年關購屋，帶著大刀砍價
專業投資客最愛的出手購屋時機
文◎Smart智富月刊提供
家庭主婦楊錦華，5年前投資木柵一間小套房賺進30萬元，從此走上房市投資之路。楊瑾華在木柵長大，專門經營木柵的名門社區別墅，5年下來已經賺進千萬財富。
楊錦華最喜歡在年底出手，此時不少為了移民或有資金周轉需求的屋主，價格堅持度較低，通常都能再多殺1成以上；購入後，等過完年的329房市檔期再轉手出售。
但是楊錦華感覺2005年的市場和往年不同，除了房價已漲到波段高點，禽流感也造成買方恐懼。因此她已改變戰術，手上只剩1間市區60坪、1,500多萬元高總價的大樓，準備在年底前出清所有存貨。
龍照章原本是房仲業務員，4年多前專心投資房屋買賣，因為他發現商機更大。2004年底，龍照章幾乎都在市場「掃貨」，別人是抱股過年，他則是抱房子過年，年前搶房子、過年趕裝潢、年後收成，善用年前最佳timing低價進貨，賺得盆滿缽滿。
龍照章手上曾經有多達15間套房，但現在只剩不到一半，因為他發現2005年9月至今，房市的成交時間拉長，原本只需銷售1個月的案子，現在都要2個月才賣得掉。他觀察發現，買方並沒有減少，哪裡跑出來這麼多賣方呢？答案是：新手投資客。
他看過一個案子2年轉手5次，由老投資客賣給新投資客；前年最熱門的舊公寓改裝小套房，每戶至少賺2成，但現在舊公寓也被做爛了，有些案子甚至連1成利潤都不到。
他希望市場漸漸冷下來，才撿得到便宜好貨，當年入行時一位投資前輩曾說：「市場愈冷，才愈好賺。」龍照章認為現階段的最佳策略就是︰耐心等候市場降溫。
今年想撿便宜貨，可等到年關後再進場
從楊瑾華與龍照章的例子可以看出，專業投資客最喜歡選在農曆年前低價出手，因為不論是建設公司或個人屋主，年關前較容易出現資金缺口，因此不少「房市禿鷹」會選擇在年關前進場大撿便宜貨。
而眼見今年的農曆年關又將近，今年還有便宜可撿嗎？答案是：有！但是，今年與其選在年關前出手，不如等到年後。
「今年的狀況和過去幾年稍微不同，房市已走3年多頭，從去年下半年市場開始整理，無論2006年政局是否穩定，回檔已是必然趨勢。」力霸房屋業務副總李勳燦明確表示，同時他還預測回檔幅度約1成，這也意謂農曆年後可能會有更低價出現。
有15年售屋經驗、力霸房屋北投店店東張春生觀察，近2個月買賣雙方對價格認知差距很大。他表示，現在賣方開價高於市場20%以上（過去約10～15%），但買方卻只認同市場價位，造成成交率下降，這種情況可能得到2006年第1季後，賣方的價位軟化，成交率才會提升。
從2005年第3季的房屋成交數字也能見出一些端倪。根據信義房價指數顯示，2005年第3季全台房價總指數與去年同期比較，只微幅上漲0.86%，漲幅持續縮小，創下2003年第3季該指數上漲以來漲幅最小的紀錄，顯然房價上漲力道已經減緩。
買方市場，3個議價小撇步
如果新的統計數字出爐，發現2005年第4季的傳統旺季沒有「出人意表」的數字，幾乎就能預言2006年房市回檔已成定局，房市也將從賣方市場轉為買方市場。
只是對於要結婚成家的愛侶、有購屋需求的民眾，要如何把握未來「買賣雙方將主客易位」的優勢，和賣方議到好價錢呢？把握以下3個殺價小撇步，就能避免成為「房市肥羊」被人宰割。
撇步1：一般屋主好議價、投資客屋主難殺價
目前中古屋市場，投資客與一般賣方的比例約為8：2，李勳燦表示，一般屋主對價格的堅持度較低，投資客則因成本及利潤的考量，對價格會比較堅持。
撇步2：手上案量多的投資客，資金壓力愈大
雖然投資客將本求利，議價空間較少，但是2006年市場反轉機會大增，不少市場老手及大戶幾乎都在收手，手上案量愈多的、收得愈快，因此，跟部位大的投資客議價，反而較占優勢。
買方可以跟房仲人員旁敲側擊，佯稱對目前帶看的房子不滿意，但是對於這種裝潢風格很滿意，看看屋主手上是否還有其他待售房子可以一併參考，多半就能打探到屋主是否滿手待售的房子。
撇步3：專案委託難議價，一般委託好商量
打探屋主簽的是一般委託約（各家仲介都可銷售），或是專案委託（只給一家仲介獨賣），通常若是簽一般約，表示屋主的售屋意願很強，價格談判空間也較大。
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