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專家傳真－空軍官兵活動中心 地上權標案的啟示
工商時報【許文昌歐亞不動產估價師聯合事務所總裁，台北大學不動產與城新竹情趣商品哪裡買鄉環境學系兼任副教授】
眾所矚目的台北市仁愛路與復興南路交口，原空軍官兵活動中心的地上權標案（以下簡稱空官案），最後由元大銀行以權利金82.01億元得標，換算每坪地上權價格為719.69萬元，溢價二倍有餘，躍登地上權「地王」寶座。空官案如此高價標脫，值得探究！換言之，影響地上權價格的因素是什麼？
1.區位：空官案位於台北市仁愛路三段，福華飯店正對面，仁愛路與復興南路交口的角地，地點特優，區位絕佳。區位是無法複製的土地特色，好的區位將擁有源源不絕的獨佔地租。
2.面積：空官案土地面積為1139.51坪，台北市區千坪以上大面積建地非常稀有，更何況位在精華地段。大面積土地除可以降低平均建築成本，提高營建效率外，並有利於產品規劃，塑造高級商辦大樓。
3.容積率：容積率代表土地使用強度。容積率愈高，土地使用強度愈大，地上權價格愈高。空官案平均容積率516％，可以規劃作為商辦大樓。如果加計容積移轉40％，再加計不計入容積率之屋頂突出物、梯廳、機電設施、陽台等約60％，容積率可以再提高至1155％（即516％×1.4×1.6＝1155％）。亦即一坪土地可以興建11.55建坪，則推估未來樓地板面積可以高達1.3萬坪（不包括地下室停車位），足以容納企業總部辦公之用。
4.年地租：地上權人除於期初支付一筆權利金外，每年須另支付地租（空官案年地租為申報地價之4.5％）。因此，在年地租一定下，端視投標人所出權利金高低決定得標與否。故地上權價格就是權利金金額。國產署對4.5％地租的計算方式採1％浮動，3.5％固定。前者供國有土地繳納地價稅之用（公有土地非供公共使用者，仍須繳納地價稅，稅率統按1％計），後者始為公地之收益。經此一調整，使未來重新規定地價所造成年地租驟增之風險得以控制，致壽險、銀行在內的大型法人，紛紛重返地上權獵地行列。
5.地上權期限：地上權期限愈長，地上權價格愈高。現行地上權期限，由過去的50年，拉長為70年，接近建物的物理耐用年數，更符合投標者需求。
6.景氣氛圍：一般而言，房地產景氣時，地上權價格約為所有權價格的七成、八成；房地產不景氣時，地上權價格約為所有權價格的五成、六成。去年，房地產市場處於低迷，地上權標案流標者多，或以底價便宜標脫。今年，房地產市場稍微回溫，地上權標案標出者明顯增加，甚至如空官案高價標脫。
7.投標者需求：投標者如對標案強烈需求，志在必得，加價不斷增加，甚至以所有權價格競標地上權。
空官案是今年地上權標案的指標性個案，其對不動產市場的啟示如下：
其一，現行非公用且無預定用途的公有大面積土地以標售地上權為主，以避免土地閒置，並增加財政收入。空官案即是一例。因此，地上權標案會漸漸成為未來土地交易的新興市場。
其二，區位奇佳的土地，在天時（指房地產景氣）、地利（指土地區位優越）、人爭（指投標者競爭激烈）情況下，最後投標者常以所有權價格爭取地上權。
其三，標售地上權可以確保土地永久擁有，代代相傳。地上權期限內每年享受地租收入外，並於期初有一筆可觀的權利金進帳，未來尚可享有土地增值的好處。故未來地上權標案會由公有土地，擴及國營事業土地，再擴及民間私有土地。
其四，台灣有財力投標空官案者，屈指可數，形成少數特定人之間的「賽局」。標售制度無法像一般買賣可以討價還價，一旦開標，一翻兩瞪眼。因此投標者猜測對方可能出價而不斷加價，造成價格衝高。
其五，地上權標案的高價標脫，是否會牽動所有權價格上漲，值得觀察。最近陸版肥咖與美中貿易戰，帶動台商回鄉置產，加上空官案的點火效應，是否會造成房地產價格全面上漲，政府應密切注意。
周末好去處
●貝賽艾莉潭公園植樹
Stewardship Team將於13日(周六)上午9時至中午12時在皇后區貝賽(Bayside)的艾莉潭公園(Alley Pond Park)舉辦保護自然志願植樹活動。志願者們將在公園內的奧克蘭綠地(Oakland Meadow)種植綠化植物，為鳥類和各種植物改善生存環境。主辦方建議參與者身著長褲、耐髒服飾和舒適的鞋子，並且自帶水壺。志願者需年滿18歲，名額有限，需報名註冊，有意報名的民眾可登錄https://goo.gl/MwW1UZ查詢。
●太陽能玩具車製作課
艾莉潭環境中心(Alley Pond Environmental Center)將於13日(周六)上午11時至下午1時於舉辦科技活動，向兒童介紹能源、發電、電動車、電池，並將舉辦課程，幫助孩子們製作太陽能玩具車。這項活動還將幫助孩子們了解能源的使用將如何影響地球環境和野生動植物。這項活動面向6到14歲的兒童開放，需有家長陪同，每個兒童收費10元，報名需註冊，可登錄https://goo.gl/tu1G8S了解。
●皇后區植物園摘南瓜
皇后區植物園(Queens Botanical Garden)將於14日(周日)上午11時至下午5時舉辦豐收季摘南瓜活動，屆時將帶領民眾餐館植物園，並且參加植物園手工製作和畫臉譜活動，民眾還可以享受美食、啤酒，並盡情摘南瓜。本活動成人票12元，兒童票10元，有意參加的民眾可登錄http://t.cn/E7wv3iR了解詳情。
●19世紀葬禮重現
商人之家博物館(Merchants House Museum)將於14日(周日)下午3時30分至5時舉辦活動，重現19世紀的美國葬禮。19世紀的葬禮一般在家中舉行，和當下的習俗很不一樣。在葬禮活動之後，參與民眾還能夠體驗19世紀的民眾生活。本活動門票35元，民眾可身著19世紀服裝參加，地址位於曼哈頓東4街29號，欲參加的民眾可前往http://t.cn/E7wP8Ug註冊。
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