290萬平米土地開發權是香餑餑
深圳投資地鐵動作神速，黃金路段1號線還沒完工，4號線已經拿到60億現金，而且都是外資。1月15日，香港地鐵（0066HK）宣佈進軍深圳，中國第一例軌道交通的BOT投資談判半年即成功，香港地鐵（0066HK）去年底還高調稱首先進軍北京，但深圳的誘惑似乎更大。
以地養鐵經營模式
是什麽引誘香港地鐵拿出60億投資16公里長的地鐵？發展的路段至今仍是開發中的衛星城。有專業人士稱按照這個造價，4號線運營之日就是虧損之始，30年的BOT運營期是個考驗。但深圳拿出北部龍華鎮4號線沿線車站和車廠的290萬平方米地塊的物業開發權，讓香港投資者看到利潤所在。“我們會建設26000個住宅單位，每個大約100平方米，從2006年開始用7年時間發展，每年推出3000—4000個單位”，香港地鐵（0066HK）負責物業開發的董事何恒光透露，“這些都將是按照深圳未來10年的發展規劃來做。”
在深圳的規劃中，北部龍華新市鎮雖然在關外，但將有福田區未來最大的住宅群，居住人口超過80萬人，建設地鐵對發展新衛星城互有裨益。根據地産交易商的資料計算，目前龍華鎮地區的新住宅單位售價已經超過一平米4000元，最近2年的房價漲幅超過30%，是深圳北部投資地産最有增值機會的地段，未來還有1000元以上價格升幅空間。僅僅以此計算，香港地鐵公司（0066HK）在上蓋物業方面的投資收益將超過20億元，7年開發期計算，每年帶來3—4億元現金收入。這對BOT的投資商來說是“保險繩”。
“我們會按照深圳規定補地價，也會在商業用途方面多考慮”何恒光的思路中，深圳地鐵4號線將是翻版香港的模式，建設住宅和商業設施，發展商依賴地産銷售、商業場所出租、物業管理三塊業務獲得收益，特別是後兩項有長期穩定的回報。
香港地鐵的經營模式主要是透過物業收益補貼鐵路運輸的“以地養鐵” 模式，這是香港特區政府的一個策略，也是香港地鐵可以盈利的主要方式，在全球主要城市地鐵都虧損中都是奇迹，內地城市研究後都很希望借鑒。香港地鐵（0066HK）在融資、鐵路規劃和建造、交通運輸管理和物業管理有豐富經驗，堪稱是一項無形資産。
香港地鐵（0066HK）和香港地産發展商合作，僅僅在觀塘線、荃灣線、港島線沿線車站上和比鄰的18個地點發展物業，一共有31366個住宅，251000平方米辦公面積和290000平方米商業面積，就直接爲香港地鐵（0066HK）帶來40億元總利潤。
我們分析香港地鐵（0066HK）2002年年報，其物業發展利潤爲37.55億港元，而年度載客量達到7.85億人次的車費總收入也只有57.2億港元，其強勢的“地鐵+物業”發展策略很成功。地鐵上蓋商業設施的租售也很理想，2002年香港地鐵（0066HK）旗下的四個購物商場（德福廣場、青衣城、杏花新城、綠楊坊）出租率100%，租金收入達到897萬元，比2001年逆市漲9.8%。
2002年，香港地鐵（0066HK）旗下物業管理公司獲得8500萬元收入，該業務還進入深圳豪宅區東海花園、北京棕櫚泉國際公寓。香港地鐵（0066HK）還在地産一站式代理獲得500萬港元收入。在控股的八達通公司獲得收益。
按此來看，香港地鐵（0066HK）是一間極爲成功的地産發展公司，利用地鐵的便利位置發展物業有成功經驗。
轉過來看深圳的290萬平方米土地開發權，可以做住宅、商業樓宇、大型商場，都貼近未來80多萬人的深圳新市鎮中心，相當於香港地鐵在香港將軍澳的大型地産專案，對香港地鐵（0066HK）甚合胃口，這似乎是吸引60億資金的根本所在。
受此利好消息推動，香港地鐵（0066HK）1月15日股價漲0.25港元﹐至11.80港元﹐漲幅2.2%。1月16日上午再漲0.70港元，升5.9%，達到12.5港元高位，最高漲至12.8港元。看公司股價圖，2004年1月，股價拉出一條大洋線，是最近2年最好的漲幅。
在香港陷入困境
除了利益的吸引，這家一直在香港本土發展的公司，1975年成立，2000年3月香港特區政府頒發《地下鐵路條例》，2000年6月30日過往地鐵公司旗下物業和權責轉歸新地鐵公司。2000年10月15日在香港聯交所上市。公司25%股份由公衆投資者持有。
但3年來，香港地鐵（0066HK）的狀況並不令人滿意，25%投資者中機構大投資者原來占13%，但現在已經有一半走人，只有7%了，令地鐵管理層大爲驚訝，也迫使他們改革。
而剛剛過去的2003年更是風雨交加的一年。原主席兼行政總裁蘇澤光辭職，地鐵失血，然後是年度中期業績受SARS等因素影響大跌93 %，從2002年同期的16.12億港元，大跌到1 . 13億元，股價大跌，令市場投資者大失所望。同時，香港地鐵（0066HK）與香港九廣鐵路合併（俗稱兩鐵合併）一事遲遲懸而未決。較高的票價定價制度遭遇立法會討論，有市場和政治多種壓力。地鐵上蓋物業銷售受制於香港搖擺不定的房屋政策不斷推遲。2002年競投香港九龍沙田至港島中環線輸給競爭對手--九鐵，在香港本地發展空間大減，許多機構投資者決定減持地鐵股份，評級機構也看淡該公司前景。
2003年香港地鐵中期業績大跌
資料來源：香港聯交所
資料來源：AASTOCKS
香港地鐵（0066HK）遭遇不利環境，管理層尋找新機會，管理層對香港媒體分析說：“香港業務已接近飽和，若要國際投資者對地鐵重拾信心和興趣，必須走出香港”。 而且，在本土市場發展，不能避免政治干預，必須分擔社會責任；到內地或海外發展，身分變成外商，投資反而較受保護，可以純粹在商言商。
2003年9 月，香港地鐵（0066HK）委任曾於英國及澳洲擔任工業集團總裁的周松崗爲行政總裁，爲地鐵的國際化發展鋪路。11月，北京的官員透露正與香港地鐵（0066HK）磋商，由香港地鐵（0066HK）投資興建首都機場至東直門的機場快線,投資60億元，改善北京交通網絡，迎接2008年北京奧運會，但沒有物業發展權，股權比重和專營安排也有待斟酌，香港地鐵（0066HK）未必能大展身手。跨出香港的利好推動市場對香港地鐵（0066HK）的關注。股價開始上揚。
深圳直接獲益
據深圳市計劃局官員透露，雙方的“艱苦”談判只有半年多，政府的態度很明確：投資公益性城市軌道交通不在希望政府投資、銀行舉債，給政府帶來沈重債務。也不希望在國有制度管理下帶來長期的財政補貼虧損。2003年9月27日，國務院公佈的《關於加強城市快速軌道交通建設管理的通知》鼓勵使用外資參與建設。也給這次合作政策機會。深圳的一份研究報告更明確指出：城市軌道交通工程和沿線開發應視爲一種資源，探索商業化經營。
“香港地鐵的管理水平是世界一流的，也是少數可以獲得盈利的地鐵公司”在很多方面，深圳的官員都希望獲得好處，“這次合作開創了內地城市軌道交通BOT投資的先河，是第一例，也爲深圳投融資體制改革創造條件，而且香港地鐵公司進入深圳和本地公司合組專案公司，營運30年，對深圳地鐵公司也是壓力，這相當於有2家地鐵公司在深圳經營，直接發生競爭，這是好事。”深圳市計劃局副局長陳彪稱。
而香港地鐵（0066HK）新任的行政總裁周松崗也高調表示：地鐵公司能夠在深圳發展，這是拓展香港以外的新機會，無論對股東，還是對公司都是好事，未來更可以爲更多內地城市服務，他說我們也希望借此爲祖國多做點事。據悉香港地鐵高層也透露希望借此樹立樣板，直接進入市場龐大的內地軌道交通市場。
香港地鐵（0066HK）主席錢果豐說我們來深圳有天時地利人和三大好處，“深圳經濟發展到今天這個階段，實在需要一個國際第一流的城市軌道交通系統，我們可以參與很榮幸，至於地利，深圳與香港是一家人，一家親，地利是很重要因素。作長遠投資，講究人和很重要，人和人之間要投緣，他笑指身邊的深圳5位官員說：這5位好漢就是我們來深圳投資的原因之一。
到會祝賀的香港特區政務司司長曾蔭權出席深圳簽約儀式時說：該專案將爲香港提供更多就業機會，而香港地鐵首次走出香港，是把香港的品牌帶到了國內。
深圳綜合開發研究院的研究人士指出：深港合作歷經三個階段：在上世紀80至90年代，以香港勞動密集型製造業北上轉移爲代表；上世紀90年代中期至本世紀初，民間資本開始合作，但由於動力機制不足而進展有限；近期CEPA協定簽署後，深港合作從企業爲主轉向了政府專案的介入。
“深圳去年在水務、燃氣、公交等公用事業引入國際戰略投資者，希望借此推動國企改革，但仍是是局部的改革。而此次地鐵專案整體引入外資，則是整個投融資體制改革的突破，可爲今後大型基礎設施投資、建設、運營、管理提供經驗，開創新的運作模式。”該研究院郭萬達表示。
配稿：
30年的BOT投資計劃
深圳市政府和香港地鐵公司（００６６HK）1月15日下午宣佈達成授權經營協定，建設深圳市軌道交通四號線二期，簽署4號線全線３０年期的建設、運營、轉移（ＢＯＴ） 形式專案原則性協定。
經國家發展和改革委員會審批後，雙方將于深圳成立合資專案公司，專案總投資額約６０億元人民幣，註冊資本約２４億元人民幣。 地鐵主席錢果豐在記者會上表示，日後專案公司會引入新股東，但香港地鐵仍會占不低於51%控股權。地鐵公司同時獲得位於深圳北部龍華鎮四號線沿線車站和車廠的290萬平方米地塊的物業開發權。預計建設26000套住宅和商住樓宇，分7年開發，收益預計超過20億元。
4號線全長19.88公里，以比鄰香港的皇崗口岸爲起點，直達深圳北部龍華新市鎮中心，共有１４個車站。4號線一期長約3.93公里，共4個車站，由深圳市地鐵公司建造，2004年底通車初期亦由該公司負責營運。香港地鐵投資4號線的二期工程，長約16公里，共有9個車站。預期4號線將於 ２００８年底全線通車，4號線通車日開始，全線將由深港合資專案公司統一營運。經營期期滿後，將無償交還予深圳市政府。
深圳地鐵全長125公里，總投資327億元人民幣，料於2010年全面建成。
發債融資 建立投資基金
在宣佈進軍深圳同時，香港地鐵的財務技巧也同時展露，1月15日公司在香港宣佈地鐵公司發行的6億美元10年期全球債券（規模46.8億港元，爲2000年以來最大的一次）在定價前總共吸引了20億美元的認購單﹐亞洲投資者的需求量最大，占75%﹐其餘的落在歐洲買家手中。公司定出以貼近息差價格下限的價位爲發售價，債券票面息率爲4.75%，每半年派息一次，到期日爲2014年1月21日，發售價爲票面值的99.121%，孳息爲10年美國國庫券息率加83點子。債券獲得標普及穆迪投資評級爲A+及A1級。公司稱這是地鐵公司20億美元發債計劃的一部分。
雖然一些市場人士對於這只債券的進取定價及最後時刻將發行規模上調1億美元感到意外﹐但有投資者表示﹐發行獲得市場支援。
香港地鐵主席錢果豐15日還透露，正在籌備成立一個投資基金，專門開發內地的地鐵市場，地鐵目前正與北京等大城市磋商合作興建地鐵計劃。他形容有關計劃很有進展，而地鐵公司除了可透過與內地合作營利外，更有助促進香港與內地的經濟交流。
香港地鐵信貸評級正面
1月15日晚，香港地鐵公佈投資深圳後，評級機構標準普爾表示，香港地鐵（0066HK）參與總投資額達６０億元人民幣的深圳地鐵4號線專案，並不影響其信貸評級，維持其外幣信貸評級Ａ＋，前景穩定。
標普指出，相對香港地鐵資産基礎（1月16日市值624億港元，截至2002年底總資産超過1000億港元），上述專案投資規模只屬很小，預期對地鐵財務水平不會有重 大影響，不過，香港地鐵拓展香港以外路線，將會增加業務風險。
穆迪(Moody's)同時確認對香港地鐵公司的評級﹔前景穩定
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