如何選擇專業、合法之大樓管理公司?＠物業e化交流討論區

2006-09-22 18:40:45| 人氣6,164| 回應2 | 上一篇 | 下一篇

如何選擇專業、合法之大樓管理公司?

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大樓管理低價搶標　無照營業公司大行其道
管理公司更替頻繁　劣幣趨逐良幣反成趨勢
不景氣的衝擊，公寓大廈管理維護業也受波及，在社區普遍以低價做為評選管理公司的最大考量的情形下，服務市場逐漸出現劣幣驅逐良幣的趨勢。
很多社區都有這種情況：上個月電梯公佈欄才公告社區大樓管理公司將委聘○○公司管理，而今天公佈欄又出現了熟悉的公告內容。一個社區就如同一家公司，甚至一個國家，社區管理委員會一年須改選一次，也就是管理團隊須一年改換一次；如果再加上保全、管理公司每一年、半年甚至三個月就更換一批執行社區管理的服務團隊，社區大樓管理能上軌道嗎？
不景氣促使許多大樓管理相關業者，或原來從事大樓管理服務的人員，紛紛轉戰社區大樓管理市場。這些業者，有的是機電公司、清潔公司、企管顧問公司轉戰，也有三五好友共同組成一家大樓管理團隊投入市場。由於後勤管理成本低，或未依法令規定設立特許之營業公司，甚至是無照營業，因此在社區管理委員會競標時，經常以低於市場平均價格或以搭贈清洗水塔、消毒、打臘、保險等服務競標。管理委員會以低價為評選的考量下，往往採用上述的公司。
更有甚者，有的管理公司勾結協力廠商虛報維修工程費用，賺取營業外收入；亦有挪用社區管理費公款，經管理委員會發現後，悍然拒繳回挪用款項，並言辭恐嚇社區委員不得追究相關責任等等，造成社區狀況頻傳損失慘重,故大樓管理委員會需謹慎選擇大樓管理業者。

有鑑於此，台中市物業管理經理人協會理事長葉武霖,特別提出幾項聘雇保全或公寓大廈管理公司,應該注意的基本事項，供管理委員會做為聘雇管理公司或保全公司的參考。

一、目前大樓管理業者服務型態
公寓大廈管理公司與保全公司為能配合政府「管理維護」與「保全」分業的要求，也就是說公寓大廈管理公司負責行政事務、庶務方面，而保全公司則負責於警衛的派駐、系統的安裝等項。因此，目前市場供需上產生了以下各種型態公司：
(一)雙牌公司－在同一負責人名下兼有「公寓大廈管理」與「保全」公司執照。
(二)合夥公司－１公寓大廈管理公司入股保全公司或保全公司入股公寓大廈管理公司享用公司資源（非同一負責人）。２數個公寓大廈管理公司合資組成保全公司。
(三)合作公司－保全公司得標轉聘公寓大廈管理公司或公寓大廈管理公司得標轉聘保全公司。
(四)違規營業公司－既非公寓大廈管理公司也非保全公司，名稱多半為「╳╳管理公司」、「╳╳管理顧問公司」、「╳╳企業管理顧問公司」。
(五)地下公司－完全沒有前述第一大項之各項公司執照，全以低價、低品質、採打帶跑方式接點，名為公司其實不是。
(六)社區自聘－完全由社區管理委員會自己聘雇人員遂行一切工作。

二、合法專業業者應符合之資格
(一)公寓大廈管理公司應具備之證照
1.公司執照──經濟部核發
2.營利事業登記證──縣市政府核發
3.許可證──內政部營建署核發：可由營建署網站查詢
4.公會會員證──縣市公寓大廈管理公會核發之正式合法會員公司會員證
(二)保全公司應具備之證照
1.特許函──內政部警政署核發
2.公司執照──經濟部核發
3.營利事業登記證──縣市政府核發
4.公會會員證──縣市保全公會核發之正式合法會員公司會員證
5.勞工安全衛生管理證──行政院勞委會核發
(三)為表示公司一切依法行事且營運正常，要求各公司提出稅捐處的完稅證明（俗稱四０一表）。

三、管委會招標、聘雇管理公司注意事項
(一)基本條件
(1)取得政府核發之公寓大廈管理維護公司或保全公司之執照。
(2)依法加入所在地公會之會員，由各公會做初步審核。
(3)依法開立發票，提供近二季稅捐機關四Ｏ一營業稅申報書。
(4)員工依規定投保勞健保、意外險、忠誠險。
(二)輔助條件
(1)至公司實際參觀了解，管理公司內部社區管理是否有系統及制度化建立社區管理資料、財務作業暨各項管理工作。
(2)隨機抽樣參觀該公司目前管堙之社區現場，驗證簡報內容與實際服務之狀況。
(3)24小時緊急狀況處理能力，隨時有人員處理社區突發狀況及電話服務。
(4)詢問已託管社區委員或住戶，了解其服務品質及口碑。
(5)詢問現場服務人員對公司評價及各項狀況之處理方式。
(三)簽約注意事項
(1)出示簽約公司執照、營利事業登記證影本。
(2)明確訂定各項社區安全、財務收繳、設備維護、清潔工作之每日、週、月工作流及執行報告方式。
(3)簽訂違約處理規定，且內容須明確及數字化。
(4)管理公司中途解約規定之程序及辦法。
(5)注意相關除外責任部份。

結語
商人無祖國亦無國界，但絕不做賠錢生意。基於上述原因，低價公司進駐社區後，很快就出現幾項管理上的重大缺失：服務人員更替頻繁、不熟悉社區管理庶務流程、造成社區居住品質大幅下滑。也導致了社區整體形象與房屋價位每下愈況。以上情形絕非偶發事件，值得主管機關、相關業者、社區管理委員會及住戶共同關心與重視。
大樓管理工作是一項專業的行業。請管委會不要以最低價,發包社區管理合約，以免發生管理重大損失時求償無門，因小失大；應以合理的管理費用與利潤，讓專業且合法的公司來為我們的社區大樓服務,才是社區之福.住戶之福。

我要檢舉

台長：新都興資訊葉武霖

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