法治國律師事務所 本台由法治國律師事務所開設.「法治國」（Rechtsstaat）一詞源自於德文，是由 「Recht」（法）及「Staat」（國家）二字組成，意思是「由法律控制的國家」。本所由台大法學碩士王泓鑫律師主持,自105年9月起喬遷至 新北市中和區連城路315號2樓 。本所官方網站為 https://mypaper.pchome.com.tw/rechtsstaat ，電話為02-82282018，傳真為02-82281262,緊急連絡電話為0911-56-10-78,電郵為wang.rslaw@msa.hinet.net。 #中和律師 #新北律師 #家事律師 #離婚律師 #台大律師 #憲法律師 #辯護律師 #法扶律師

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☉發行單位：法治國律師事務所 ∕ 撰文：戴君豪實習律師   ∕ 指導：王泓鑫主持律師

☉出刊日期：2013/1/14

 

【事件】

    報載住新北市中和區一間4層公寓中3樓的楊姓屋主，因4樓積水滲漏，導致臥室與客廳天花板的天花板、牆壁滲水，請4樓住戶處理都未見改善。後經專家鑑定發現4樓頂的平台（本文以為應指屋頂的構造）老舊，防水功能失效而漏水。楊姓屋主花了8萬多元修繕，請求公寓其他住戶共同分擔被拒絕，經列其他住戶為被告提起訴訟，獲勝訴判決。（2013年1月14日聯合報新聞參照）。本件涉及公寓大廈管理條例就公寓大廈共用部分的定義，及公寓大廈屋頂的構造是否屬之？共用部分的修繕、管理及維護由誰負責，及費用由誰負擔？前述費用負擔，如所有權人會議或規約另有規定，是否皆屬有效？

 

 

【解析】

◎    公寓大廈屋頂的構造是共用部分嗎?

按公寓大廈管理條例第3條第4款：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」，採取消極的定義方式，即公寓大廈不屬於專有部分，就是共用部分。依同條第3款：「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」區分所有，則依同條第2款：「指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」。民法第799條以下也對區分所有建築物設有相關規範，但因公寓大廈管理條例的適用範圍較民法為窄，前者為後者的特別法，優先適用前者即公寓大廈管理條例。

儘管上述法條定義或仍須補充，但就屋頂的構造部分，公寓大廈管理條例第7條第3款，為不得約定為專有部分之共用部分。並參內政部87.2.23台內營字第8771315號函：「按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條本文已為敘明；公寓大廈屋頂之構造係前揭條文第3款列示項目之一，屬共用部分。本案所指屋頂平台漏水整修等情形，如係屬屋頂構造之修繕事項，自應適用前揭條例第10條第2項規定辦理。」。至於公寓大廈樓頂上的空間，即樓頂平台，應亦屬共有部分，公寓大廈管理條例第8條第1項設有其使用之限制，但非此處擬探討。

◎    共用部分的修繕、管理及維護由誰負責？相關費用由誰負擔？

按公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」可知共用部分及約定共用部分（即專有部分經約定供共同使用者）原則上由管理負責人或管理委員會負責修繕、管理、維護，而管理負責人依同條例第3條第10款：「指未成立管理委員會，由區分所有權人推舉住戶1人或依第28條第3項、第29條第6項規定為負責管理公寓大廈事務者。」，其中第29條第6項設有區分所有權人推舉或申請指定管理負責人之規定。 

惟須注意本件所涉及的公寓，早在公寓大廈管理條例制定施行前即領得使用執照，是否須選出管理委員會或管理負責人？對此，公寓大廈管理條例第55條第1項：「本條例施行前已取得建築執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推1人為召集人，並召開第1次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」，同條第3項。暫且不論此處可能有是否為法律溯及既往，及真正或不真正溯及既往等問題，可知依法該公寓仍須成立

但楊姓屋主已自行雇工修繕公寓的樓頂，則爭議主要是費用負擔。由於該公寓應未設公共基金，依前揭公寓大廈管理條例第10條第2項，應由由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

◎    共用部分的修繕、管理及維護費用負擔，如所有權人會議或規約另有規定，是否均有效？

依前揭公寓大廈管理條例第10條第2項但書，共用部分的修繕、管理及維護費用負擔，似乎可由區分所有權人會議或規約自由另行規定。惟實務（最高法院97年度台上字第2347號判決）有指出區分所有權人以多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，應有充分理由才可用多數決形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或決定；並且應比較衡量大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，及該少數區分所有權人與國家社會因其權利行使所受之損失，如前者甚少而後者甚大，得認為以損害他人為主要目的，屬民法第148條所禁止之權利濫用。

 上述是否為實務穩定見解，尚難斷言。但已有數則採用之判決，並有認定區分所有權人會議或規約無效的例子。多數決與少數權益保障之衝突與調和，應有待實務進一步發展、補充。