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2007-09-26 20:40:41| 人氣64| 回應0 | 上一篇

租約公證房東不怕賴皮客

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載明權利義務免糾紛委由公證人代辦較省時

法律加持
租賃房屋時，承租人立場較為弱勢，法律多從保障弱勢角度出發，有時會讓房東大呼難為。信義房屋客戶暨法律服務部專案經理鄭啟新表示，租賃明確載明彼此的權利義務，若租約經由法律公證，對房東與房客雙方都更有保障。

聽到契約拿去法院，很多人就覺得麻煩，甚至擔心被稅務機關盯上。鄭啟新表示，現在的公證，亦可委由地方法院所屬的民間公證人代辦；除酌收基本費外，公證費會依契約的租金規模有所不同。

房客欠租可強制埶行
永慶房屋客服中心經理陳富裕表示，不想親自上法院，房子又有多位所有權人時，可委託1位代理人前往公證。房東要確認簽約人與實際房客是否為同1人，避免日後困擾。

公證最大好處是，一旦碰到房客欠繳房租或拒不搬遷時，不用透過的訴訟，直接由法院強制執行。鄭啟新說，過去曾有租約到期，房客拒搬而找來鎖匠強行開門進入的案例。契約有公證保護，對房東等於是花點小錢買保障。

怕房客拖欠租金，簽約時房東可要求房客須提供保人連帶保證。鄭啟新表示，簽約時保人不僅要到場，並要求拋棄其「先訴抗辯權」，若租金拖欠，保人有義務連帶負責，且不得拒絕房東的給付請求。

鄭啟新指出，如租期屆滿後，房東「忘記」趕人且房客照繳房租時，一切仍按照舊契約的規範執行，但變成沒有期限的「不定期租賃」；除非房客發生違約或違法行為，否則房東不能要求房客搬離。

不定期租賃5年失效
如果房東在租賃期間賣掉房子，具房東身份的買賣雙方常因「換約」(即租約更名)問題，無端遭惡質房客索討費用或要求降租，事實上，房客受「買賣不破租賃」原則保障，買賣雙方不用理會。

鄭啟新進一步表示，為保障因買賣關係而繼受租約的買方權益，《民法》在1999年時已增修為：5年以上未經公證或不定期的租賃契約，新房東可依法請求房客搬離，而不受以往「買賣不破租賃」的拘束。

契約規範不良衍生費用問題也是常見糾紛，因此房東在簽約要跟房客界定清楚哪些項目由誰來承擔。例如社區大型修繕費，包括電梯、瓦斯管線等可由房東吸收，一般水電瓦斯與管理費，在使用者付費的原則下，應由房客負擔。

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