新手買金拍屋的吸金大法
超強吸金器－金拍屋
經濟不景氣，巷子口開了十幾年的餐廳沒想到就這麼不聲不響的倒了，報章媒體也報導失業率又上升了多少，而我們更常看到一家店面一年換了三種行業不知又倒了幾個創業老闆的失敗案例，在這片景氣動向不明的年代中，大部分的人都會覺得賺錢真是不容易。但是你知道嗎？其實不管景氣好壞，還是有很多人照樣賺大錢，當然賺錢要有方法，更要選擇正確的方向，你也許會想到，如果真的有那麼好康的事，怎麼輪不到你呢？其實不是輪不到，而是你還不知道其中奧妙罷了。
世界各地的富翁大部分都是藉由房地產致富，這也是一個不可否認的事實，不動產代表著財富，此點更是國人根深蒂固的觀念，但可惜的是，一般人終其一生，想要買個自己的窩已經很難得了，還談什麼房地產投資呢？其實房地產投資並沒有想像中的困難，就算你身上只有十萬，一樣也能投資，甚至可能會變成億萬富翁也是很有機會的！千萬不要懷疑，真的就是如此。如果有一樣投資，用的到、摸的到，甚至能賺上一輩子的財富，你會想買嗎？如果別人在同一時期，買同樣東西卻必須拿出１０００萬來買，而你只要用６００萬就能買到，甚至有可能馬上脫手就能賺４００萬，你會想買嗎？我想大部分人的答案是肯定的，但是究竟那是什麼投資呢？有沒有風險呢？安不安全呢？交易清楚嗎？產權有沒有問題呢？
其實那就是「法拍屋」與「金拍屋」的投資。但是由於投資「法拍屋」與「金拍屋」需有足夠的專業性與技巧性，就讓我們來解開這個令人嚮往的致富之門。
一、何謂金拍屋：
金拍屋這名詞取得真好聽，一個「金」字馬上讓人聯想到金光閃閃，讓人愛不釋手想要向前擁抱的感覺，而乍聽其名也很容易讓人把市場上所出現的各類形房屋，例如預售屋、中古屋、成屋…等房屋瞬間也相形褪色，無法與之比擬的意境；但其實說穿了，「金拍屋」與「法拍屋」兩者並沒有多大的不同，處理的過程也是和法拍屋沒什麼兩樣，簡單來說「金拍屋」就是法院委託台灣金融資產服務公司（簡稱台灣金服，ＴＦＡＳＣ）以公開拍賣的方式所拍賣的房子。
金拍屋與法拍屋有什麼不同的地方？
雖然金拍屋與法拍屋的性質相近，但總有其不同的地方，而其不同之處包括拍賣前的前置作業，例如查封與得標後的點交動作，也都必須由法院來執行；而執行拍賣金拍屋的某些作業程序，例如執行拍賣不動產、鑑價、決定拍賣變賣最低價額，製作權利移轉證書、塗銷查封登記函及命債務人交出不動產權利書狀通知等文稿，與送由法院核定發給買受人等事項，則是交由台灣金服公司來作業。
金拍屋與法拍屋兩者最大的不同地方就是在於「拍賣的場所」有所不同而已，法拍屋由法院來執行拍賣，金拍屋則是由台灣金服公司來執行拍賣。
拍賣屋為什麼不要在法院拍賣就好了呢？
在趨向於專業分工的時代中，凡事都須講求品質與效率，近年來由於景氣不佳，失業人口居高不下或因信用過度擴張、產業外移等等因素，而造成銀行產生大量呆帳，政府考量因大量呆帳而造成法院法拍屋案件積壓太多，嚴重影響服務民眾的品質與效率，因此就積極的來推動成立公正第三人公司（例如台灣金服），協助法院拍賣過多的法拍屋，以便達到提高服務品質，增進去化不良資產的速度與效率；在這種理念共識下，於九十一年十月一日就由台北地方法院首次委託台灣金服公司拍賣２５件房屋物件，正式為金拍屋拍賣拉開序幕。
購買金拍屋安全嗎？
由於金拍屋與法拍屋的性質相同，投標前的產權調查可是不容忽視，對於如何購買才能有效的達到節稅功能也須詳加了解，而其中最重要的重點就是對於拍賣公告中的內容，可是要眼睛睜大一點看清楚，如果有了全盤性的了解，你就會發覺，金拍屋不僅產權清楚而且是物超所值的喔！它並不會向預售屋、中古屋等房屋，有產權不清、一屋二賣、假買賣、房屋遭查封等危險情況發生。但是由於金拍屋、法拍屋牽涉的專業知識與法令繁雜，在處理的程序上也較為繁瑣，建議還是還是交由專業人士來處理會較妥當，否則一旦哪個環節出錯，那可不是開玩笑的。
三、如何取得金拍屋資訊：
購買金拍屋，由於其拍賣資訊並不是隨手可得，而必須藉由特定的管道才能得知有哪些物件在拍賣的消息，如果想要獲得金拍屋拍賣的消息來源，可由以下的管道可取得相關資訊：
１.台灣金服公司網站：可直接上台灣金服公司網站搜尋金拍屋的拍賣訊息，網址：www.tfasc.com.tw。
２.法院公告欄：法院的公告欄處，有張貼金拍屋的拍賣物件公告，可前往查看其拍賣訊息。
３.台灣金服公司：如果不嫌麻煩也可親自到台灣金服公司所在地的拍賣公告欄處查詢拍賣資訊。
４.報紙有關金拍屋拍賣公告：散見於各大報中也會有刊登金拍屋的拍賣消息。
５.郵寄金拍屋刊物：可訂閱金拍屋拍賣的相關資訊刊物，定期提供拍賣消息，也是一種很不錯的選擇。
６.法拍拍賣公司網站：法拍資訊公司網站上都有相關金拍屋的拍賣消息，如果是免費的網站所提供的資訊當然會較不充足，若有需要可選擇付費網站來查尋其物件，而其內容就較為豐富，很多聰明的購屋者、投資客、銀行、法拍業者也都是選擇付費網站，來取得相關的拍賣資訊。
７.法拍公司：法拍公司都有提供金拍屋、法拍屋等拍賣房屋的消息，亦可前往了解，購屋者若有任何不了解的地方，法拍公司也都有提供相關諮詢服務。
四、如何看懂金拍屋的拍賣公告：
如果有意願想要購買金拍屋或購買法拍屋，在事前對於其拍賣公告的解讀是非常重要的，當你解讀不清楚或是出現解讀有誤的情況時，很有可能日後會產生無法順利完成交屋而造成本身嚴重損失；所以在購買金拍屋前最好有專業人士從旁協助來解讀其拍賣公告的內容，只要審查得宜，購買金拍屋當然也是和購買法拍屋一樣，在產權方面都是非常清楚的。
１.拍次：拍次每降一次價格就會打８折。例如第一次拍賣的價格為１０００萬，如果該房子無人投標而產生流標的情形，當第二次拍賣時即打８折，就是８００萬。
２.案號：拍賣房屋的編號，方便其檔案管理。金拍屋都有台灣金服公司的案號，後面括號處則為法院各股的股別及其案號，投標時填寫台灣金服公司所編列的金拍屋案號即可。
３.開標日期及場所：要依拍賣公告上所指定的日期與時間，將投標書投入指定場所及其標匭內，千萬不要糊塗的跑到法院去投標。
土地標示部分：
４.土地座落：該土地的地段與地號。由此處可以得知該土地所座落的地段、地號，如果想要進一步了解其產權狀況，可到地政機關申請地籍圖等相關資料，即可了解該土地的正確座落與其所面臨道路的寬度、地形等資訊。
５.地目：該土地所屬的土地使用類別；例如「建」表示建築用地，「林」、「牧」、「池」表示直接生產用地。
６.面積：該筆土地的總面積。如果有很多筆土地，則必須把各筆土地面積乘上其持分，在將各筆土地全部相加後就能算出總面積多少。
７.權利範圍：該土地所佔的持分比例。
８.最低拍賣價格：該土地在本拍次中最低應填寫的金額；當在填寫投標書時，必須要跟此金額相同或高過此底價金額才可。
９.建號：房屋所屬的編號，可依此編號調閱登記簿謄本等產權資料。
１０.基地座落：房子座落於哪筆地段、地號的土地上面，在此處會標明。
１１.建物門號：房子的住址。
１２.建築式樣及建材：房屋的主要材質結構及其房屋的總樓層共有幾樓。
１３.樓層面積：房屋每一層樓面積有幾平方公尺，合計室內的總面積有多少平方公尺，在此處都會標明清楚。
１４.附屬建物：房屋有哪些附屬建物，共佔了多少面積，例如陽台、花台等設施。
１５.權利範圍：房子所有權人所持有的持分比例。
１６.最低拍賣價格：建物的最低投標價格，填寫標單時所填寫的金額，最低要等於此一價格或高出此一價格。
１７.備考：備考欄上通常會註明建物共同使用部分的面積，及其持有的持分比例為多少面積。
１８.使用情形：公告上的使用情形及其內容必須要仔細看清楚，此一部份紀錄著房屋的使用狀況，例如有沒有租賃關係，占有狀況是如何等情形，最重要的是要特別注意其是不是有點交，因為點交與否，關係到將來處理物件的方式，也會跟著出現很大的變化與差異性。
１９.拍賣最低價額：土地與房屋兩者合計的最低拍賣總價格。由於土地與房屋是分別填寫標價，此兩者都必須達到最低底價或高出於底價才可。
２０.保證金：投標時必須準備由銀行開立的保證金票据，一般為底價的二至三成資金。
五、金拍屋的現況：
由拍賣公告的訊息中可以得知哪些區域、地段、價位比較符合自己的需求及預算，但首先必須要先到拍賣屋現場實地勘查與了解現況，才不至於跟想像有所落差。
「只有賣不掉的價錢，沒有賣不掉的房子」，這句話正是房地產不變的至理名言，當然購買金拍屋也是如此受用，一旦有好地點、座向、環境都不錯的房子，也不可能會出現多便宜的價錢，畢竟金拍屋也有一定的行情，好地點的房子不可能太寂寞的，若不趕緊下手購買，你想還會輪到下一拍嗎？
但是想買到價錢便宜又物超所值的房子是每個人的願望，購買金拍屋當然也不只是表面看了喜歡就好，還是必須逐一審查其拍賣公告內容是不是買了沒有問題，其中包含了產權分析、使用現況調查、各項稅費分析等等，每項步驟都要審慎仔細的調查清楚，缺一不可的。
環境決定了房屋的價值性：
購買房子該如何來評定其價值性，可由多種方式來加以評估，除了本身有某些特殊的條件或需求外，（例如上班方便、資金有限等情況），最應加以注意的應該是房子所處週邊環境，好的環境對於日後的增值性有絕對的加分作用，通常房子本身的條件僅佔其價值的１/３，而佔其價值２/３高比重的卻是房子所在地的區域「環境」好壞，此點值得購買者多加留意。
嫌惡環境影響房價：
房屋週邊環境，如果有出現影響住家生活品質的嫌惡設施，房價的行情普遍會下跌５％～２０％之間，比較有可能使房價較一般房屋價格下跌的嫌惡環境設施。
如果不幸買到輻射屋、海砂屋等重大瑕疵狀況的房子，該房價所受的影響高低，可就要依其受創程度及其污染嚴重情形來做縱合評斷，而其受創及污染程度若足以影響到身心健康之狀況時，房價下跌的弧度當然就會更大；若是購買的房子為公寓、華廈等集合式住宅，日後想要賣出，可能會出現脫手不易的問題產生，但是如果買到的是透天，有時因拍賣價格比市價房子便宜，光是土地的價值性就已經是物超所值了，就算建物的部分不予計算其價值性，雖然在購屋事前沒有做好防範而不幸購買到海砂屋等瑕疵屋，也只能說是多少有所補償，不幸中的大幸了。所以為了避免購屋者購買到海砂屋、輻射屋、凶宅等重大瑕疵，本書在此特別列舉購屋者應該如何才能避免購買到類似瑕疵屋與有效的防治方法：
凶宅：凶宅對於一般人是比較屬於心理層面的影響，查證上也比較容易，有些人並不是很在意，想要避免購買到凶宅，最直接的方法就是向附近鄰居打聽是不是有發生過命案，也可前往該房子所處轄區的警察局詢問，也就比較能避開購買到凶宅。
海砂屋：混凝土中氯離子含量超過標準，而造成水泥大塊剝落的情況，依８７年所公布的標準，若是混凝土中氯離子含量超過０.３％以上時為「海砂屋」，購買房屋前可先向附近鄰居打聽，也可向各縣市政府建管單位查詢是不是有海砂屋的列管名冊，例如台北市工務局建築管理處，網址為：http://www.dba.tcg.gov.tw，或委請專業檢測單位進行檢測，例如土木技師工會、結構技師工會或是向工業技術研究所申請亦可，網址為：http://www.itri.org.tw。
地震屋：台灣地區地震頻繁，歷年來發生若干大地震，導致有些房屋結構已經受到損害，有的房子還可做補強來修復，有的則已經被勘估為「危險」，無法再做補強來修復了，而其認定的標準，各縣市政府是以張貼黃單或紅單來做區分，若屬「黃單」，則是指「需注意」經補強後仍可修復，但是如果被張貼「紅單」則是指「危險」，至於該房子能不能以補強來修復，就必須依各縣市政府建管單位所鑑定的標準為準，購屋前可向各縣市政府建管單位查詢，是不是有被貼上黃單或紅單的標示，相關參考網站，例如台北市政府建管處，網址為：http://www.dba.tcg.gov.tw。
淹水屋：房屋淹水的原因很多，有某些地區只要一有颱風暴雨，就常會發生淹水的現象，購屋者應多加留意，若購買到此類房屋，日後脫手可要多加費心，更會因此造成生活上的諸多不便及其不定期財產上的損失，有些地方政府會公布淹水區域的相關資訊，相關參考的網站，例如台北市養護工程處，網站內容包含哪些區域的積水次數、積水深度、易發生積水地點等資訊，購屋者可多加參考，網址為：http://www.med.tcg.gov.tw。
輻射屋：因輻射屋為無聲、無色，單憑肉眼是無法辨識的，所以輻射屋所造成的傷害性應是最大，如果想要了解欲購買的房屋是不是輻射屋，可向原委會查詢或請專業單位進行檢測，原委會的網址為http://www.aec.gov.tw。
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