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將不動產借名登記在出名人名下，出名人未經同意即擅自處分借名的不動產，其效力為何?談最高法院─○六年度第三次民事庭會議決議

文/安和地政士事務所王彥琳代書

 

案例:A在民國100年時出資購買房地,並與B約定借名登記在其名下,而B於104年在未經A的同意下將該房地再出售予知悉有借名關係的C，經A發現後可否終止借名關係並主張B與C的移轉登記無效，將房地返還至A的名下? 

 

解析: 不動產借名登記在實務上實在頗為常見，所造成的糾紛亦多。所謂「借名登記」，係謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任的相關規定。案例中的A為借名人B為出名人，A與B約定將房地借名登記在B的名下，該移轉登記只要不違反強制、禁止規定或公序良俗者，那麼B即取得房地所有權，且B必須遵守與A之間借名關係的相關約定。而現B在未經A的同意下將該房地出售予C，如前所述因B為房地的所有權人，所以B即得以所有權人的地位將房地出售予C，但問題是如果C已知悉(惡意)A與B間具有借名關係時，那麼其效力為何?

 

我們來看看最高法院─○六年度第三次民事庭會議決議

借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？

 

甲說（有權處分說）：

不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。

 

乙說（原則上有權處分，例外於第三人惡意時無權處分）：

借名登記契約乃當事人約定，─方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於─方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人。出名人在名義上為財產之所有人或其他權利人，且法律行為之相對人係依該名義從形式上認定權利之歸屬，故出名人就該登記為自己名義之財產為處分，縱其處分違反借名契約之約定，除相對人係惡意外，尚難認係無權處分，而成立不當得利。

 

丙說（無權處分說）：

出名者違反借名登記契約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第─百十八條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益。

以上三說，應以何說為當？請公決。

決    議：採甲說（有權處分說）

 

依據最高法院─○六年度第三次民事庭會議決議，即便案例中的C已知悉(惡意)A與B間具有借名關係，但出名人B仍屬有權處分，所以借名人A即無從主張B與C的移轉行為無效，簡單來說就是A已拿不回來該房地的所有權，僅能基於與B之間借名關係的約定，向B請求損害賠償。

 

常有當事人詢問請求出名人將借名不動產返還時，應否課徵土地增值稅的問題，其實課稅與否應視借名的法律關係，因出名人已取得不動產所有權，而借名人請求返還時即屬再一次的所有權移轉行為，如土地的公告現值有漲價那麼仍必須課徵土地增值稅。在實務上常見的狀況有:無法舉證借名關係、移轉返還的稅捐成本太高、請求權時效及對於出名人的管控問題等，所以在將不動產借名登記在他人名下時，對於相關風險應有一定的認知，才能保障自身的權益。

 

 

本文作者:安和地政士事務所王彥琳地政士
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