地王附近的樓盤迅速借機漲價。"地價這麼高，房價能不高？"
胡剛表示，開發商和購房者合夥炮制陰陽合同，並非"周瑜打黃蓋"，"一個願打、一個願挨"，實際反映出目前地方政府對房地產調控執行不力、購房者失望之下的無奈之舉。
專傢建議，年中已過，中央有關部門應該對地方執行調控完成情況和進度進行一次"半年考"，發現問題，排查漏洞，對執行不力的部門和責任人加強問責監督。
點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-19/08292302553.shtml
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