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海外置產的第一步，就是要了解不同法律體系下的產權證明制度，若以台灣不動產過戶流程經驗套用其他國家，容易造成誤判，結果不是害了自己，就是鬧了笑話。

台灣不動產採強制登記制，不僅全台土地經過總登記，新建物也強制進行第一次所有權登記，權利移轉變動皆須登記，非經登記不生效力。然而馬來西亞按1965年國家土地法典（限西馬，東馬沙巴及砂拉越有自己的制度），採托倫斯登記制，跟台灣制度最大的差異是不強制登記，不要求所有土地都登記，但一經登記，則進入強制登記狀態，跟台灣雷同。

法律制度沿革影響交易習慣，所以馬來西亞早期建物，由於登記意識薄弱，產權多以契約（S&P Agreement）證明，交易時由律師查證從第一手屋主到目前屋主的連續性（Registration of Deeds），這種方式顯然風險極高。

隨著社會進步，登記意識越來越強，1985年分層地契法令頒布後，新建案也逐漸採大樓社區方式，但與台灣不同，建商會先取得總地契（Master Title），然後「完工交屋後」，建商再向州土地局申請分層地契（Strata Title）給買方。實務上有兩種常見狀況，一是建商拖延申請或財務出狀況，導致買方交屋數年後還拿不到分層地契；二是因為就算未移轉登記取得分層地契，仍能以契約證明產權進行買賣，故有些買方為了節省成本，不願多繳印花稅及律師費去取得分層地契。

台灣人大概會感覺複雜，其實馬來西亞人也這樣想，所以大馬政府開始提高管理強度，2015年實施分層地契法令（Strata Title Act）及分層管理法令（Strata Management Act），此後建商在交屋給買方前（Vacant Possession），須提交分層地契申請，以避免過去常見糾紛，然而跟台灣經驗不同，由於作業時間，交屋當下多半來不及拿到那張分層地契。

由於馬來西亞的英殖歷史背景，法制管理強度沒有台灣高，交易上由律師查核產權，故實務仍能見到無分層地契的買賣交易，然而取得分層地契仍是最佳保障產權方式。

台人於馬來西亞置產多以大樓單位為主，應特別注意，若所購買物件在2015新法施行前，交屋後一定要緊盯建商分層地契申請進度，同時也要好好保存買賣契約；另外，若所購買物件適用2015新法，買方則要確保交屋時，建商已提出分層地契申請的證明，對自己才有保障。

（筆者為信義大馬總經理李杰峰）

文章來源:  大馬置產 掌握分層地契才有保障