建築開發業之查核實務與所得稅申報實務
第一節 建設公司開立統一發票之規定
由加值型及非加值型營業稅法及其施行細則、統一發票使用辦法及營業人開立銷售憑證時限表中可知，並非所有交易行為均應開立統一發票，並非所有開立發票金額均應列報收入，再由所得稅法中有關權責發生年度之認定中，可見收益時點之認定與開立統一發票之時機並不一致，易言之，開立統一發票之金額係收入勾稽之主要跟據，亦即收入調節之起點。
一、建設公司應開立發票之銷售額
（一）含銷售房屋所收取之全部代價及一切費用（營業稅法第14條）
（二）含自交屋至辦妥貸款期間之利息（財政部69/2/26台財稅第31620號）
（三）含客戶延遲付款而加收之利息（賦稅署75/5/30台稅二發第7551475號）
（四）購地自建出售，房屋部分應開立統一發票並課徵營業稅，土地部分則免開發票並免課徵營業稅，房屋之銷售額除契約另有約定外，應按下列公式計算：
房屋之銷售額＝總售價×（房屋評定價值/房屋評定價值＋土地公告現值）
（五）合建分屋，其換出房屋之銷售額，應按換入土地與換出房屋當地市價從高認定。
（六）建設公司銷售房屋，因買受人違約而沒收之預收房屋款，係屬銷售額之範圍，應依規定開立統一發票，課徵營業稅。（財政部81/04/29台財稅第810160470號函）
二、建設公司開立發票之時限
（一）建設公司出售土地免開統一發票（財政部79/04/26台財稅第780399554號函）
（二）建設公司預售房屋之開立發票時限：
建設公司預售房屋各期所收之房屋價款應於收取各期房屋價款時開立發票，至於房屋尾款：
1.其以客戶名義向金融機構申貸撥充房屋尾款者，該尾款部分應於取得銀行貸款之日起三日內開立發票。
2.建築業者預售房屋，並約定客戶以銀行貸款抵繳尾款，如因故未辦妥或未能取得銀行貸款撥充尾款，而房屋所有權已移轉者，至遲應於所有權狀核發日起三個月內開立尾款部分之統一發票。
3.建設公司若以自有資金貸款予訂購戶，抵充其房屋尾款者，則應於交屋時，按尾款之金額一次開立發票。
（三）建設公司與地主合建分屋之發票開立時限：
1.合建分屋之課稅與開立發票釋疑（財政部75/10/01台財稅第7550122號函）
主旨：依照營業稅法施行細則第十八條及第二十五條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第十二條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應加５％營業稅。
2. 合建分屋建方換屋時點認定及換出房地時點不同時之憑證開立時間及金額釋疑（財政部84/05/24台財稅第841624289號函）
（1）.地主與建方合建分屋，除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建方並應於上述換出日起3日內開立統一發票。
（2）.合建雙方如未同時換出房、地者，應分別於房屋或土地之換出日起3日內依規定開立憑證。依營業稅法施行細則第18條之規定，其後換出者之時價如較先換出者為低時，後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證；至於先換出者之時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出之一方開立憑證時，就差額部分補開立憑證。
（3）.建方或地主如將其應分得之房地銷售與第三人，係另一契約行為，其屬應辦理營業登記者，應就其出售所分得之房地部分，依相關規定開立憑證與買受人，不得以尚未換入土地或房屋而拒絕或延遲開立憑證。
第二節 與建築開發業相關之解釋函令
一、合建分屋建設公司依約定負擔廣告費之進項稅額准予核實申報扣抵
建設公司與地主合作建屋（含合建分成、合建分售及合建分屋等）出售，如約定銷售合建房地之廣告費全數由建設公司負擔者，則建設公司依法取得之廣告費進項憑證，其進項稅額應准予全數申報扣抵銷項稅額，惟建設公司與地主間對廣告之負擔如有其他約定者，應從其約定核實認定之。（財政部85/05/08台財稅第851904174號函）
二、於租地上自費建屋並將房屋登記為出租人所有，應依建物之營總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入。
（一）、土地承租人於承租之土地上自費建屋，將建物所有權登記為出租人（包含個人或營利事業）所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，土地出租人應依建物之營建總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入加計當年度收取之現金為其租賃收入總額，於減除必要損耗及費用後，核算各年度租賃所得。但在原訂租賃期間內，依建物之營建總成本平均計算各年度租賃收入，如遇有解約或建物出售時，應就剩餘租賃期間應歸屬之建造成本歸課土地出租人租賃契約解約年度或建物出售年度之租賃所得。
（二）、依據上開規定計算之租金，顯較當地一般租金為低者，稽徵機關得依所得稅法第14條第1項第5類規定，參照當地一般租金調整計算租賃收入；或依營利事業所得稅查核準則第22條規定辦理。
（三）、本部82年6月22日台財稅第821489474號函、85年5月22日台財稅第851905235號函及88年3月12日台財稅第 881902753號函，自本令發布日起廢止。
（財政部96/03/16台財稅第09604517910號函）
三、地主因合建房屋收取之履約保證金非屬押金免設算租賃所得
地主提供土地與建設公司合建房屋，所收取建設公司支付之履約保證金，係屬履約擔保性質，尚非因財產出租而收取之押金或財產出典而取得之典價，可免依所得稅法第14條第1項第5類第3款規定設算地主之租賃所得。（財政部81/03/03台財稅第810761318號函）
四、合建分成建主代負之土地稅費不得列為營建成本
建設公司與地主訂立合建契約書，約定代地主負擔之地價稅、工程受益費及土地增值稅，不得列為營建成本。說明︰二、該公司與地主訂立之合建契約書，如係約定於房屋建成後配合出售，但建主之房屋與地主之土地係各自訂約轉售並自行收取價款，而地主與建主間並無房地互易關係者，則建主除依法應負擔土地改良物之工程受益費外，其以契約約定代地主負擔之地價稅、工程受益費及土地增值稅，應不得列為營建成本。（財政部72/09/15台財稅第36558號函）
五、營利事業出售房地其營業費用之分攤原則
營利事業於75年1月1日以後出售房地，土地交易所得免徵所得稅，應如何攤計該土地部分之營業費用，核釋如說明。說明：二、分攤辦法如下：（一）銷售房地所產生之直接費用（如土地之土地增值稅、地價稅；房屋之營業稅、房屋稅以及房地之印花稅、過戶登記費等）可單獨計算者，應分別歸屬土地房屋負擔。（二）銷售房地所發生之營業費用於減除上述直接費用後，難以明顯劃分者，按稅捐稽徵機關核定房地售價比例分攤。（財政部75/10/14台財稅第7526740號函）
六、營利事業貸款購置非屬固定資產之土地其利息支出認列釋疑
（一）、依據查核準則第97條第9款規定，營利事業購置非屬固定資產之土地，其借款利息應列為資本支出，經辦妥過戶手續後之借款利息，應以遞延費用列帳，於土地出售時，作為其收入之減項。上開借款利息之範圍，除專案貸款利息得個別認定外，尚包括一般性貸款利息。至一般性貸款是否與購置該土地有關，應由該營利事業就其資金來源之運用，提出充分之說明，以憑查核認定。（二）、營利事業以貸款方式購進非屬固定資產之土地及房屋，其借款利息應按該土地成本占房地總成本之比例，計算土地應分攤之利息支出金額，並依查核準則第97條第9款規定辦理。五、非屬固定資產之土地，如有出租之情形，其出租期間之借款利息，准於該土地租金收入範圍內，列為當期費用，其餘利息仍應依查核準則第97條第9款但書規定辦理。（財政部86/07/24台財稅第861908054號函）
七、營建業提示其耗用材料及人工費用有關帳簿文據之認列規定
依稅捐稽徵機關管理營利事業會計帳簿憑證辦法第2條第3款、第4條第3款規定，營建業須設置施工日報表，供稅捐稽徵機關查核其耗用材料及人工費用之依據。惟實務上營建業之耗用材料可由其相關之工程合約（包括所附之工程項目、建築圖說）、建築師或技師所計算之材料耗用明細表及材料明細帳等資料查明認定；支付人工費用則可由工資單、印領清冊及扣（免）繳憑單等資料核認，故營建業者耗用材料及人工費用，如已提示上開有關帳簿文據憑供查核者，得免提示施工日報表。（財政部83/02/16台財稅第831583517號函）
八、營業人取得出借牌照營造廠商開立不實發票應如何議處釋疑
主旨：檢送本部賦稅署84/05/05召開「研商營業人取得出借牌照營造廠商開立之不實發票違章案件查核及執行相關事宜」會議紀錄乙份，請依會議結論辦理。
會議結論：（一）關於「東林專案」、「清塵專案」，營業人取得出借牌照營造廠商開立之發票案件，應依左列規定辦理：
1.建築業之營業人如有建築房屋之事實，而因礙於建築法令之規定，取得出借牌照營造廠商開立之發票充作進項憑證，且該營造廠商已依法報繳營業稅者，應依本部83/07/09台財稅第831601371號函說明二（二）2規定辦理，即除應依營業稅法第十九條第一項第一款規定追補稅款及依稅捐稽徵法第四十四條規定處行為罰外，得免依營業稅法第五十一條第五款規定處漏稅罰。
2.如前述營造廠商無出借牌照事實而純係出售發票謀取不法利益，並經法院判決確定者，則仍應對該取得不實發票之營業人，依本部83/07/09台財稅第831601371號函說明二（一）2規定及本部84/03/24台財稅第841614038號函規定辦理，即除應依稅捐稽徵法第四十四條規定處行為罰外，如該營業人能證明確有支付進項稅額予實際銷貨之營業人，並經稽徵機關查明開立發票之營造廠商已依規定按期申報進、銷項資料，並按其申報之應納稅額繳納者，得依營業稅法第十九條第一項第一款規定追補稅款，免依營業稅法第五十一條第五款規定處漏稅罰，否則，應依營業稅法第五十一條第五款規定補稅並處罰。（財政部84/05/23台財稅第841624947號函）
第三節 營業收入與營業成本之查核
一、營業收入實現之認定：
營利事業所得稅查核準則第二十四條之二規定：
營利事業出售不動產，其所得歸屬年度之認定，應以所有權移轉登記日期為準，但所有權未移轉登記予買受人以前，已實際交付者，應以實際交付日期為準，兩者皆無從查考時，依其買賣契約或查得資料認定之。
（一）實際交屋日期：
可查核客戶簽章之交屋證明單或客戶設籍遷入日或營利事業辦理營業登記日，均可推定實際交屋之參考。
（二）所有權移轉登記日期：
可至該房地產所在地之地政事務所調閱土地登記簿作為參考，若實際交屋日期較早，仍以實際交屋日期為準。
二、虛增成本之型態：
（一）挪用擴大書面審核之憑證或挪用未完工程之憑證。
（二）無支付價款事實，取具虛設行號統一發票或一時貿易申報資料虛增成本，尤其完工後取得之憑證。
（三）虛報薪工資，即購買人頭公司之發票或工資報表充抵。
（四）虛列不實承攬工程佣金支出，對方為有鉅額虧損之關係企業或關係人。
三、營業成本查帳核定之查核：
（一）應按各工程別查核。
（二）根據調閱之工程合約、工作底稿或帳證，併同材料耗用分析表、未完工程成本分析表互為勾稽查核，成本報表齊全可勾稽者，方可查帳核定。
（三）材料之耗用，應有工程合約、材料耗用分析表等必備文件，工程合約尚須有單價分析表，不能以估價單替代。
（四）業主提供材料部分，不得再行列報，除非工程進行所需之額外材料。
（五）外包憑證金額大於合約承攬金額者，應注意憑證來源有無問題、是否訂有外包合約。
（六）營業收入來自承作公共工程者，特別注意憑證之查核。
第三節 各項收入及費用類之查核
一、採完工比例法者，常見錯誤申報方式，將當期申報結轉損益部分，自在建工程和預收工程款項下減除。
二、有存出保證金科目，應查明是否有可轉讓定期存單，如有，應查明利息收入是否申報？
三、推銷費用以遞延費用列帳，於出售所得歸屬年度，列為出售年度之費用。
四、管理費用於發生年度認列費用不得遞延。
五、待售房地所繳納之房屋稅及地價稅核屬管理費用，可列為當年度之費用或損失。
六、購買土地房屋所繳納之契稅、印花稅、仲介費、代書費等，應併入土地或房屋之成本。
七、銷貨退回及折讓：已完成產權過戶之房屋不能以銷貨退回之方式處理，應以買回當作待售房地處理。
八、其他收入：
（一）建設公司受託代客戶辦理產權移轉登記或銀行貸款時，代收外水、外電、代書費等大於代辦業務費用部分，應列入其他收入。
（二）樣品屋、接待中心拆除廢料收入，招標所收之圖說費，應開立發票列報其他收入。
九、有關建設公司房屋出售及待售房屋成本分攤之計算方法，可按下列三項擇一採用，但擇定後全部房屋及前後年度應採同一方法處理，不得申請變更。1.收入法2.建坪比例法3.評定現值法。
第四節 營建相關稅務爭訟問題解析
（一） 合建分售下隱名投資股東個人綜合所得稅課徵？（利息所得、營利所得）？
最高行政法院判決96年度判字第00630號（960413）：合資購買「***」所有坐落台北縣板橋市○○段54地號土地（下稱系爭土地），並協議將土地登記在王明賢之配偶許淑卿名下，嗣提供予建商出資建屋出售牟利，遂按各合夥人出資比例金額，返還超過原出資額部分並扣除成本及相關費用後，認列各該合夥人當年度之營利所得………
（二）地主與建商合建分售下分得土地款收入，中區國稅局審二科擬課徵個人綜合所得稅（營利所得），適法性探討及如何因應？
案由：最近財政部臺灣省中區國稅局審查二科以(最高行政法院判決96年度判字第00630號)合夥出資地主與建商合建分售，認定免稅土地所得係屬個人營利所得行為,查核補課各合夥人(含隱名出資股東及獨資個人)綜合所得稅-營利所得。
說明：97年5月開始至今中區國稅局針對轄區建商（寶×、惠×、總×、佑×、德×及巨×等6家公司）查核地主購地及分得售地後土地價款，擬補課個人40％綜合所得稅，金額分別介於5,500萬元至1,750萬元不等。
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