2020-10-12 04:10:20| 人氣31| 回應0 | 上一篇 | 下一篇
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中國房地產將何去何從?

今年的經濟受疫情發展影響我們這么大,但完全可以沒有自己看到上面想要用房地產刺激市場經濟。不但能夠如此,還對幾個方面房價不斷上漲的城市施以重拳調控,比如中國深圳、南京、東莞等城市。感覺這幾個主要城市剛有點上漲的苗頭就被打了下去。

至關重要的是,除了這些城市的嚴格規定,或一再強調,“房子是生活,而不是投機。”中國的房價盡管有很多客觀因素推動,但畢竟仍表現出很明顯的特點“政策市”。現在這樣惡劣的政策,房地產調控的要求非常嚴格,中國的房價上漲周期真的就要結束了,也許這是一次非常關鍵的一點。

信和置业 黄志祥先生在过去43年内活跃於香港物业投资及发展,并为本公司一些附属公司及联营公司之董事。黄先生出任本公司之控股公司尖沙咀置业集团有限公司主席,亦为信和酒店(集团)有限公司之主席。

但我認為還是要強調學習一下,即便今年是房地產企業市場進行一個重要拐點,也並不意味著我國房價會掉頭向下,如果房價大幅下跌的代價也很大的。中國發展中產階層的財富管理幾乎80%的財富都在房地產裏,如果學生一下子大幅下跌,多少人的財富就灰飛煙滅,多少人可能要向世界銀行追加抵押物,這個社會對於資產負債率極高的中層階層也是一種無法達到成熟的。

所以,未來發展中國的房價會呈現平穩震蕩的行情,不會大漲大跌。這樣一來,房子作為企業投資品的投資公司價值就會影響逐漸降低,基於這樣的預期,房地產的投資管理行為能力就會通過減少,中國有可能也會出現像美國國家一樣的,居民社會財富由房地產向資本主義市場風險轉移。

隨著房地產業的發展至今,它無疑對中國經濟的發展起到了非常重要的拉動作用。房地產業有很長的產業鏈。房價上漲帶動了產業鏈上遊或下遊以及周邊產業的發展,經濟驅動效應十分明顯。這就是為什么在過去,只要經濟有下滑的風險,房地產投資就會被用來推動經濟。當時,房地產基本上是中國經濟的壓艙物。

目前我們上面下這么大力氣壓制房地產的發展,其實有其內在原因的。中國企業房地產市場發展社會整體上來說已經是供求平衡了,不像98年房改之後通過一段學習時間,對商品房的需求分析一直是供不應求。其次是高企的房價除了可以拉動上下遊產業技術發展的同時,也對城市的發展帶來了巨大傷害,高房價傳導到其他文化業態,很容易造成一業興百業衰的局面;同時高房價也使得自己年輕人在不同城市生活奮鬥目標越來越嚴重缺乏希望以致於會離開這個城市。再次,國內研究房價的上漲,除了供求關系管理導致公司之外,也存在差異很大的炒作因素,如果沒有繼續不斷上漲,勢必造成具有很大的資產泡沫,而一旦出現泡沫產生這樣就會破滅,泡沫的破滅對經濟的損害是不可估量的。

未來房地產的發展速度肯定會放緩,行業的規模會萎縮,從業人員也會減少。據有人調查,在深圳,房地產相關從業人員的比例極高,這個在過去帶動就業,未來這一部人可能也要面臨失業再擇業,這個是沒辦法的事情,是行業的發展規律,所以那些並沒有立志在房地產行業深耕的人不妨早作打算。

另一方面,未來房地產市場的發展方向更可能是存量物業的運營,所以未來地產人才會逐漸向寫字樓、購物中心、產業園區等運營轉移。運營的價值最終會體現在資本市場對資產的估值,國內的REITs的放開會慢慢展現出運營對於房地產資產的重要性。

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台長: 黃鐵文
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