2007-12-05 00:34:56| 人氣14,627| 回應4 | 上一篇 | 下一篇

法學入門(十一):民法租賃糾紛案例篇(一)

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圖/陳怡芬 Portia Yi-Fen Chen 攝影

文/陳怡如 Eunice Yi-Ju Chen 撰寫

  王同學家住台中,當兵退伍後,於今年考取位於新竹的某大學,由於申請不到學校宿舍,於是便打算在校外找了分租的雅房居住。由於快開學了,時間十分急迫,在沒有貨比三家的情況下,先付定金一千元,租下了每個月五千元的雅房,搬進時並簽約一年,且多交二個月的租金作保證金(押金)。由於租屋處離學校還是有段距離,騎機車去也要花上三十分鐘左右,所以後來跟其他學長姐打聽下,得知有每個月四千元的雅房,而且就位於學校隔壁條巷子裡,因為擔心被別人搶先租去,先前租期也快到期,所以也付了五百元定金,過幾天並繳了二個月租金的保證金且簽下一年租約。由於忙於搬家,王同學一直忘了跟房東說不續約,直到契約到期的前一天才打電話告知房東不再續約。結果房東很生氣,並以未提前通知且租屋連帶提供使用的傢俱有損壞為由,打算沒收保證金當做損害賠償。一萬元的保證金對剛退伍念大學學雜費和生活費都要靠自己的王同學來說,也是一筆不小的數字,他該如何將一萬元拿回?
  1.民法第四二一條第一項(租賃之定義):「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」民法第四二二條(不動產租賃契約之方式):「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」--本案王同學前後承租兩間不同的雅房都有跟房東簽訂為期一年的租賃契約。
  2.民法第二四八條(收受定金之效力):「訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。」民法第二四九條(定金之效力):「定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。」--本案王同學都是在正式簽約前先給定金,此即屬肯定會履行契約的承諾,自可推定租賃契約業已成立,日後多付的定金並可作為租金的一部分。
  3.土地法第九十九條(擔保金額之限制):「前條擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部份,抵付房租。」--本案房東要王同學繳交相當於兩個月房租的金額當保證金,還算合理,此等保證金主要在擔保王同學日後租金的給付、對房屋傢俱損害的賠償以及租屋期滿對房屋的準時歸還。如果一切都沒問題,契約終止即須歸還保證金。
  4.民法第四二三條(租賃物之交付及保持義務):「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第四二四條(承租人之契約終止權):「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」民法第四二九條(出租人之修繕義務):「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。」民法第四三O條(修繕義務不履行之效力):「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」民法第四三七條(承租人之通知義務):「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。」民法第四三二條(承租人之保管義務):「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。」民法第四五五條(租賃物之返還):「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。」--本案王同學對傢俱的維護,倘若已盡善良管理人之義務,但依物之性質為通常使用仍不免發生損害,此時其並不須負損害賠償;倘若租賃物因其他因素需要修繕,原則上也必須由房東負擔,只不過王同學必須負起通知修繕的義務。但是,如果房東堅持是王同學沒盡善良管理人注意導致家俱損毀,房東則須對於王同學的故意或過失加以舉證,如果屬實,才能請求以保證金扣抵損害賠償金額。
  5.民法第四五O條(租賃契約之消滅):「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅(第一項)。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣(第二項)。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之(第三項)。」民法第四五一條(租賃契約之默示更新):「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」民法第四五三條(定期租約之終止):「定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應依第四五O條第三項之規定,先期通知。」--由於王同學跟房東簽訂的是為期一年的租賃契約,屬定期契約,且其並無提前解約,期限屆滿租賃關係即告消滅,即便沒有事先通知也無妨,所以房東不該藉口其未提前通知而將保證金予以沒收。

台長: 魷魚絲
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天知道我在想什麼
天ㄚ看到那麼多狗狗我都想養了
昨天去逛士林夜市整個很想買狗
2007-12-07 09:52:35
(悄悄話)
2010-03-15 17:26:04
小乖
文中說明:本案王同學都是在正式簽約前先給定金,此即屬肯定會履行契約的承諾,自可推定租賃契約業已成立。又說:由於王同學跟房東簽訂的是為期一年的租賃契約,屬定期契約,且其並無提前解約,期限屆滿租賃關係即告消滅,即便沒有事先通知也無妨,所以房東不該藉口其未提前通知而將保證金予以沒收。請問,既然付了定金代表契約已成立,學生事後反悔為何不是提前解約?
2013-04-03 09:28:38
eunice
本案並無事後反悔
他是先定月租五千元的租約一年
住滿一年再定月租四千元的租約一年
他是在五千元租約住滿一年才離開
請仔細看內容
<由於忙於搬家,王同學一直忘了跟房東說不續約,直到"契約到期"的前一天才打電話告知房東不再續約。>
2013-04-04 17:18:15
是 (若未登入"個人新聞台帳號"則看不到回覆唷!)
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