【文/住展雜誌】房價漲跌固然重要，身家性命才是王道，有消費者買房一輩子，卻長期忽視居安問題，本文幫您導入正確觀念，從結構安全角度切入，未來不但能住的安心，各面向皆能符合廿一世紀今日需求。
民眾購屋多依賴「眼見為憑」，以房屋外觀、地段潛力與價格作為依據，卻忽略最重要的居住安全。早期制定的建築規範，不但耐震係數較低，技術、觀念上的不足，恐讓老舊房屋難以承受強震。
台灣位於板塊交界處，大規模地震周期約為三十至五十年，根據內政部統計，全台目前屋齡超過三十年的中古屋就有三百多萬戶，可說是危機潛藏。
而加入耐震設計、施工品質優良的建築，不但可減少安全憂慮，當換屋或轉售時，保值性也遠遠高出周邊良莠不齊的中古屋。
《勤做功課》建商、營造廠口碑打聽齊
購買新成屋與預售屋，最重要的就是把「功課」做好，建商口碑不但重要，查明土地產權更不能潦草。尤其是預售屋沒有實體可看，因此購屋前，更應打聽建商已完工建案的口碑，以及了解營造廠的施工品質，營造廠是否又轉發包給其他廠商，這部分也要向銷售或建商人員問清，才算做足功課。
工業、地上權住宅停看聽
釐清土地產權，須先詢問地號，並查清土地是否為工業住宅或是地上權住宅。工業住宅雖然便宜市價一到兩成，但貸款成數較低外，住宅安全更是重點；此外，關於地上權住宅的年限，台北市建築師公會理事長張俊哲提醒消費者，設定使用年限的房屋，扣除得標者持有與建造的時間，購買後還能「使用」幾年，必須詢問仔細。工業住宅與地上權住宅近年常見，是否應以價格為優先考量？可要好好想想。
台北市建築師公會理事長張俊哲表示，建築完成後，應得到合理使用，室內裝潢規畫也須以結構安全為主。
樣品屋玄機大 務必丈量
預售屋許多樣品屋與實際交屋的尺寸大小有落差，例如將衣櫃門做很大，但櫃體實際深度卻不足六十公分門片式，甚至連衣架都塞不太下，因此建議消費者要帶著捲尺去丈量、測試。
屋型、環境、地形慎重挑
身為結構技師，也是北市建築交集會的理事長戴雲發表示，基於結構安全，盡量選擇方正、對稱、規則一點的屋型，而類似T型、U型、L型的大樓較不適合地震頻繁的地方。而ㄇ型建物兩側若不會過長，基本上不會影響安全。
除了避開常見的嫌惡設施，山坡地建案，水岸宅也須將地形納入考量，以山坡地為例，順向坡容易因大雨或颱風形成土石流；而水岸宅也需與水道保持距離，並避開行水區，以免長年遭受淹水之苦。
台北市建築交集會理事長戴雲發表示，「建築生產履歷」係將台灣的房屋市場導向安全第一的概念，並能幫助消費者篩選安全宅。
SRC是真安全還是噱頭？
單針對抗震，無論是RC鋼筋混凝土或是SRC鋼骨鋼筋混凝土，若設計得宜且不偷工減料，都是安全的建築。而RC屬於剛性抗震工法，搖晃時須以更大的剛性來吸收搖晃能量，故受力較大的低樓層，必須將柱體、牆面加大制震，若樓層越高，低樓層的使用空間就會收到壓縮，故RC較不適合超高大樓。
而SRC的鋼骨講究焊接品質，韌性較佳，柱體也相對較小，若樓層來到二十層以上，較不會壓縮到低樓層的使用空間，但有些高樓層建築，會將RC與SRC合併使用，低樓層以SRC施作，高樓層則回到RC工法，不但合理，也合乎安全標準。也建議消費者詢問時，可針對推出SRC的建案，做更詳細的了解。
左下小圖為RC柱體，大圖為SRC柱體施工過程，若綁紮確實且規劃合宜，兩者皆能達到耐震功能。（戴雲發結構技師事務所提供）
超高住宅耐震 但造價高
由於台灣地震、颱風發生頻繁，對建築物的考驗更是嚴苛，以二十樓以上的建物而言，由於樓層越高，需要通過的檢驗越多，根據《建築法》，建物高度超過五十公尺，應委託專業公會、國家研究單位等審查，但有制震、隔震設計的建物造價較高，多用於豪宅等級。
一、二樓層多挑高、公設
戴雲發理事長就九二一建物損壞的現象，指出崩塌的大樓多為一、二樓層，原因在於這兩層樓大多作為公共空間，不但少了牆面吸收地震能量，挑高設計也是容易毀壞的主因，但若是大樓建物，不管住在哪層樓，住戶都是命運共同體，因此還是以施工品質為挑屋重點。
此外，有些大樓會將公設中的泳池、SPA設計在一、二樓，若大樓興建過程中，混凝土澆置與搗實不紮實，產生蜂窩（孔洞），便有可能滲水，影響結構安全。但近年有些建案會將泳池池面以不鏽鋼材質施作，便可改善。
柱筋、箍筋、樑柱仔細看
若要講求耐震，柱主筋的搭接應在樓層中間位置，採用「跳層搭接」，例如一半的鋼筋在某一層搭接，另一半的在下一層樓搭接，這樣會有百分之五十的鋼筋直通整層，剩下的則是跳層搭接，雖然工法繁複，但可降低樓層坍塌的風險。
而箍筋兩端彎鉤角度必須落在一三五度，間距十至十五公分，彎鉤角度只有九十度，或間距過大，遭遇劇烈搖晃恐無法承受拉力。而主筋之間須綁紮足夠的繫筋，加強圍束效果。
透過整棟樓的平面配置圖，可看出柱子的位置與數量，最忌諱「一戶四根柱」，若其中一腳毀壞，便容易坍塌，尤其基地面積大的大樓，柱體配置更要紮實，別為了省下室內空間而葬送安全。
此外，為了地震考量，柱體單跨、搭樑（樑下無柱體支撐）的結構，不利抵抗地震產生的作用力，要特別留心這樣的設計。
柱主筋的搭接應在樓層中間位置，採用跳層搭接，左圖為不正確的搭接方式；右圖則為減低坍塌危險性的跳層搭接。（戴雲發結構技師事務所提供）
耐震、抗壓、數據多詢問
「耐震級數」根據土壤性質作參考，北市的耐震級數通常落在五至六級；「建築安全耐震係數」根據建築法規，分為地震甲區（Ｏ．三三g）與乙區（Ｏ．二三g），大台北地區屬於乙區，消費者可根據此數據詢問銷售人員。此外，混凝土抗壓強度、鋼筋拉力強度等數據，皆可請案場銷售人員提供，若資料越詳盡，越有保障。
混凝土澆置 定建築品質
若鋼筋是建物的骨頭，混凝土則是建物的皮膚，首先講究混凝土的壓送過程，由於樓層越高，坍度損失越大，混凝土流動性降低，許多工人求方便，便會擅自加水破壞強度，無法震動搗實而後形成蜂窩。
而混凝土強度與樓高相對關係，以經驗上來說，透天厝約落在三千磅，九層至十五層高的大樓約落在三千五百至五千磅，而二十層以上高樓則至少六千磅起跳。
若要確保高樓層的混凝土強度不變，必須改變配比添加藥劑，戴雲發理事長表示，若混凝土強度不變而坍度由十五公分增加至十八公分，則混凝土成本增加六十到八十元／立方公尺，約增加成本的百分之四。
通常建商或代銷為了取信於消費者，會出示混凝土（澆置前）的抗壓強度試驗報告，但也建議消費者，可要求施工廠商提供澆置後「尾管取樣」報告，增加品質公信力。
而混凝土澆置時應避開大雨天，否則會造成水泥流失，澆置完也需要完善的養護工程，澆水降溫及舖上帆布或麻布，增加版面之水密性避免表面龜裂滲水。
結構安全好 滲水問題少
屋頂版若施工不紮實，即使補強化學防水層，效果有限且無法持久，加上屋頂在地震來襲易因擠壓而變形，因此在柱筋綁紮的過程中，要注意四個牆角的施作並加強底板（版筋間距不應過大），並於澆置時留出洩水坡度，以防版面積水。
窗角是集中應力區，需補強牆筋，並做防裂鋼網，由於鋼筋間隙縮小，混凝土澆置更須講求搗實，崁縫之水泥砂漿強度也須足夠，以免產生蜂窩，造成滲水。
窗角鋼筋補強 窗角是集中應力區，因作工繁複，混凝土澆置時更應確實搗實以防造成蜂窩。（戴雲發結構技師事務所提供）
結構安全好 滲水問題少
外牆要注意施作過程中，混凝土與鋼筋之間的距離應保持二．五公分的保護層，牆面厚度應大於十五公分，且以雙排鋼筋，雙層雙向設計，綁紮確實，以免因熱漲冷縮產生位移破壞牆面；牆筋之保護層墊塊也須確實施作。
地下室部分尤其重要，講究牆筋之間隔工作筋是否確實施作，保護層墊塊放置不可偷懶，工作筋避免雙層牆筋貼在一起，而澆置前，也應先將施作空間充分清洗，並儘量一次施作完畢，免得二次澆置產生接縫滲水問題。
圖中的孔洞就是所謂搗實不紮實所形成的「蜂窩」，需用相同強度的混凝土補強。（戴雲發結構技師事務所提供）
建築生產履歷 買賣雙贏
建案施工過程，基於安全第一，禁止閒雜人等隨意進入工地，但身為未來的屋主，難免會擔心品質，至於該如何把關，或許可以轉為要求建商與營造廠將施工過程拍照，將許多攸關結構安全的施作內容，如牆轉角箍筋、窗角補強配件、梁穿孔補強配件等施作動態呈現出來，不但能讓屋主放心，並能強化公司口碑。
《謹慎買屋》善用審閱期 請行家過目
新成屋簽約須注意貸款方面的說明，有些契約會載明若貸款成數不足須用現金或即期支票補滿差額，因此可要求建商在合約上註明，若銀行無法核貸足夠成數，可無條件解約；至於預售屋部分，因「預售屋買賣定型化契約」的實施，買方權益也較以往受保障。
張俊哲理事長建議消費者，可先自行至內政部官網下載書面，並與賣方提供的契約「一一比對」，找出契約修改的部分，同意更改內容後再簽約。而審閱期一般訂為五至三十日，可尋求有經驗
詳對面積 索取圖面DM
簽約時，地號與建照必須註明清楚，土地、房屋坪數也應一一註明，在此提醒消費者，必須向賣方索取建案的廣告DM，以及室內外與停車場的平面配置圖，建材規格、等級、廠牌等都須一一載於契約中，不能只憑銷售人員口頭應諾。
由於銷售預售屋時，並不會特別註明樑柱位置，因此須對橫樑側樑在何處做詳細詢問，簽約時，應註明樑柱所在位置，才不會遭隨意更改。
客變須安全 精算加減價
預售屋客變的優點在於可以提前規劃管線，特別是安排排水孔、冷媒管線的走法等，再請建商照圖施工，而成屋與過了客變期的預售皆無法更動，還得另花大錢以木作美化不足的部分。
按照規定，客變基本上須在同一時間提出，統一送審，通常是地下室工程完成前定案，但建商通常會給客戶方便，將時間延到前兩層樓蓋好前。但除了廚、衛部分牽涉到主要管線不能乾坤大挪移，多可接受客廳、房間的格局變動。
至於陽台外推，有可能會導致結構改變，造成陽台沉陷，若無申請就動工，恐違反《建築法》，消費者購屋簽訂契約時，要特別注意合約中是否有類似「建物若違反政府相關法律須變更時，買方不得向公司索賠」的二度施工條文，但基於安全，不建議隨意施作此類工程。
此外，對於更換建材，會有加減帳的金額要談，張俊哲理事長建議，跟建商（或代銷）談論減帳時，要注意賣方是否單扣掉建材成本，卻忽略人力成本的計算，到時候以毛胚交屋，還是要多花上一筆工錢。
此外，來德建設工務部副總陳明興建議，客變更換建材，須注意防水的部分，地磚若改木地板，工錢的部分也要談清楚。
《驗屋交屋》裂痕分輕重 樑柱優先驗
驗屋時，基本上是看不見蜂窩，但若真的驗出，須用同樣磅數的混凝土補上。而裂縫的部分，主要分為牆面產生的表面裂痕，與樑柱的裂痕，牆面裂痕又分為表層收縮形成，與大樓沉陷產生的小裂痕，因北市土質鬆軟，沉陷的現象較普遍，若小於Ｏ．三公厘的裂痕皆無須過度緊張。
但樑柱產生的裂痕須稍加留心，若表層出現凌亂、直線裂痕應不是太大瑕疵，若發現四十五度斜裂縫或交叉裂縫，恐影響結構安全，應請專業人士偕同勘驗。
驗屋要仔細 可偕同專家
根據陳明興副總表示，驗屋時，建商會提供屋主點交單，並根據內容一一查驗，時間大約為兩個小時以內，初驗若有問題，會再安排複驗。驗屋範圍限於個人屋內空間，而公共空間的驗收交由住戶成立之管委會負責。
針對第一次驗屋的屋主，可偕同有經驗的親友共同參與，張俊哲理事長表示，目前有些建築事務所可提供專業驗屋的服務，收費合理，若當日剛好遇到下雨天，則更能確實看見問題。若看見裂痕、漏水、建材瑕疵等，當下須立即拍照存證，簽立協議書要求改善。
而在預售屋買賣定型化契約中，也明訂可保留房地總價百分之五為交屋保留款，買方有權等建商完成修繕補齊之後，再交付最後的款項，也提醒消費者要記得保障此項權益。
來德建設士務部副總陳明興建議，樣品屋非實體，許多內部裝潢僅供參考，須以實際尺寸去評估房屋的格局。
交屋品項多 點交要注意
除了基本的土地權狀、建物權狀（皆為正本）外，謄本及使照影本、地政規費與各項繳費收據建商皆要交給屋主，此外，便章、鑰匙、車庫遙控器、房屋保固書等用具也該備齊，但最重要的，是要附上無海砂證明書影本與無輻射鋼筋品質保證書，未來若要將房屋轉售才有證明。
依據民法規定，交屋五年內有瑕疵可請求建商整修；而根據預售屋定型化契約，結構部分保固十五年，固定建材及設備（門窗、地磚等）保固一年，而若有其他無法界定的糾紛，可依循民法等解決。
安全買與住 從購屋做起
房市走了十年多頭，隨著租稅政策放寬，許多民眾開始將投資、置產眼光放在不動產，買房狂潮導致建商拼命獵地蓋樓，忽略基地地質鬆軟、鄰近工業區造成品質下降不說，迅速完工的建案更隱藏了偷工減料的事實。
但房屋畢竟是拿來住的，並非單純商品，即使閒置不用，天災人禍來臨若建物倒塌也會危害他人安全。如今房市隨著年底九合一選舉，形成一波「量減價看跌」現象，在建商與代銷一片哀嚎聲中，購屋族除了撿便宜，更應趁機要求建商保證建築品質，扭轉市場導向的房市生態。
文中受訪的建築專業張俊哲理事長，與結構技師戴雲發理事長，皆不約而同地提出上述概念，並建議建商若以結構安全、施工品質作為賣點，建立的口碑便是綿延長久，而消費者也能藉由「多問多要求」來獲得更好的安全保證，未來若要換屋或轉售，也能理直氣壯地開出好價格。
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