莊孟翰：房地產將呈「U＋V」形走勢

去(二○一一)年房地產最大變化乃上半年投資與投機風氣甚熾，且多以住宅為主，下半年不僅買氣遽跌，並逐漸轉為商辦與店面，主要分界點為奢侈稅開徵導致交易量大幅萎縮之後，商辦與店面將會在ECFA、陸客自由行與政府擬擴大陸資來台投資等利多預期下，再創新高價。

今年走勢最大差異，應是「U形」與「V形」同時存在，主要是一般產品受到超額供給與預售屋大量交屋雙重賣壓影響，將在年底觸底而盤整二至三年，應會呈現「U形」走勢。

另一方面，台北市精華地段區隔產品，在供給彈性小以及惜售與預期心理，縱然短期偏空，唯一旦價格修正超過一○％，在低利率與游資氾濫下，資金雄厚的投資人、財團、壽險業、港資、陸資背景企業必伺機搶進，可由半年來商辦與店面屢創高價見其一斑，就台北市精華地段這兩種產品，今年應會呈現「V形」走勢。

至於一般產品「U形」盤整期間，下跌最明顯應首推三峽、林口、淡水、新莊等。而部分超高價區域除非有捷運利多加持，否則亦會因替代性問題，跌幅超過二成，最明顯為板橋每坪開價百萬元，以及三重、新店、中和、永和等開價超過這一波漲價前一倍之預售案。

其次，「V形」走勢區域，主要係以供給彈性小又普遍惜售之大安區豪宅與信義區商辦最明顯，以準備在今年推案之信義計畫區F4、D5、亞太會館以及信義聯勤、頂禾華票大樓等豪宅為例，每坪開價都預定三百萬元之譜；主要商圈店面亦將隨陸客漸增而頻創新高，下修可能性極微。

可由前年十月安泰銀行標售忠孝東路四段店面，每坪五五六．六六萬元；去年五月三陽忠孝大樓一樓店面每坪六五○萬元標售，十一月香檳大廈一樓店面每坪八五二．八萬元標售；今年一月凌雲大廈一樓店面每坪一○五七萬元新高價出售等看出。

「U形」與「V形」走勢並存，其間隱含的問題，主管機關政策擬定時應再深入探討。

2012-02-08  Yes娛樂