屋奴必勝無殼蝸牛嗎？看下則專文吧！
＜房仲業務員不會告訴你的10句話＞ Cheers 07/07/24黃采薇
這幾年，海外投資大熱門、國內股市黑翻紅，房地產也強強滾。根據《住展》雜誌的資料，台北縣的預售屋光是近1年，就有11.3％的漲幅，北台灣房屋推案量也屢創新高。不論你是購屋自住，還是做為理財投資，你都該來看看這10句房屋銷售員不會主動對你說的話：
1.進房市如進股市慎防追高殺低
股票市場有「擦鞋童理論」，意思是當買氣已經熱絡到連擦鞋童都知道有賺頭的時候，距離行情高點已經不遠，此時貿然投入股市，多半難逃追高殺低的命運。
同樣的道理運用在房市亦然，「創新高」的建案，通常會吸引媒體大篇幅報導，但如果以為這樣就大有賺頭，你可能就會當上最後1隻老鼠。《住展》雜誌研發長倪子仁說，這樣的例子屢見不鮮，之前香港大亨李澤楷到台中，各界馬上爭相分析台中房市前景看好，其實炒作成分比較大。
2.房屋漏水、使用面積等最易忽略細節
買房子，大家會看採光格局，挑周邊動線，但若沒有先弄清楚幾個關鍵小細節，可能會讓你在搬進新居之後備感困擾。信義房屋專案經理孫志仁說明，仲介公司是否有提供漏水修繕補助，應該在事前問清楚，以免住進之後才發現問題，屋主和仲介公司兩廂推託，侵害到買方權益。此外他還提醒，「使用坪數」並不等於「權狀坪數」，有些舊公寓在登記坪數時，並沒有把陽台等室外空間面積算進去，造成可使用面積大於權狀面積的情況，如果仲介公司不說明清楚，消費者很可能被誤導。
3.建商畫大餅看得到、吃不到
「三鐵共構，房價應聲大漲！」「高鐵一日生活圈，帶動周邊房價！」重大交通建設或是新興商圈，常成為建商推案時的號召，還在規劃期間，話題就炒翻天，消費者一頭熱，卻忽略了在工程正式發包之前，連政黨異動都可能牽動路線改變。
一時熱潮也容易造成購屋的錯誤判斷。倪子仁舉例，10多年前大吹度假風，當時北海岸三芝等地的美麗風景吸引許多建商進駐，打著「社區規劃」、「新興市鎮」的名號，房價應聲大漲，飆到每坪20萬，現在可能跌得剩下一半不到。
房價要持穩不跌，交通的便利性和生活機能是最大關鍵，如果考慮在規劃中的交通動線周邊置產，可以先上網或致電相關單位，確定工程已經發包再下手，絕對不嫌晚。此外，戶數過多的大樓出入份子較為複雜，住不滿也容易因為供大於求而跌價，亦是考量因素之一。
4.謹守333原則不怕變屋奴
近兩年，經過雙卡風暴重創，銀行普遍更重視風險管理，以往可以到9成以上的房屋貸款，也緊縮銀根，借錢不那麼容易了。以最受單身上班族和新婚夫妻青睞的小套房來說，由於轉手不易，部份金融機構如台灣銀行，幾乎已經停止承接小坪數貸款業務。「年輕上班族最常見的購屋盲點，就是弄不清楚自己到底有多少能耐，買了超出負擔能力的房子，」東森房屋行銷部企劃處副理陳偉文看過不少例子，預算不足卻衝動購屋，到頭來苦哈哈。
其實，最保險的做法，是遵守「333原則」：購屋時就準備3成以上的自備款、月付貸款總額不超過收入的三分之一、此外，每個家庭還可以視情況，準備10～30萬不等的「緊急預備金」，並詳細計算每月攤還的金額。也就是說，以現行平均房價來算，想要在台北市買20坪左右的房子，起碼該有200萬以上的存款。因此，一般會建議在市區上班的首購族以時間換取空間，像台北縣市只一橋之隔，房價可能就跌了一半。
至於在施工期間就要開始付款的預售屋，除了要注意貸款期間長，利率走揚的問題外，永慶房屋業三部協理黎保誠特別提醒，預售屋的繳款期數並非以時間劃分，而 是以工程進度為準。遇進度超前時，原先1個月繳1期貸款，可能變成1個月繳3期，壓力暴增之下若原本財務狀況就卡得很緊，會更加捉襟見肘，變成名符其實的 「屋奴」，得格外小心。
5.預售屋現場人氣不等於買氣
如果曾在週末假日蒞臨預售屋代銷中心，對以下幾句話一定不陌生：「A棟13樓，成交，恭喜陳小姐！」「先生不好意思，您看中的那間，隔壁桌也正在考慮，您要不要先付個訂金，我可以幫您保留下來?」「各位朋友您好，我們現在正進行限時特賣，您可享受以下優惠」
別懷疑，這就是假日時預售屋的銷售中心現場，買氣旺、人氣指數高，四周張望，和你一樣來看屋的上班族，還真不少。陳偉文就遇過不少結合藝文活動、邀請名人代言，甚至舉辦時裝秀、珠寶展，先招來人潮，再以限時特惠、多方競爭等技巧，吸引消費者購買的銷售模式。
只是，買氣不等於人氣，陳偉文指出，這些跟你隔桌競爭的客戶，不一定是真正的買家，有可能只是為了炒熱現場氣氛找來的人頭。甚至，就連廣播 中「恭喜成交」的訊息，也可能真假參半，對預售屋有興趣的你，千萬別被現場熱鬧的氣氛迷惑了，仔細考慮房子本身是否符合需求，才能避免考慮欠周而後悔的可 能性。
6.看房子別只挑假日
並不是每個業務員都會主動告訴你，看房子要多看幾次，但這卻是決定你是否能挑到好房子的金科玉律。其中的祕訣在哪裡？白天看採光、夜晚看居家環境，有些公寓白天是安靜的住宅區，到了晚上，樓下聚集攤販，變成人聲鼎沸的夜市；也有些市郊別墅，平日清幽，一遇週休假日，附近滿坑滿谷的觀光人潮，交通壅塞到教人害怕。如非本地人，在簽約之前，一定要考量這些因素。看預售屋，則可盡量避開假日時段，一來避開人潮尖峰，銷售人員更有充裕時間帶客戶看屋、解答疑惑，下判斷時，也能避免受限時促銷和競爭喊價的干擾。
7.「房市專刊」為特定建商作嫁
輕薄短小的理財專刊，近年搭上各項投資商品強力促銷的便車而大賣，只是，報導中房市投資的教戰守則，真的完全客觀嗎？事實上，部份房市專刊直接和建商合作，除報導之外也大量採取置入性行銷。為了加強效果，還會搭配理財講座，邀請幾位買屋達人、理財專家，分析幾個黃金地段，如何「現買現賺」。
但深究這些買屋的邏輯，不難發現許多似是而非的地方。最常見的話術之一，就是拿亞洲幾個大城市東京、首爾、上海與台北相比，這幾個城市房價近年來的漲幅高於台北，論證台北房市有落後補漲的空間。
「這其實是很弔詭的，」倪子仁以數據說明這樣的推論不合邏輯：台灣和南韓的國民所得相去不遠，但近年來經濟成長率卻不如南韓，更不能和中國每年9％以上的高成長相比，光靠幾個歷史數據，就論斷未來房價漲跌，實在太過草率。以商業角度看來，負責推案的建商當然沒有悲觀的權利，要不要全然相信報導，消費者得睜 大雪亮眼睛。
8.業務員製造壓力不要盡信！
業務員為了達成交易，殷勤、盡量提供周到服務是一定的，有時候還會略施小技倆，當作買賣雙方議價之間的催化劑。陳偉文舉例，像中古屋的買賣，業務員會製造出「子虛烏有的買家」，操弄買家心理：「價開到390萬，業務員可能會告訴你還有另一個買家出到400萬，」為的就是製造競爭意味，希望能再將價格提高一點，製造購買壓力。
倪子仁還遇過半夜1、2點按電鈴的業務員：「他說他剛剛才跟賣方談完價錢，為了砍價，跟對方耗到凌晨。」這種大施「苦肉計」的業務員，也讓他哭笑不得。
不論業務員拿出千百種說辭，別讓它擾亂了你的判斷。買房子是終身大事，應該盡量排除各種情緒，如急躁、壓力影響了最後的決定。
9.遇「投資屋」別輕易下手
近年房市大好，不少投資客趁機收購重要交通動線、學區附近中古屋，加以改裝、隔間，再出售給附近的上班族，統稱為「投資屋」。這種為了出售而改裝的新成屋，裝潢精美外連家具都一應俱全。有些甚至連餐具都幫你擺好了，對於繁忙的上班族來說，是相當具魅力的產品。然而，投資屋是否物有所值，裡頭還大有文章。
「關鍵在於建材，」黎保誠指出其中關鍵：投資客為了增加利潤，當然會盡量壓低成本，更要注意的是，建材的好壞，一般消費者實在很難看得出來。以瓷磚為例，台灣產製和大陸產製的價格可以差到2倍以上，進口貨就更不用說了。黎保誠表示，經過改裝的「投資屋」通常可以讓賣方現賺2～3 成，為了讓買主覺得「物有所值」，通常會情商裝潢師傅和家具公司提供裝潢、家具的費用清單，只是兩廂套招好的情況之下，這份清單有多少真實性，就看買方的運氣了。他說，房屋建材往往一分錢、一分貨，要確保居家品質，如果能親身參與改裝，了解其中環節，絕對能讓你住得更安心。
10.直營店、加盟店計薪方式大不同
同樣是仲介公司，「直營店」和「加盟店」的結構和業務員計薪方式，截然不同。
直營店受總公司管轄，遇到糾紛，總公司可直接介入協助解決，加盟店則付給總公司加盟權利金「租招牌」，盈虧自負，相關業務最高也只上報到店東。加盟店業務員在拉到生意之後，和店東拆帳，通常可領到賣方4％、買方1％或2％加總起來的其中一半以上佣金。高比例獎金利誘下，不少加盟店的業務都是銷售技巧純熟的super sales，然而，業內人士卻表示，良莠不齊的狀況也差異頗大，購屋前應該多詢問加盟與直營店的服務或權益保障差別。
畢竟，買房子跟買衣服不同，無法說換就換，「勤做功課，貨比3家」才是最好的保障。倪子仁對此就頗有感觸，在業界多年，已經是買屋專家了，但挑起房子，他仍然很嚴格。「我不只屋比3家，簡直是屋比30家！」說到做到，前陣子幫弟弟尋覓新居，他就真的一口氣看了3、40棟中古屋，一點都不馬虎。
養老新點子：分期賣房子【聯合報╱記者陳惠惠2009.09.18
「可以分期買房子，為何不能分期賣房子？」很多中老年人空有房地產，手頭卻沒現金生活，衛生署長楊志良提出分期賣屋的構想，把房產分期賣給銀行，「定期定額領錢」，安度老年。
台灣人喜歡買房產是出了名的。不過，廿、卅歲買了房子，還完貸款，已五、六十歲了，還可能中年失業。楊志良說，有人可能有屋住，手頭卻沒現金，住在自己屋子裡，卻靠資源回收為生，缺乏保障。
有人手頭拮据，不得不賣掉房產過活，但理財稍有不慎，隨時可能把錢虧光，子女也可能伸手要錢。楊志良說，把房產分期賣給銀行，人照樣繼續住在原來的房子裡，「不必怕錢被騙光，落得房產、現金兩頭空」。
如果能夠分期賣房子，楊志良說：「除了讓中老年人可以生活，最重要的是，還可以在地老化。」不賣房產，老人家能在熟悉的環境生活，農夫繼續在原有田地上耕種，減輕子女壓力。
這想法並非楊志良獨創，他說，美國已有類似做法。但這套制度若要在國內實施，楊志良主張，應要求銀行團優先代付健保、長期照護等社會保險費用，確保就醫、就養無礙，再扣除給銀行利息及管理費用，其餘金額用來支應生活開銷。
每月可以拿到多少錢，除了視房產價值，還要看需求年限。楊志良粗估，以六十歲為例，若擁有市價六、七百萬元的房子，每月應可領到兩萬元，估計到八十歲，領取金額總數為四百八十萬元，價差支應利息及管理費用應綽綽有餘；若擁有千萬元房地產，月領三萬元應不成問題。不過，實際拿到的錢，必須再精算。
楊志良說，待百年之後，繼承人可在一定年限內處理房產，清還銀行費用後，剩餘的錢歸繼承人所有。若往生後繼承人遲不處理房產，就交由銀行拍賣。
窮得剩房子 可用房養老【聯合報╱記者孫中英2009.09.18
養兒不防老，美國及日本的老年人已可把房子抵押給金融機構，金融機構一次或分次給付抵押人一筆錢，維持餘年生活。
針對衛生署長楊志良提出分期賣屋構想，實踐大學風險管理與保險系主任彭金隆說，美國一九八○年代就有「住宅擔保機制」，屋主可拿房子去金融機構「變現」，由於美國人不太存錢，且美國沒有把房子留給下一代的觀念，適合「窮得只剩下房子」的老年人。
國泰人壽也研究住宅擔保機制多年，國壽主管解釋，這個機制與民眾辦房貸買房子的概念相反：申請房貸，是銀行一次付一大筆錢給貸款人購屋；但住宅擔保機制，則是將房子抵押給金融保險機構，由金融保險機構定期或一次給付金錢給屋主，金融機構在當事人過世後取得房屋所有權。
住宅擔保機制也有缺點，彭金隆說，由於不知道抵押人到底會活多久，活得越久、領得越多，金融機構就虧損越大，因此在評估房屋價值時非常保守。
根據調查，一個七十五歲的美國老年人，若擁有價值十萬美元（約合三百卅萬元新台幣）的住宅，銀行付給當事人的總金額，扣除相關費用後，只有四點一萬美元（約合一百卅五萬元台幣），差價將近二百萬元台幣。
彭金隆說，如果銀行估計當事人餘年還有廿年，結果卻活卅年，超出十年的給付費用得由銀行埋單。
台灣金融業認為，台灣若要推動住宅擔保機制，最好由政府承擔這個「不可測」的長壽風險，否則銀行或保險公司擔心虧損，承做意願不高。
美國之外，日本、新加坡、澳洲、英國及加拿大也有類似住宅擔保機制，其中美國、日本及澳洲都是由官方單位介入承做。
彭金隆說，美國實施住宅擔保多年，效果不錯；台灣自用住宅率這麼高，若在台灣推動應有成效，但原先預期可拿到房屋的家屬可能就不太滿意。
楊志良 社會主義色彩【聯合報╱記者陳惠惠 2009.09.18
初識衛生署長楊志良，很難未察覺他理念背後的社會主義色彩，他從不諱言：「公共衛生出身的人，多少都有社會主義思想。」不過他強調，他不是極端的左派，是中間偏左。
當署長沒多久的楊志良，常有驚人之語，最鮮明的是他對榮民、低收戶入等弱勢者的關注。
健保費調整，過去數任署長避之唯恐不及，但楊志良上任第一天，就拋出付得起錢的人，要多付保費的震撼性議題，讓旁人為他捏把冷汗。
楊志良最常舉的例子，除了健保，沒有任一種保險政府、雇主要幫忙出保費。他說，保費漲十元，民眾只要多出三元，其他都是由雇主、政府來付，他甚至說：「勞工團體為何不走上街頭，帶頭支持」。
楊志良掛在嘴邊的話，「有錢的人應該多付一點保費」，經濟弱勢者需要更大的保護，讓他們少繳一點保費。
楊志良又拋出仿照國外分期賣房養老點子。楊志良說，他的社會主義思想，讓他特別在意社會保險，尤其對經濟相對弱勢者的照顧，但楊志良說，他並不仇視有錢人，「我可是非常尊重資本主義的」。
吳揆：健保費不輕言調漲【經濟日報╱記者陳亮諭 2009.09.18
立法院新會期今（18）日開議，國民黨中央昨天依慣例召開立法行政部門議事運作研討會，立委侯彩鳳、黃昭順主張不得調漲健保費，行政院長吳敦義回應說，「非到最後關頭，絕不會輕言調漲」，若面臨不調漲、健保會垮掉的局面，就一定要調整。
黃昭順說，調漲健保費就不符合新內閣提出的庶民經濟；侯彩鳳認為，健保費調漲是「不公不義」。吳敦義答覆兩人問題，沒提到一定會漲，也沒承諾不漲。
昨天各部會首長、黨內立委等147人與會，行政院提出32個重要法案，司法院提出十個。中央政策會執行長林益世指出，本會期最重要的是通過預算案，希望三大預算案在12月31日前三讀，包括99年度中央政府總預算案、99年度振興經濟擴大公共建設特別預算案和莫拉克颱風災後重建特別預算案。另外，立法院要執行中選會人事同意權。
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