2010-09-08 18:34:28| 人氣1,342| 回應1 | 上一篇 | 下一篇
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建築開發業經營與發展

          建築開發業經營與發展

    建築業市場之榮枯,長久以來都是一國重要的經濟指標之一,其牽涉的上下游產業眾多,與經濟景氣關聯性大,素有「火車頭工業」之稱,而在台灣地區,國民自有住宅率高達八成以上,每年隨著人口成長及換屋者的需求,房屋建築仍有龐大的基本市場。

    受到89年上半年度,國內因亞洲金融風暴的後遺症逐漸浮現的影響,整體房地產市場銷售仍不如預期,89年下半年度,加上日圓、台幣匯率大幅走貶,進出口呈現衰退現象,種種的景氣低迷造成市場普遍買氣不振,民眾購買意願不佳。

    近年來政府正積極推動大陸人民來台購置商用不動產、觀光、兩岸定期航線包機等有利建築開發業的政策,加上高鐵、中部第二高速公路等公共工程皆相繼完工,中部科學園區陸續進駐量產、台中都會區捷運系統年底亦將動工興建,土地開發機會增多,相對提供許多建築開發機會,對於促進經濟成長,提昇房地產市場景氣,有相當之助益。

    本人從事建築開發業財務與租稅規劃工作多年,茲就建築開發業普遍存在的財務問題提出探討,以利於建築開發業經營體質之提升及財務結構之健全。

    台灣之不動產市場近十餘年來,為何讓眾多投資者「趨之若鶩」,最主要的原因不外:

(一)由於土地課征土地增值稅後,不課土地交易所得稅,而因土地交易利得不計入營利事業所得課稅,因此租稅制度對建築開發業開啟了一道租稅天堂之門。

(二)在台灣以出口為導向,鉅額的外匯存底,引爆了台灣的通貨膨脹,形成不動產的無限制的巨幅飆漲。而在飆漲的過程中也產生了許多負面的影響,如:

    1.不動產之增值利益無法實現國父的土地改革思想「漲價歸公」的目標。

    2.在鉅額利益的誘惑下,許多保守的投資及傳統產業的經營者,目睹此一盛況,紛紛投入這段炒作風潮,在民國78年至81年代景氣大好時曾有上萬家建設公司的規模,不過在經歷87年的亞洲金融風暴及88年的「兩國論」風波及「 921 集集大地震」後,房價可謂跌至近十年來的新低點,三大都會區平均跌幅約27%,進而使高房價的神話徹底破滅。

3.金融風暴也暴露出我國不動產金融體系的脆弱,甚至使許多同胞之生命財產一夕間歸於幻滅。

    由於建築開發業市場領域相關連的產業眾多,其上、中、下游產業之關連極大,亦常被視為一國經濟發展之領導性產業而具備領先指標之作用,而其產業特性分述如下:

(一)火車頭工業:產業所牽涉的上、中、下游產業眾多,產業間之關連極高。

(二)資本密集的產業:土地之企劃、開發,往往需於一~三年間投入鉅額之資金以供週轉,是一種週轉率低報酬高的產業,其大部份資產可能來自金融業之舉債。

(三)易受外在經濟環境之影響:受國內政治情勢變化、兩岸關係、政府政策、金融環境及經濟成長率等,均有極高敏感性。

(四)市場供需調整不易:由於土地開發業自規劃、動工至興建完成,往往需耗二、三年的時間。在供需失衡時,若需求大於供給,常藉由價格向上調整,以達平衡供需;反觀若供給大於需求時,由於供給量短期無法迅速減少,因此常造成超額供給現象。

(五)非貿易財,故具有不增性、不移動性及無法替代性之特質,因此也具有投資、保值與自用之功能。

(六)採預售制度:由於營運週期長,因此許多建商均採預售制度,依工程進度分批收取房地款以減少對資金需求之壓力,購屋者也可用分期付款方式,而免一次籌付鉅款之負擔。

 

    建築開發業者由於需投入鉅額資金,又要忍受難測的產業景氣與政府政策,且工程品質與進度又常難以掌握。因此其面臨的經營風險,可謂是甚大。因此也極需各種專業領域的專家學者,能提供些指點迷津的知識與經濟,使其經營能更臻於合理化與專業化。

    茲就過去之任事經驗提出下列短淺的探討:

(一)預算制度之建立。

(二)財務管理。

(三)財務風險之控制。

以期提供業者成本低、效益高的經營觀念。

    於民國 78 年以後,許多投資者,禁不起建築業者牟取暴利的誘惑,不論是投資的方式,或實際參與經營的方式,相繼投入建築開發業。但這群早期享有鉅額利潤,人人稱羡的「天之驕子」,最後又有幾個能通過建築業產業景氣的洗禮呢?投資初期的三~五個成功投資案,為何抵不過最後一個失敗的投資案,而面臨財務危機,進而宣告倒閉,甚至造成許多社會成本,探究其原因,不外:

1、投資者於產業復甦期,目睹業者獲取鉅額利潤,而思介入該產業之念頭,待對行業有初步了解並結識部分相關人脈,真正介入經營時,適逢繁榮期,尚能在短期間,享受甜美的投資果實,也由於投資過程太過於順利,因此也就不刻意去學習經營的知識與經驗,甚至擴大企圖心,大肆的提高財務槓桿之操作,大幅的舉債經營。深不知景氣循環一更迭,衰退期來臨,也許三~五年累積的財富也許不到一年又回到原點,甚至債台高築。

2、建築開發業為何能吸引那麼多人的投資興趣,就是許多投資案均採個案投資,即投資者投資的股本及損益,可於該投資案結案後,均可全額退還股本,不似傳統產業,每年僅分配股息,若需取回投入股本之資金,則需覓人洽售股份。顯然是利潤高又單純的投資方案,但這種沒有永續經營觀念的投資理念,經常是禁不起產業景氣回跌的考驗,許多外圍的個案股東,經常棄守,使得經營的執行股東,有如雪上加霜需擔負更沉重的財務負擔。而個案股東,經常是未具名股東,因此也經常發生這方面的權利、義務糾紛。

3、許多資雖然亦有風險分散的觀念,但礙於已習慣短期獲取暴利的心態,而將其資金,分散投資於不當的建築個案,惟此舉仍無法免除產業不景氣循環之洗禮。

4、當建築業產業景氣佳時,不僅房價走高,連土地與營造成本,甚至其他周邊費用亦隨之高漲。建商的高獲利,是建築在高財務槓桿的運用與擴大經營規模而來,其實其會計報酬率是相對降低許多,但其經營難度與財務風險是相當的高。

5、一般建築業者從事土地開發,其所著重的是時機的掌握與企劃銷售之良窳,較不重視施工品質與產品之規劃是否得宜。因此也間接造成  921集集大地震之慘痛教訓的發生,而台灣流行的個案投資及一案一公司的現象,也造成災害發生時,災民經常是索賠無門。

6、民國78年至81年度營建業產業景氣最熱絡時期,國內曾有上萬家規模的盛況,其主要的原因是財務融資與稅務查帳的考量而風行的「一案一公司」所致。也因此一風氣,誤導業者不尋求建立品牌形象及商譽,以期提高附加價值,並朝永續經營的目標邁進,更使內部控制制度無法建立。

7、營建法規的不周全,執法之不嚴密,人頭文化(營造廠借牌事件)的充斥,主管機關對營建業,似乎未起任何監督作用,因此也間接提供業者在灰色地帶的投機機會;更由於投機的利益通常很高,出事的機會不大,甚至就算出事,尚有其他關係或方法可應對,因此業者甚至更肆無忌憚的只在乎掌握住機會的去追求短期又迅速的個人利益。由於營建業的興衰,對國家經濟的發展與個人居住環境的品質與安全,甚至金融體系影響甚鉅,因此也由不得我們不重視。

 

 

 

 

      營建業中涉及之業務層面為民生基本需求之一,加上台灣人固有的「落地生根」觀念,使得營建業與國民生活品質有重要關係。由於營建業景氣與否,直接影響多種行業,包括鋼鐵、水泥、營造、衛浴、設備、室內裝潢、電線電纜、木材合板、俱等均涵蓋在內,因此對內型產業影響甚大。因此營建業若能理性、健康的發展對國內之經濟發展、社會安定,均有莫大之助益。但也由於營建業房屋施工期長,資金回收較其他產業慢,加上投入之金額均非常之龐大,國內業者往往又採用預售制度及運用高度財務槓桿方式經營,因此只要變數一發生就險象環生。國內有許多建築開發業者,也就因只注重土地開發或房屋之銷售企劃,而忽略財務管理之重要而付出慘痛的代價,甚至將多年辛苦努力的成果,最後仍付之一炬。而財理務管理經常是低成本而高效益的投資,而要做好這方面的工作,首先,要勵行下列事項:

(一)建立合於組織邏輯的會計制度與內部控制制度,這也是加強內部管理最重要的一環,甚至也是能合理提供資訊之保證。

(二)推行預算制度:建築開發業具有甚多不確定的特性,加上其投入與所需之資產均非常龐大,惟有推行預算制度,才能適度控制營運風險,甚至更重要的是要落實約當現金之預算,它對資產調度能提供很具體的資訊。

(三)建立準確投資決策之評估方法:傳統的業者一直將土地開發列為極高機密,不為外人所知。但礙於經營階層學經歷所限,通常無法選擇最佳之投資方案。例如:傳統的評估,幾乎忽略時間(現值)因素。更無法比較投資期間不同時投資方案如評估等,非借助管理會計之資本預算中之淨現值法與內部報酬率法等,實難選得最佳的投資方案,而營建業之投資金額龐大,甚至土地開發之評估錯誤而造成取得成本過高,將無法與附近其他業者競爭,可能產生嚴重的經營後果。

(四)尋求資金來源管理之多元化,以期擁有靈活的資金調度能力,並進而力求資金成本之降低。建築開發業由於許多資金來自借款,因此具備靈活的財務調度能力與技巧並充分掌握未來現金收支情形,經常能降低鉅額之財務費用。

(五)控制經營風險:為了避免經營風險之過度集中,可考慮:

     1.不在同地區同時推案。

2.與同業聯合投資開發。

3.採合建策略。

     4.轉投資其他較有前瞻性或相關性之產業。

 

    由於建築開發業具有上述之行業特性,因此經營建築開發業絕非一般人所想像般的容易與複雜。用『高利潤經常伴隨高風險』來形容它,似乎再貼切不過了,建築開發業之土地開發,宛如打高爾夫球般的難;而打高爾夫球,是所有球類運動中難度最高的運動,因每次揮桿,其風向、氣流、溫度、濕度、草的長度、距離等,沒有一次是一樣的。而建築開發業之土地開發亦同,如:沒有一塊土地的地點、面積、產品規劃、建材、顧客、推案之景氣、政治環境之背景等,是一樣的,因此其挑戰性可見一斑。

    建築開發業如同股價般受政策、通貨膨脹、國民所得、利率水準、產業景氣等影響甚鉅。因此,企業能健全組織架構,培育優秀人才,提昇經營績效,加強內部管理以提升經營體質,必能提昇公司形象,強化市場競爭力。

台長: 旭昇
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日本藤素
很讚的分享~~!


http://www.yyj.tw/
2020-01-12 11:35:35
是 (若未登入"個人新聞台帳號"則看不到回覆唷!)
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