南京萬科突降價，長沙萬科某盤暗地96折
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李白謨勝說
長沙內外，市場都在起變化，2018年長沙樓市究竟怎麼走，我們一起來看看。
如果你還在花茶水費買房，請停止。別做那種破壞規則又額外浪費錢財的事，如果站崗，哭訴都沒地方的。
作者：李白謨勝
1南京萬科率先降價
萬科是業界領頭羊
這是強烈信號
地產大V楊紅旭，近期爆料，南京萬科某項目降價瞭。這不是壓制結果，而是主動行為。看圖：
萬科是業界對市場比較敏感的開發商，2008年和2014年，都幹過率先降價的事情。
引用一段《中國經濟時報》2014年的報道：
歷史總是驚人相似。最近萬科又成降價“急先鋒”，杭州項目降幅高達50萬元，在樓市再次搶跑引業界廣泛關註。2008年國際金融危機來襲時，萬科也是率先降價，同樣也是在杭州。說它是有意為之也好，機緣巧合也罷，總之，萬科這一次又成瞭業內羨慕嫉妒恨的“帶頭大哥”。
最近，杭州萬科兩個項目——萬科紫臺與萬科公園大道，降價幅度都不低，前者精裝三房直降50萬元，而且送車位，而後者則降40萬元。除瞭杭州，萬科在北上廣等一線城市也早有瞭降價搶跑的舉動。
萬科位於廣州番禺的剛需樓盤“萬科歐泊”較前期單位大幅降價30%。另外，萬科在上海浦東的樓盤萬科海上傳奇從3月至今價格逐步走低，累計已經降價超過10%，而今年3月萬科北京樓盤“住總萬科橙”出現3000元/平方米左右的降價，被認為是萬科對於市場預判的標志性動作。和2008年相仿萬科這一次同樣賺足瞭眼球，不過也被推到瞭備受業界質疑的風口。
全國趨冷的城市實際上比較多瞭，深圳、北京、合肥等地，都是早就轉冷瞭的。
今年比較熱的是杭州、南京、武漢、成都、長沙等城市，尤其南京，11月還爆出豪車、全款、徹夜排隊瘋搶的局面。但是接近年底的時候，趨冷，居然這麼迅速。
2長沙也在逐漸變冷
局勢在慢慢起變化
醒悟的開發商已經速度出貨
長沙的變化，其實大傢從我們公眾號都很感覺出來，很多項目開盤認籌情況、去化情況，在過往的文章中都有體現。我們大致列一列，抓取幾個關鍵詞：
第一個關鍵詞：日光
漲價的時候，一般是中心城區、比較好的板塊領漲，然後波及其他板塊。而行情趨冷的時候，卻反過來，總是偏遠一點的板塊先開始。大傢是否還記得綠地海外灘、恒大禦景天下沒有日光的時候？隨後是君合天禧、中海新城、匯金城等樓盤出現無法日光。
再接著，就到瞭三大天王也發生變化，無一例外，它們三個開盤都啟用瞭替補，最近的北辰三角洲開盤，替補都不夠用瞭，剩下20多套到瞭第二天。
第二個關鍵詞：捂盤
2017年，“捂盤”是高頻率的詞，因為價格受控制，批得不高，很多樓盤都捂死不開。比如中交中央公園、中建梅溪湖中心、振業城、美的梧桐莊園、珠江頤德公館等等，整個今年幾乎沒出過貨。
而星沙，則是一個捂盤很厲害的片區。直到最近，華潤置地廣場才打開一個缺口，以較低的批價出貨。
但是，行情趨冷之後，敏感的開發商，速度出貨瞭，比如時代傾城，連續三波出貨，已經很快就要清盤。南邊的福天藏郡，剛剛拿到瞭預售，也是上千套房源推向市場。星沙的中建悅和城，已經速度出瞭兩批，因認籌金10萬，鎖定瞭很多顧客，12月**日又開啟第三批認籌，立即又推兩棟。
持續捂盤，是對市場的不敏感。有些開放商以後是會後悔的。
第三個關鍵詞：品牌
還是抓取萬科這個領頭品牌來說吧。其實別看濱江的萬科金域國際火熱，但是高鐵板塊的魅力之城，已經出現隨去隨買的境況。有讀者發來微信：
大傢也看到瞭，魅力之城出現瞭折扣。當下市場的主流是認為批價太低瞭，隻有在價格上加各種貓膩的，很少見到沒貓膩反而打折的，萬科魅力之城就出現“七七八八的折扣下來是報價單上的96折”瞭。
這說明，萬科在長沙也是敏感的，率先打折起來。
這個樓盤不利因子也比較多，沒地鐵，倒是有高鐵，項目西面和北面完全被高鐵圈著，南面則橫過一條磁浮。我們上周末對項目進行瞭航拍，截圖看看：
不高空看看，無法縱覽樓盤的利弊。從航拍圖看，幾股鐵路線在項目西面和北面緊貼著經過，估計ABCD弊端還是有的。
所以從品牌來看，萬科顯然已經受到瞭波及。
這種偏遠或者不利因子比較大的盤，即便是品牌，先行受到影響是正常的。比如開福北的恒大禦景天下、綠地海外灘，其實很早就受影響瞭。還有碧桂園，我還準備它挑四個方向的四個項目出來說說，想問問碧桂園：
東面：泉塘的星城首府賣得怎麼樣？
北面：榮盛花語城旁邊那塊4000多樓面價的高價地，到時怎麼賣？
西面：谷山西的碧桂園高爾夫花園，國慶就在造勢的，現在準備首開瞭嗎？
南面：生態動物園以南的碧桂園公園壹號，近期5000多價格去化怎麼樣？
第四個關鍵詞：去化
最近，湖南中原地產的總經理胡治鋼在演講中透漏，中原代理的幾個樓盤，去化隻有五成左右，已經比較難看瞭。
去化是個很重要的衡量指標，專業機構能拿到原始數據，但是不一定公佈準確數據，所以究竟賣得怎麼樣，很可能最終結果是經過美化的。
不過，再怎麼美化，也不能太離譜，所以後續大傢會看到越來越多的樓盤去化數據偏低。
第五個關鍵詞：封頂價
最近，幾個片區的拍地封頂價出來瞭，比如梅溪湖9970，南城8000不到，大王山8500，高鐵板塊9970，其中除瞭大王山的信號似乎是在抬板塊之外，其他地方都表明瞭調控主導者對該片區價格的認定，也許片區二手價格高，但是對不起，新房封頂就是這麼多。
星沙和金星北、洋湖暫時還沒有封頂價地塊出來，不過看最近出貨樓盤的批價，也能判斷個大概，這三個板塊都找一個范例：
星沙：6000多（以悅和城為樣本）
金星北：6000多（以時代傾城為樣本）
洋湖：8000多（以北大為樣本）
濱江也沒有出封頂價地塊，而最近開的龍湖濱江的價格明顯偏高，但是這盤實際銷售情況可不怎麼樣，即便批得高，但市場可不買賬。
按照這種封頂價可以猜測片區未來的價格，這也會引導大傢的預期。
3剛需明年怎麼買房
有哪些變化值得期待
本公眾號讀者主要為剛需，我們聊聊明年剛需怎麼買房，或者明年有哪些變化值得期待，內容不一定全面，猜測也不一定準確，大傢作為參考。
第一項：不主張再花茶水費買房
現狀是市場的膠著期，演變趨勢並不明確，不一定每個人看得清楚。所以很多人可能還在急於上車，願意花額外的茶水費去搶房。
比如最近的金科世界城，據說有額外的費用。星沙的悅和城，就更為厲害，很多認籌者或多或少聽到過一些消息，說是有人花瞭七萬十萬，然後買到瞭房。買房者認為搖號有貓膩，近期維權比較多。
這些花瞭茶水費的人，破壞瞭公平規則，且，現在看似占到瞭便宜，但是平均算下來多瞭上千塊錢一平米，很可能不要多久就會後悔的。
（圖片來自網絡）
星沙估計大部分樓盤批的就是個6000多的價格，隨著市場轉冷，很多捂盤的都會擠出來供貨，市場上的貨增加後，買到難度降低，如果你多瞭上十萬，就站在高高山崗上。
星沙悅和城這個樓盤，有很多貓膩，昨天的文章中也花瞭幾段寫這事情，電視臺也在做報道。年前買房是關鍵時刻，這種高額認籌的做派，太傷剛需，速度退籌，速度退籌，速度退籌，讓大傢有機會去買下一個房子。
至於搖號中的貓膩，那些實得利益者，此前可能還在偷著樂，但未來不一定樂得起來，額外花的錢，很可能是冤枉錢。強烈建議，不要再花茶水費去購買不公正。
悅和城又推出兩棟，這一次大傢一定要摸清楚樓盤情況，比如中建愛玩套路，搖號還將是原來的公證處，交房時間是2020年年底（與保利天禧一個套路）。房子買與不買，自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己自己判斷。
再重復一次，茶水費，真的不要再去給瞭，以後發現訴苦都無處去，一旦到微信群裡訴苦出瞭茶水費，惹來的肯定不是同情，而是痛罵。
第二項：盡量買中心城區，郊區容易起變化
這是老話瞭，因為公眾號反反復復提過很多次。現在市場變化，的確就是從遠郊開始的，有些片區，比如泉塘、暮雲、谷山西等地，就是典型。現在就算五五六六的價格，看似便宜，就怕未來更便宜。
第三項：公積金買房變得更容易
四部委近期發瞭一個文件，核心內容是開發商不得拒絕公積金貸款。這對大傢來說是利好。
目前長沙公積金最高額度是60萬，這個限額，很可能也會提高，畢竟房價整體漲瞭，這個60萬的限額買不到什麼房子瞭。
第四項：利率繼續上浮嗎？
首套利率上浮10%比較普遍，本公眾號曾經寫過一篇利率的文章，別的城市上浮更厲害，如按照城市互相學習的趨勢，長沙明年可能也上浮更多。
但是，住建部長最近講話，要保護剛需，如果利率大幅度上浮，顯然不是保護，明年是否不上浮or上浮額度很小？這個值得期待。
第五項：供貨會增加嗎？
其實底層的邏輯是供需邏輯，供需不平衡才導致今年的房子難買。真正要解決買房難的問題，核心在於增加供貨。
明年的貨量會增加嗎？會！
一是據湖南中原地產消息，明年長沙放地會比較多。尤其星沙、金星北等地，供地會增加。
二是既然市場發生變化，那麼原來那些捂盤的會投降，把貨供出來。比如前面列的幾乎整年沒開盤的中交中央公園、中建梅溪湖中心、美的梧桐莊園、珠江頤德公館等樓盤，明年不供，還能捂到後年去？
4勸君要讀《影響力》
買房擁有自己的判斷力
李白樓語堂，撰寫長沙樓市，已經快六個月，勤勉日更，應該說為大傢提供瞭不少幹貨，也幫助過不少朋友。
但最近，在悅和城這個事情上，大量認籌者沒有買到房子，有些朋友有所抱怨，這非公眾號所願。
傢庭成員中也是一樣，比如有買到北辰的朋友，因為買瞭高樓層，回去傢人不喜歡，用原話講“被罵的要死”，這真是要不得。傢人之間協商好，授權給其中一個實現決策，無論結果如何，都不能互相責怪，傢庭和睦才是王道。
李白謨勝，是剛需的朋友，寫公號寫得戰戰兢兢，盡量客觀、輕松、活潑，為您的生活添彩。但是能力有限，有些判斷不一定對，希望大傢結合眾多的公眾號看，而不隻是聽一傢之言，另外，一定要讀《影響力》，萬一某某欺騙瞭你，也能迅速識別。
與其事後抱怨，不如事前做個明白人。
5明天有大事發生
預告，明天（12月29日）上午7點29分，本號將有大事發生。
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