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選REITs法門大公開！


投資REITs的原因

原因之一：具有股票資產增值潛力的特性

投資人投資股票其投資標地雖為一家特定公司，但是投資人真正投資的是
公司的 經營團隊，即其團隊未來可能創造公司營收成長的潛力。REITs也
是一樣，一般人直接投資不動產投資的只是物業，而投資REITs不只是投
資不動產，還有經營團隊可能為此物業帶來的增值潛力，例如創造未來高
現金流量、研發創新產品的能力。

原因之二：與其它有價證券呈低相關性

所謂的相關性即是以投資標的本身與大盤或其他比較標的的互動、報酬率
作比較，如果相關性為+1，呈絕對正相關，即當大盤上漲1%時，投資人可
以預測其投資標的也會上漲1%。所以在投資組合中擁有低正相關性或負相
關性的投資標的是相當重要的，因為這樣的投資組合的報酬波動性會較低
，這也是為何近幾年股市低迷時，REITs的價值仍會逐步走揚的原因之一
。在投資人尤其是基金經理人的投資組合中，相關性是相當重要的，以分
散投資組合風險的觀點出發，必須納入低相關性的有價證券於投資組合中
。

原因之三：收益能力穩定

在多變無常的市場中，公司的財務狀況及獲利能力會迅速的反映到股價，
若公司呈現不如預期的營收狀況及股息配發率，則股價往往會出現大幅度
的下跌。

而REITs的投資人比較不會有此疑慮，其原因來自於穩定的現金流向，如
租金收入、管理維修費用及承租率，一般來說這些因素較穩定，相較於一
般上市電子公司的產品生產線滿載率、上下游廠商需求、全球經濟表現、
原物料價格各個環節等因素對電子產業的影響，REITs的財務報表相對穩
定多，每季揭露的財務報表與財務預測的誤差值也始終維持在1-2%內。

總體考量：穩定≠無風險，仍需慎選體質健康之商品

當然較穩定的財務報表不代表公司就完全無財務風險，舉例來說，高債務
槓桿操作雖可以抵扣較高的應稅盈餘，但是依法債務的償還形式為義務，
不同於發放現金股利，如果經營團隊無法定期的、穩定的產出可以足夠償
還融資債務的現金流向，那麼公司隨時會因過度的槓桿操作而面臨破產的
風險。同樣的錯誤的資產配置也會衍生出公司的財務危機。但是長期而言
，投資REITs的風險還是比一般的股票來的低。

如何選擇REITs？

觀察點之一：各類不動產走向

不動產個個產業的景氣通常有一個景氣循環的模式可供預測，只是每個時
期程度、獲利會因當時的總體或區域環境而有所不同。對於長期保守型的
投資人而言，可依據不動產類別走勢作為選股依歸，短期投資人則可以依
此作為個股現流量報酬依歸。但是無論您為何種投資人，不動產的循環走
勢，都是重要的。

觀察點之二：房市景氣循環

蕭條時期，空屋率過高租金普遍偏低，各項建築工程建設百癈帶興，之後
當景氣逐漸復甦時，不動產需求增加，空屋率下降但是租金還是維持穩定
緩慢上漲的速度，不動產價格穩定。之後不動產進入繁榮時期，早期被空
置的不動產物業重新被市場需要，而呈現熱絡的情況，此時租金高漲也主
也因此房市熱絡而荷包滿滿，不動產發展商也重新摩拳擦掌準備新的投資
發展案，國家經濟也同時呈現蓬勃熱絡的景氣，之後因為不動產價格極速
的高漲吸引了過多新的建物出現於市場，造成供過於求的現象，使得不動
產市場熱氣逐漸降溫，租金呈現溫和穩定的走勢，空屋率再度逐漸增加而
造成不動產市場的衰退，此種模式會一直循環。以台灣為例每七年為台灣
不動產市場的一個循環。所以當該年房市到達谷底時，預估年年不動產市
場會在到達高峰。