深圳樓市調控加碼 購房者、房產中介何去何從？
深圳福田區一角。深圳商報記者 薛雲麾 攝
7月31日，深圳市規劃國土委發佈瞭《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》包含四方面內容：一是企業限購。《通知》發佈之日起，暫停企事業法人單位購買新建商品住房和二手住房。二是商務公寓限售。各類新供應用地上建設的商務公寓一律隻租不售；個人、企事業單位新購買的商務公寓5年內限售。三是個人限售。居民傢庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內限售。四是抑制離婚炒房。購房人離婚2年內申請住房貸款，貸款首付款比例不低於七成；但離婚前無房無貸仍按三成執行，僅有一套房按五成執行，購房前2年內有兩次及以上離婚記錄按七成執行。
《通知》的出臺對深圳樓市、購房者、房產中介行業將產生哪些影響？記者就這一系列問題展開瞭調查。
樓市
樓市成交量
短期將下滑
近期，深圳市房地產市場大方向基本平穩，但市場投機炒作苗頭仍不可輕視。有業內人士接受深圳商報記者采訪時指出，此次調控政策的出臺，將進一步抑制房產的投資功能，讓房產回歸居住屬性；政策實行之後，短時間內深圳樓市的成交量將下滑；由於需求和交易量減少，深圳房價將保持平穩；展望未來，深圳房地產政策或將繼續收緊。
遏制“假離婚、真炒房”現象
深圳中原地產董事總經理鄭叔倫指出，7月31日調控新政策的實施，是在近兩年換手率高企的情況下，抑制炒房，讓房子回歸居住屬性。
對於“暫停企事業法人單位購買新建商品住房和二手住房”政策的出臺，鄭叔倫介紹，由於限購、限貸政策較嚴，很多城市的個人投機炒房行為得到遏制，但通過企業投機炒房現象變得更加普遍。雖然目前深圳企業購房的比例較小，但是近期市場上還是出現瞭企業投機炒房的情況，此次相關政策的出臺更多是抑制企業投機炒房的苗頭。
鄭叔倫指出，商務公寓在住宅限購、限貸政策施行後交易較為火熱。此次“新購商務公寓五年限售”政策出臺後，從成交方面看，政策的施行，短期內必然會減少商務公寓的投資行為，短期投資客可能會轉讓流動性較低的商務公寓。從供應的角度來看，未來供應的商務公寓“隻租不售且不得改變用途”，將有利於發展長租公寓市場。長期來看，商務公寓依然會承接部分居住需求，未來公寓類產品會出現轉型，長租公寓將迎來春天。
對於“居民傢庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內限售”政策，鄭叔倫表示，該政策旨在區別“真假剛需”，目的在於更大程度地抑制投機炒房。對於新房市場的期房來說，按兩年取得不動產證算，限售期近5年，這將抑制投資者進入新房市場。
鄭叔倫介紹，在住宅限購、限貸政策施行後，離婚買房降首付、增名額的現象越來越多，也成為投資客常用的手段。本次差別化的信貸政策，基本遏制瞭“假離婚、真炒房”現象。
樓市成交量短期將下滑
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受記者采訪時表示，此次深圳樓市調控政策的出臺，是對深圳以往樓市調控政策執行以來的“補漏洞”措施，限制瞭企業購房，短炒性的購買新房、公寓，堵住瞭離婚買房漏洞，這些措施將進一步穩定深圳房地產市場。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，此次深圳樓市調控政策實行後，短時間內，深圳樓市的成交量將下滑；由於需求和交易量減少，深圳房價將平穩發展。何倩茹表示，此次調控政策通過控制住宅、商務公寓的流通性，來抑制炒房之風，對普通購房者沒有明顯影響，影響較大的是希望通過短期內轉手賺取差價的投資性購房行為。
深圳鏈傢研究院院長肖小平向記者表示，“新購住宅3年限售”的政策，會讓短炒需求退出市場，同時也會讓市場出現一定觀望氛圍。不論新房還是二手房，短期內交易量會有所下滑。價格方面，買賣雙方將會進行更多的博弈，不同樓盤與片區，其價格走勢很可能出現分化，有漲有跌。
鄭叔倫指出，今年上半年，深圳新房市場供不應求，成交火爆，起因是政府嚴格執行“限價”政策和今年3月底出臺的“三價合一”政策；市場呈現“新房、二手房房價倒掛”現象；市場心理表現為“買到即賺到”，這些都反映出市場對深圳房價的預期普遍向上。雖然深圳二手房市場上半年由於“三價合一”政策遇冷，但是投資客更加集中於二手房市場。對於未來深圳樓市走向，鄭叔倫認為，短期來講，投資客退場，市場整體觀望情緒較濃。新房市場開發商推盤入市更為謹慎，新房成交量將有所下降，成交價格仍將持續平穩下調。二手房市場，成交量將顯著下滑。
房地產政策或將繼續收緊
據深圳中原地產統計，深圳今年上半年陸續出臺多個政策以促進房地產市場平穩健康發展。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，此次深圳樓市調控政策的出臺，說明瞭一個市場傾向，即當前深圳房地產市場調控政策不會放松，還會繼續收緊。
諸葛找房首席分析師陳雷向記者表示，在之前的調控政策下，深圳房地產市場已經在穩定中運行。此次調控加碼，是鞏固調控成果。
購房者
市民購房
或將進入觀望階段
此次調控政策的發佈，將引起樓市成交量下滑已成業內共識。有業內人士向記者表示，新政策發佈後，深圳購房者將進入觀望階段。
7月31日《通知》發佈當晚，記者發現，寶安區西鄉片區、碧海灣片區多個房產中介店鋪都在加班營業，但上門咨詢的客戶寥寥可數。“政策一出來，解讀就跟著出來瞭，很多投資性購房者看到政策解讀就暫時放棄瞭購房需求。”西鄉片區二手房中介陳先生7月31日晚告訴記者，他當晚接到瞭十餘名購房者來電，有一半是表明暫時停止購房需求的投資客，另一半則是與其確認“離婚買房”是否還能節省首付的換房客。
“很明顯，政策一出臺，市民的投資性購房欲望都降低瞭。一是沒辦法再假借離婚降首付、增名額；二是政府調控力度大，市民對深圳房價的預期開始轉變，認為未來可能會穩中有跌。”陳先生如是說。
此次深圳樓市調控政策對無房無貸的剛需客而言有何影響？昨日，記者采訪瞭近期準備在深購買首套房的董女士。“已經看瞭半年二手房瞭，房價一直居高不下，沒找到性價比合適的二手房。前段時間，也參與瞭新房的搖號，但運氣不好，沒搖上。”董女士告訴記者，此次深圳樓市調控政策出臺後，她將觀望一段時間，理由是“房地產市場還需要一段時間來消化政策，隨著投資客的退場，相信二手房市場將會明顯降溫。”董女士表示，“同樣地段，二手房價格應該低於新房價格，或者與新房價格相當，這才是房地產市場穩定的表現。”
美聯物業全國研究中心總監何倩茹向記者坦言，此次深圳樓市調控政策出臺會帶來觀望氣氛，預計樓市成交量會下降，從而影響房產中介和房地產開發商的業績。事實上自從“三價合一”政策實施之後，很多客戶都會主動尋找滿2年、甚至滿5年的住宅，來節省購房成本。從另外一個角度來說，新購住宅限售3年，實際上可以使這部分住宅達到減免契稅的條件，對於房產中介出售而言將更為有利。
房產中介
將向深圳周邊
拓展房產銷售業務
記者昨日采訪獲悉，此次深圳樓市調控，房產中介或將向深圳周邊城市拓展房產銷售業務，為深圳購房者尋求更多的購房機會。
諸葛找房首席分析師陳雷昨日向記者表示，此次深圳樓市調控，重點在於抑制購房需求，從暫停企業購房到加強商辦項目管理到差別化住房信貸政策，都從控制需求入手，這會在短期內導致購房需求驟減，中介客戶減少。
何倩茹表示，即使市場觀望氣氛重臨深圳，美聯物業仍然會以客為本，努力為購房者尋找合適的物業。
深圳中原地產董事總經理鄭叔倫在接受記者采訪時表示，深圳中原地產將促使從業人員往更誠信、更專業的方向去發展，同時拓展物業、金融等新業務。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，“房產交易降溫勢必影響房產中介公司的業績，深圳房產中介行業在未來經營方面需要有所準備，防范業務降溫帶來門店經營等方面的壓力。”嚴躍進表示，目前，上海、北京都出臺瞭較為相似的樓市調控政策，樓市降溫給房產中介帶來瞭很多新的業務調整。“比如上海部分中介在上海的業務很難做，就會去環滬地區，類似海寧、湖州等城市去開拓業務。”
專傢
深圳商品住房
供應量不會減少
昨日，住房部專傢、深圳市房地產研究中心主任王鋒在接受記者采訪時表示，深圳商品住房的供應量並不會減少。今後通過深莞穗一體化的發展，將有利於深圳在本市的供求關系比較緊張的情況下，能夠通過周邊城市更好地解決住房供給問題。
8月1日上午，王鋒接受記者采訪，對《通知》進行瞭解讀。“此次政策相當於深圳出臺瞭新的‘深四條’，對於當前的房產市場形勢非常必要。中央提出瞭要解決房產問題、要遏制房價上漲，可以說深圳此次出臺的政策與中央的總基調是一致的。這次出臺的政策，簡單來說就是4個方面：對企業進行限購、對商務公寓進行限售、對個人實行限售，抑制離婚炒房。”王鋒說。
“新購住宅3年限售”是否會帶來深圳市場商品住房供應減少，從而使得符合條件的二手房源價格更高？王鋒指出，“深四條”中針對新購住宅3年限售，重點是解決二手房市場投資性炒房問題。“因為深圳房地產市場成交總量中，二手房占瞭2/3。二手房市場過度投機炒作，一方面把房價炒高瞭，另一方面給大傢一種房價始終上漲的預期。深圳借鑒瞭國內50多個城市限售的經驗，提出瞭對個人購買住房實行3年限售，這將有效遏制二手房炒作的現象。”
王鋒表示，深圳商品住房的供應量並不會減少。“十三五”規劃中提及，全市要實現新增住房有效供應65萬套；其中新建商品住房批準預售與現售30萬套，保障性住房和人才住房供應35萬套，這是對市場需求有效的供給。
王鋒還指出，對商務公寓進行限售以後，實際上是更有利於住宅建設。“有些功能不適合建設商務公寓的土地，直接改成住宅就可以瞭。”
王鋒表示，今後通過深莞穗一體化的發展，將有利於深圳在本市供求關系比較緊張的情況下，能夠通過周邊城市更好地解決住房供給問題。“關於住房供給，今後我們可以跳出深圳的小框架，考慮到整個都市圈的范圍、粵港澳大灣區的范圍。”王鋒說。
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