安和代書事務所王彥琳代書 安和代書事務所位於台北市大安區忠孝東路4段148號11樓之2,TEL:27113330#10,0932-039-476,由王彥琳地政士主持,專精於不動產各項登記,不動產稅務及遺產及贈與稅之處理.網站:www.anho.com.tw.email:anho.law@msa.hinet.net

0愛的鼓勵 0訂閱站台

淺談依土地法第34條之1多數決處分共有不動產

文/安和地政士事務所王彥琳代書

 

有當事人詢問，因上一代遺留下來一戶房地，因繼承關係共有人數合計共二十幾位，現在欲將該房地出售，在部分共有人不同意的情形下，該如何出售？

 

答：這個問題在實務上經常會遇到，共有的不動產如共有人數過多以致無法全體共有人同意出售時，為了能夠促進共有不動產的有效利用，現行土地法第三十四條之一規定，部分共有人就共有土地或建物，為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人數過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。也就是說，只要符合上上述要件是可以不必全體共有人同意，即可出售。以上多數決出售的規定，是比較多人知道的，但尚有其他規定及限制，就不是那麼清楚了。

一、不同意的他共有人有優先購買權：既然多數決即可以出售，法律在設計時當然也需為少數共有人的權利做考量。共有人主張依前述規定將共有不動產出售予第三人時，土地法第三十四條之一規定，亦賦予不同意出售的他共有人，可以依同樣的價格去優先購買同意出售共有人的應有部分。同意出售之共有人應事先通知他共有人，而他共有人必須在接到通知後十日內行使優先購買權，如超過十日未能主張，則視為放棄優先購買權。如此，即可避免多數共有人故意以較行情為低的價格，將共有不動產出售予承買人而對於他共有人的權益造成影響。

 

二、對於他共有人應得之價款應予提存或受領完畢：共有人依多數決出售共有不動產，對於不同意出售之他共有人應得的價款，應由其受領完畢並出具受領證明，如其不為受領，那麼就必須將其應受領的價款提存在法院。在此類的案件中，應提存或是由他共有人受領的款項，多半是由承買人所預先支付的，在提存或受領完畢後才可以辦理所有權移轉登記。

 

雖然土地法三十四條之一對於多數決處分有明確的規定，但實務上執行起來，卻也有不少問題:

1.他共有人主張優先購買，承買人即無法承購:如前所述，雖然承買人已與多數共有人簽定買賣契約，但只要他共有人在收到通知後十日內主張優先購買，其依法即有優先購買共有人應有部分的權利，在實務上常有未合法通知致生損害賠償的問題。

2.共有人的應有部分被限制登記，即無從辦理移轉登記:部分共有人依土地法三十四條之一規定出售全部共有不動產，如部分共有人的應有部分遭法院查封或限制登記時，該不動產的全部所有權可能會無法移轉予承買人。

3.共有人的應有部分已設定高額抵押權:如前所述，共有人的應有部分如已設定高額抵押權，而其擔保的債權又高於該共有人得領取的價款時，此時對於抵押權的處理會產生困擾。

4.他共有人應領取價款或提存的款項支付問題:他共有人應得的價款，應由其受領完畢並出具受領證明，如其不為受領，那麼就必須將其應受領的價款提存在法院。而在買賣交易實務上該筆款項多由承買人先行支付，以做為買賣價款的一部，且該部分款項必須在過戶前即行支付，無法在過戶後再向銀行貸款。此類案件因辦理流程較為複雜，在辦理過程中如共有人的產權發生變化，可能會發生無法辦理過戶的情形，相較於一般案件對於承買人而言其風險較高。

5.銷售困難:共有人數較多的個案，在買賣過程進行中會有因意見難以統合，致生溝通上的問題，在達成共識後尋找買主時，又必須向其說明其依多數決處分的過程及風險，對於買家而言，就算與多數共有人簽了約，也有可能因他共有人主張優先購買而買不到，再者其交易過程也較為複雜，是以在銷售上會較為困難。在實務上會主張依土地法第三十四條之一規定，由多數決出售全部共有不動產的個案，多為建商因開發之需欲購買共有土地，或是不動產標的為高總價的產品較為常見。

 

本文作者安和地政士事務所 王彥琳代書

地址:台北市大安區忠孝東路4段148號11樓之2

電話:02-27113330#10傳真:27113787

行動:0932039476 

LINE ID:0932039475

e-mail:anho.law@msa.hinet.net / anho.law@gmail.com

網址:www.anho.com.tw  安和臉書粉絲專頁:www.facebook.com/anhofan