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2018-06-02 19:10:47| 人氣31| 回應0 | 上一篇 | 下一篇
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[推薦評級]房地產行業周報：一二線中長期向上 行業集中度將持續提升

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一二線基本面中長期向上，部分核心二線城市人才吸引政策延續。本周，西安率先出臺高層次人才住房優惠實施細則，主要內容包括對人才安居申請、審核、分配管理等工作進行瞭規范和明確。據統計，去年年底以來杭州、合肥、天津、西安、武漢、南京、重慶、長沙、廈門、青島等城市陸續出臺相關高校應屆生落戶政策、人才進入政策和住房補貼政策，變相放松限購。這也驗證瞭我們年度策略報告提出的觀點：“一二線城市處於基本面和政策面的底部，一二線城市資產價格在中長期仍將處於上行趨勢。”

同時，住建部重申堅持房地產調控目標不動搖，成都、海南等約談城市和地區近期出臺進一步調控政策，上海重申嚴格落實樓市調控政策，研究探索建立長效機制。房住不炒和建立長效機制基調不變。

一線推盤節奏加快，新增供應量增加。根據房天下數據，上海4 月開盤認籌項目26 個，5 月新開盤22 個，供應量大幅增加。由於剛需改善需求量大，且限價情況下一二手房價格明顯倒掛，市區項目認籌率和去化率較高，部分項目認籌比例在2 以上，基本呈現供不應求的局面。北京5 月新開盤20 個，較4 月多12 個，供應量也明顯提升。

我們此前在深度報告一到五中反復強調房地產本質是貨幣現象，是錢在買房子而不是人在買房子，房地產本質是社會大類資產重新配置。從長期來看，銀行資產配置的大趨勢很難改變。《深度一：銀行必給地產加杠桿，國際比較研究》、《深度二：銀行加杠桿帶來中國房地產超級大周期》、《深度三：誰主導瞭資產配置：銀行還是居民？》中我們研究幾乎所有的經濟體，在金融自由化階段，商業銀行的出路就是之前的配置方向，很難有大的方向性改變。而在這個階段，房地產基本面基本無視人口年齡結構、城鎮化等因素，大周期持續向上。這是由銀行主導的資產配置行為，本質是錢在買房子不是人在買房子。《深度四：將庫存去化到底》中我們提出三四線中期確定性中期繁榮，這是政府通過銀行資產配置引導的三四線去庫存，從而化解金融風險；《深度五：三四線房價再無周期》我們提出本輪三四線加杠桿去庫存的方式，一定程度上是區域性風險轉移為系統性的。

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很大程度上限制政府和金融系統未來行為，未來房價不能大幅度下跌，否則就有發生系統性金融風險的可能。我們系列深度報告基本揭示瞭房地產的一些重要方面。

融資環境收緊，資源進一步向大房企集中，未來市占率提升是大趨勢。今年以來，金融降杠桿、資管新規、按揭利率上浮等帶來行業融資環境相對緊張。

資管新規規范瞭房地產企業的融資渠道和方式，嚴格限制瞭資金池模式和非標產品，銀行理財、信托資金等等更難流入房地產市場，融資規模將會收緊。今年房企融資缺口相對比去年大，資金鏈條相對緊張，大型房企在融資端的優勢將會體現的更加明顯，中小房企、民企和高杠桿企業維持資金鏈的難度越來越大。因此大房企更容易搶占市場份額，市場集中度將會進一步提升。具體數據來看，1-4 月房地產開發資金來源合計4.82 萬億，同比增長2.1%，增速較1-3月回落1.0pct，其中國內貸款和按揭回款同比下降。微觀層面來看，大房企發債成本仍保持較低水平，中小房企發債成本明顯上升。1-5 月的債券發行成本來看，保利為4.8%、招商蛇口為4.9%，而中小房企融資成本出現瞭明顯提升，今年以來發行債券的成本普遍高達7%以上。大房企優勢明顯。

粵港澳大灣區規劃即將出臺，建設將提速。5 月19 日-20 日，“大灣區經濟與發展論壇”在深圳舉行，中央金融主管部門、粵港政府官員、金融界、學術界的代表齊聚一堂，共同探討粵港澳大灣區的發展機遇及可為方向。5 月24日，國務院印發瞭《進一步深化中國（廣東）自由貿易試驗區改革開放方案》

evpad電影app｜evpad午夜劇場 明確，以粵港澳大灣區建設、粵港澳合作、泛珠三角區域合作等為重點，加快建設粵港澳大灣區國際航運、國際金融、國際科技創新的重要承載區，打造與港澳營商環境對接、經濟發展協同的合作體系。今年以來，粵港澳大灣區建設反復提及，相關規劃綱要即將出臺，灣區建設將提速，在大灣區有豐富土儲的招商蛇口最受益。

本周我們統計的42 個重點城市整體成交數據環比變化-1%，同比變化-11%。其中一/二/三線城市成交面積環比分別變化+2%/+9%/-9%；一/二/三線城市同比分別變化-6%/-25%/+1%。其中，四個一線城市北、上、廣、深環比分別變化+48%/-11%/+1%/-2%，北、上、廣、深同比變化+6%/-26%/+10%/+65%。

本周的二手房市場中統計的16 個城市成交面積環比變化-6%，同比變化-9%。evpad pro開箱｜evpad pro＋開箱>易播盒子｜易播電視盒

庫存方面，本周統計的18 城市庫存去化周期為9.3 個月，環比變化+0.1 個月，其中一/二/三線庫存分別變化+0.1/+0.1/-0.1 個月。

投資建議：這是新世界、新視野、新市場。一二線城市基本面中長期上行，集中度提升趨勢延續，地產股“便宜”的特征明顯，增量資金中長期將帶來房地產核心資產的行情。持續推薦新城控股、招商蛇口、保利地產、綠地控股、萬科a 和榮盛發展，受益標的還有華夏幸福。

風險提示：貨幣政策大幅收緊，核心城市房地產調控超預期嚴格，居民去杠桿力度超預期，房地產稅出臺超預期。

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