第一章 營建業之行業特性與經營型態
第一節 營建業行業特性及會計作業特性
一、行業特性：
營建業及其週邊營利事業係對土地及其定著物等不動產之投資及承攬興建，及上開標的之銷售、企劃及監督興建為主要業務，由於建築開發業市場領域相關連的產業眾多，其上、中、下游產業之關連極大，亦常被視為一國經濟發展之領導性產業而具備領先指標之作用，而其行業特性分述如下：
（一）工程施工期間長：營建業之工程期間不論建築開發業投資興建房屋出售或營造業承攬工程往往長達數年，其損益計算方法較為特殊及複雜。
（二）資本密集的產業：土地之企劃、開發，往往需於一～三年間投入鉅額之資金以供週轉，是一種週轉率低報酬高的產業，其大部份資產可能來自金融業之舉債。
（三）易受外在經濟環境之影響：受國內政治情勢變化、兩岸關係、政府政策、金融環境及經濟成長率等，均有極高敏感性。
（四）市場供需調整不易：由於土地開發業自規劃、動工至興建完成，往往需耗二、三年的時間。在供需失衡時，若需求大於供給，常藉由價格向上調整，以達平衡供需；反觀若供給大於需求時，由於供給量短期無法迅速減少，因此常造成超額供給現象。
（五）非貿易財，故具有不增性、不移動性及無法替代性之特質，因此也具有投資、保值與自用之功能。
（六）採預售制度：由於營運週期長，因此許多建商均採預售制度，依工程進度分批收取房地款以減少對資金需求之壓力，購屋者也可用分期付款方式，而免一次籌付鉅款之負擔。
（七）經營型態多樣化：建築開發業因其標的涉及房屋及土地，經營型態上可分為購地自建、合建分屋、合建分售、合建分成、共同投資興建及個人建屋出售；營造業因其施工標的涉及材料及人工，經營型態上可分為包工包料、包工不包料、部分包工包料及部分包工不包料等，經營型態均屬多樣化。
（八）最低資本額之限制：建築開發業現已取銷最低資本額限制；依據營造業法施行細則第四條：本法第七條第一項第二款所定綜合營造業之資本額，於甲等綜合營造業為新臺幣二千二百五十萬元以上；乙等綜合營造業為新臺幣一千萬元以上；丙等綜合營造業為新臺幣三百萬元以上。第六條：本法第十條第二項所定土木包工業之資本額為新臺幣八十萬元以上。
（九）週邊行業多，素有火車頭工業之稱：相關聯之行業計有建設公司、土地開發公司、營造廠、建材供應商、工程公司、土木包工業、工程行、房屋廣告代銷業、房屋仲介業、建築經理公司等，其週邊行業之多為其他業所罕見。
（十）涉及稅目廣：包括印花稅、土地增值稅、營業稅、營利事業所得稅、綜合所得稅、契稅、房屋稅、地價稅、工程受益費、贈與稅等。
二、會計作業之特性：
營建業為一典型之分批成本會計制度，其在會計作業上有若干特性與其他行業不同：
（一）損益計算方法特殊：採全部完工法或完工比例法。
（二）工程成本應分工地別計算：分批成本會計制度，建築開發業與營造業之營業成本，實為一體二面，當其工地在二個以上時，應依各工地別分別計算其工程成本，成本會計作業較一般製造業繁雜。
（三）取得之原始憑證較易產生瑕疵：營造業由於週邊行業多，會計作業水準不一，且營造業借牌之風盛行及稅法之強制規定，致使原始憑證之取得常有名目不符、實際付款流程無法配合，造成日後憑證查核瑕疵，且常有取具虛設行號之困擾。
（四）實際交易價格與申報交易價格之雙軌制：房屋有評定標準價格、土地有公告現值、承攬工程有實際造價及法定造價之分，在不同稅目採用不同基礎課稅。
（五）視同銷售價格之決定不易：合建分屋中常涉及物物交換，其房屋交易開立發票之金額因無實際付款，而稅法中規定應依視同銷售之規定開立統一發票，且規定應以時價開立發票。
（六）銷售商品包含應稅與免稅標的：房屋與土地銷售具有不可分離性，除非合建分售外，其餘型態之建屋出售其銷售標的包括應稅與免稅，從而影響課稅所得額及免稅所得額。
第二節 建築開發業之經營型態
建築開發業俗稱建設公司，係以委託營造廠商興建國民住宅、商業大樓出租或出售為主要業務；其經營方式因建築基地之取得方式不同而區分為：
一、購地自建：係建設公司自行出資購地，委託營造廠商興建房屋出售，購入土地時列為「營建用地」，興建房屋時轉列「在建土地」，興建完成之餘屋轉列「待售房地」，屬流動資產中之存貨，異於一般營利事業購入土地係列為固定資產。
二、合建分屋：係指建方提供資金，他方（地主，通常為個人持有，亦有一般營利事業持有）提供土地，雙方合作建屋，並就分得部分，各以自己名義登記為起造人，而於興建完成後按約定比例由雙方分配方屋及應計之土地持分，並各自銷售。
三、合建分售：係指建方提供資金，地主同意提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後銷售時，土地部分由地主以自己名義出售並與承購人簽訂「土地買賣契約書」；房屋部分由建方以建設公司名義出售並與承購人簽訂「房屋買賣契約書」，並自行收取土地價款及房屋價款。實務上可將所有款項交由建方統籌收付，此時有關代收代付部分，在帳務處理上會出現代收代付款，其相關收付記錄與銀行存款之資金流程宜明確配合。
四、合建分成：係建方提供資金，地主同意提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後，地主之土地與建方所興建之房屋應由地主與建方共同具名或分別與購屋者簽訂契約並按比例（成數）併同出售，銷售總價中地主所分配到之成數屬地主所有係土地款；建方所分配到之成數屬建方所有係屬房屋款；除上述售價方成外，尚可以利潤分成，現行所得稅法對此合作建屋型態尚乏明確規範。
五、共同投資興建：係兩家以上營利事業（建設公司）共同出資，共同為起造人，與地主共同合建（或購地自建），於投資興建前向稽徵機關報備核准，共同處理相關事務，並依出資比例共同分攤工程成本及費用，各自依其比例開立統一發票以計算損益。
六、買賣成屋或土地：係指建設公司購入土地或建築完成之房屋，再行出售，與一般買賣業無異，購入時應以「待售土地」及「待售房屋」列帳，資產負債表應列於流動資產項下。
七、個人建屋：係指一個個人（自然人）或數個個人名義購地投資興建房屋出售，或以個人名義提供資金與其他地主合作興建房屋出售，其係以自然人建屋出售，即屬個人建屋。民國81年財政部為更明確規範有關個人建屋出售者之課稅問題，規定建屋出售核屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，自81年1月31日起，經建築主管機關核發建照執照者，除土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者屬個人建屋外，均應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅（81.1.31台財稅第811657956號函）。
第三節 營造廠商之經營型態
舉凡從事土木工程、建築工程、電路及管道工程、油漆粉刷等行業均屬於營造業。其與委託人間所訂承攬合約之內容是否包括材料而區分為「包工包料」及「包工不包料」二種方式，由於承包方式不同，其帳務處理及相關稅法之規定互有差異：
一、 包工包料及營造業耗料之查核：
二、 包工不包料方式，業主提供材料之查核：
三、 全部完工法與完工比例法會計處理方法：
（一）全部完工法（Completed Contract Method）
1、所謂全部完工法，係指工程利益在工程全部完工或除零星工程外大部分已完工時才認列的方法。平時投入工程成本時，借記「在建工程-材料」、「在建工程-人工」、「在建工程-外包」、「在建工程-費用」，貸記「應付帳款」或「應付票據」等。一般工程合約均有分期請款的規定，即按工程完工的進度，承包人可向委建人請款。請款時所做的分錄為借：「應收帳款」或「應收工程款」，貸「預收工程款」。
2、期末編製資產負債表時，若「在建工程」餘額超過「預收工程款」餘額，則「預收工程款」應列為「在建工程」之減項，並列於流動資產項下；若「預收工程款」餘額超過「在建工程」餘額，則「在建工程」應列為「預收工程款」之減項，並列於流動負債項下。
3、當工程全部完工時，則將「在建工程」（代表實際投入之成本）轉為「工程成本」（亦即銷貨成本，實務上作法只要將期末在建工程由損益科目轉出，借記「在建工程」貸記「期末在建工程」），並將「預收工程款」（代表工程承攬總金額）轉為「工程收入」（亦即銷貨收入），兩者之差額即為工程損益。
（二）完工比例法（Percentage of Completion Method）
1、所謂完工比例法，即按工程之完工比例認列工程利益的方法。工程完工比例之衡量，可分為投入及產出衡量兩種。所謂投入衡量，乃是以投入的成本或工時來衡量完工的程度，又可分為「工程成本比例法」及「工時進度比例法」。
2、「工程成本比例法」乃按已投入成本佔估計總成本的比例衡量完工程度，「工時進度比例法」乃按已投入工時（或人工成本）佔估計總工時（或總人工成本）的比例衡量完工程度。
3、產出衡量乃是以承包工程的產出單位佔合約總單位之比例衡量完工程度，稱為「產出單位比例法」。
4、依據「營利事業所得稅查核準則第二十四條」：營利事業承包工程之工期在一年以上，有關工程損益之計算，應採完工比例法。但有下列情形之一，致工程損益確無法估計者，得採全部完工法，於完工年度再行計算損益：
（1）各期應收工程價款無法估計。（2）履行合約所須投入成本與期末完工程度均無法估計。（3）歸屬於合約之成本無法辨認。
5、每期應根據期末完工的比例計算「累計應認列工程收入」，減除「以前年度已認列工程收入」，即為「本期應認列工程收入」。工程有毛利時，期末應借記工程成本（實務上會計科目設為「本期已認列工程成本」）、「在建工程-已實現利益」，貸記「工程收入」（實務上會計科目設為「本期已認列工程收入」），工程有損失時，期末應貸記「在建工程-已實現利益」。
6、在完工比例法之下，在建工程之餘額代表實際投入之成本加已實現之利益。在全部完工法下，在建工程餘額僅代表實際投入成本。
7、工程完工年度，在完工比例法之下，應將會計目結轉：借記「預收工程款」，貸記「在建工程-已實現利益」、「前期已認列工程成本」及「工程收入」。
8、在財務報表表達方面，依據淨額法表達，採完工比例法於未完工年度，應借記「在建工程-已實現利益」，貸記「工程利益」。於完工年度應分兩筆分錄：借記「在建工程-已實現利益」，貸記「工程利益」借記「預收工程款」，貸記「在建工程-已實現利益」及「累計已認列工程成本」。
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