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中国房地产泡沫破灭越来越近?

2014/05/27

  受中国经济乐观论调的推动,519日开始的一周日本出现了日元贬值和股价走高的局面。这是因为522日发布的5月汇丰银行(HSBC)中国制造业采购 经理人指数(PMI)升至49.7,虽然连续5个月低于50的荣枯线,但环比提高1.6个百分点,出现了好转。但是,称得上中国经济核心问题的房地产价格 的下跌刚刚开始。未来难以预料。

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  在上海的房地产中介公司中,大型企业已开始裁员。在5家大型企业中,上海中原地产和德佑地产已开始将行政部门的人员裁减10%。而在北京,美国大型房地产中介公司21世纪不动产旗下中国子公司——21世纪中国不动产已经开始关闭约占整体15%的店铺。

  在地方城市,也相继有消息曝光了房地产公司的经营风险。有消息显示,深圳大型房地产开发商光耀集团被认为由于资金周转问题导致了延迟交房。此外有北京媒体报道称,北京大型房地产企业的一部分出现了资金周转问题。

  在房地产价格已开始下跌的地方城市的中小房地产企业中,与跑路毫无二致的关闭公司的案例也正频繁发生。

  考虑到这种情况,美国评级机构穆迪于21日将中国房地产行业的评级展望从稳定调整为下跌(负面)。

  这都反映出,出于对房地产价格下跌的担忧,交易量正在迅速萎缩。上海的二手房交易量4月为17200套,相比上个月减少了20%。而与上一年同月相比则减少14%。

  据中国国家统计局的统计显示,14月全国商品房销售面积比上年同期减少6.9%。由于担心房地产价格出现下跌,观望态度已经扩大至全国范围。

  实际上,据中国国家统计局发布的4月全国70个大中城市新建住宅价格数据显示,新建住宅价格出现环比下降的城市数量相比3月增加4个,达到8个。而持平的城市增加8个,达到18个。下跌趋势已日趋明显。

  据中国银行业监督管理委员会(简称银监会)统计显示,截至3月底的银行不良债权比率为1.04%,与年初相比提高0.04个百分点。而房地产融资坏账被认为是主要原因。

  日本野村证券在有关中国经济的报告中指出,不是中国房地产泡沫是否调整的问题,而是已经开始发生。是严重到何种程度的问题

  问题在于房地产疲软将拖累中国经济整体的后腿。这是因为,包括钢铁和建筑等广义的相关行业在内的房地产占国内生产总值(GDP)的比率高达20%,比例巨大。

  4月工矿业产值比上年增长8.7%,低于3月的8.8%。而零售业销售额4月比上一年增长11.9%,低于312.2%的增速。中国经济减速趋势无疑正在进一步加强。

  在这种情况下,人民银行副行长刘士余在12日举行了由住宅金融服务领域民间银行相关人士参加的座谈会,提出优先满足首次购房贷款需求。可以说已经陷入不得不采取应对措施的境地。

  不过,大型房地产中介公司上海中原地产认为对扭转房地产不景气仍然缺乏足够力度。2月中国政府出台的扩大中小企业减税和铁路网建设支出等小规模经济刺激对 策也效果不佳。除了货币宽松政策以外,无法防止房地产价格进一步下跌,不少外资系经济学家开始预测中国将很快推出货币宽松政策。

  但是,中国政府无法轻易转向推出大规模的经济刺激政策。这是因为目前各方一致认为如果一味追求较高增长,将难以消除收入差距的扩大。

  中国国家主席习近平4月表示不以GDP论英雄,明确提出告别重视增长的政策。虽然认为经济刺激举措的推出不可避免的观点正在增加,但在具体措施推出之前,中国经济、尤其是房地产行业走势将持续对世界金融业行情造成影响。


  
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中國豪宅市場掀起高球熱

 

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SpringCity

 於昆明(中國西南部雲南省最大的城市)市郊的春城湖畔度假村是中國最早出售住宅的高爾夫綜合項目之一。1998年開放的春城湖畔度假村內有兩個18洞高爾 夫球場、一家高爾夫學院、若幹網球場、一處水上運動設施和一條觀光小道。該度假村的11期工程已有五期竣工,2016年將有93幢新別墅上市。

 

 

 

中國,高爾夫雖屬禁忌,但也在逐漸變成一種相當流行的運動。

 

 

視頻:打高爾夫七宗罪之二:弱手揮桿

 


本系列視頻總結了打高爾夫的七宗罪,幫你逐步進階優秀球手。第二宗罪:弱手揮桿。

1949 年,高爾夫因資產階級色彩太濃而被中國共產黨明令禁止。這項禁令已於30年前取消,但中國國家主席習近平去年發起的反腐敗運動對許多高端活動構成了影響。 中國政府近年來還發布了暫停興建高爾夫球場的通知,反映出高層對耕地規模減少、水權問題以及化學品和殺虫劑使用的擔憂。

但盡管如此,中國 高爾夫產業的發展仍是方興未艾。美巡賽大中華區(PGA Tour Greater China)董事總經理葛國瑞(Greg Gilligan)稱,在過去10年裡,中國18洞球場的數量迅速增加,達到1,000個左右。美國國家高爾夫基金會(National Golf Foundation)數據顯示,2012年,中國有100萬人打高爾夫球,較上年飆升16%。預計打高爾夫球的人還將繼續增加,因為中國不斷崛起的中產 階級會將更多錢投入休閑活動。中巡賽-美巡中國系列賽(PGA Tour China)今年首次登陸中國,將在全國進行12場分站賽。 

 國房地產市場近月來增速顯著放緩,但一些開發商仍寄希望於富有的買家來推動豪華度假房產的銷售。這一市場目前還只是剛剛興起:上世紀80年代中期,在毛澤 東時代的禁令取消之後,中國才出現了最早一批高爾夫球場。當時大城市周邊開始出現專門的高爾夫球場,但中國開發商和政府到上世紀90年代中期和本世紀初才 開始致力於在小城市發展高爾夫旅遊,他們開始興建度假住宅,並在高爾夫球場周圍提供其他度假性質的活動。

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SB Architects

綜合住宅項目火山巖坐落在中國南部海南島一個高爾夫度假區內。該開發項目首期1,000套住宅於2011年面市,目前已經售罄。


 山巖(Lavastone)是中國南部海南省(被譽為中國的夏威夷)高爾夫度假區海口觀瀾湖(Mission Hills Haikou)內的一個綜合性住宅項目。該項目首期1,000 套住宅於2011年上市,目前已經售罄。項目內較大的別墅售價高達500萬美元(約合人民幣3,119萬元);面積在1,076平方英尺(約合100平方 米)到3,200平方英尺(約合297平方米)之間的共管公寓售價為26萬美元(約合人民幣162萬元)至78萬美元(約合人民幣487萬元)。二期項目 2,000套住宅將從今年夏季開始銷售。 

購房者包括當地居民以及中國大陸其他省市的個人和企業,其中許多人是奔著海口觀瀾湖的10個高爾夫球場及其體育設施、高端精品店和237,000平方英尺(約合22,018平方米)的spa場所前來購房的。

 於上海市郊的佘山國際高爾夫俱樂部(Sheshan International Golf Club)內有230幢豪華住宅。這些住宅均由同一家開發商興建,一期項目建於2002年和2003年。其中的獨棟別墅已經售罄,二手別墅售價高達800 萬美元(約合人民幣4,990萬元)。建在一個人工島嶼上的20幢意大利風格豪宅有六幢待售,售價在2,400萬美元(約合人民幣1.5億元)至 2,900萬美元(約合人民幣1.8億元)之間。

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Clearwater Bay

海南島佔地約1,012公頃的海南陵水清水灣20093月份以來已經賣出逾10,000套公寓、聯排別墅和獨棟別墅。

 落在昆明(中國西南部雲南省最大的城市)市郊的春城湖畔度假村(Spring City Resort)是中國最早出售住宅的高爾夫綜合項目之一。1998年開放的春城湖畔度假村內有兩個18洞高爾夫球場、一家高爾夫學院、若幹網球場、一處水 上運動設施和一條觀光小道。約500套別墅和公寓(許多帶有地中海風格的紅瓦屋頂)已經賣出,售價在每平方英尺223美元(約合每平方米人民幣 14,970元)至283美元(約合每平方米人民幣19,000元)之間,最大的住宅總面積達4,300平方英尺(約合400平方米)。該度假村的11 工程已有五期竣工,2016年將有93幢新別墅上市。春城湖畔度假村的項目負責人Edwin Hu 表示,高端住宅價格預計將達到每平方英尺446美元(約合每平方米人民幣29950元)。

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清水灣的住宅面積從93平方米左右到逾1,579平方米不等,主要是度假房,售價約在人民幣78萬元到近人民幣6,236萬元之間。

 國的房地產開發商面臨著許多障礙。首先,什麼允許做、什麼不允許做很難說清。中國政府2004年明文發布了高爾夫項目開發禁令,而開發商卻表示,部分地方 政府對高爾夫項目持鼓勵態度,因為這能幫助他們達到中央政府設定的GDP目標。幾名高爾夫住宅項目的開發商不願討論他們的規劃。一位開發商表示:沒有人 願意正式宣布這些項目。

高爾夫球場設計師表示,建高爾夫球場時,解決失地農民的搬遷問題也是一項棘手任務;開發商通常要付錢給村民,供他們在其他地方安家。

 假區項目開發之所以能持續下去,在一定程度上是因為它們把開發的重點放在房地產和配套設施,而不是高爾夫上。負責海口觀瀾湖火山巖一期工程的SB Architects 亞洲業務發展總監樑頌恩(Eric Leung)表示,包括住宅、購物中心和spa的綜合性項目能提供就業和零售業方面的機會。

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Clearwater Bay Golf & Country Club

清水灣有兩個遊艇俱樂部、兩個高爾夫球場和一家奧特萊斯購物中心。

 

 

 爾夫社區的廣告通常強調優美的景色和蔥翠的球道──中國富豪多來自擁擠不堪、污染嚴重的城市,對他們來說這些都是賣點。總部位於亞利桑那州的史密特-科裡 高爾夫設計公司(Schmidt-Curley Design)在中國設計過逾40個球場,該公司合伙人布萊恩﹒科裡(Brian Curley)表示:許多人只是想要綠色空間。

中國的高爾夫社區還提供多種多樣的住宅。海南島佔地2,500英畝(約合1,012 頃)的海南陵水清水灣(Hainan Lingshui Clearwater Bay) 20093月份以來已經賣出逾10,000套公寓、聯排別墅和獨棟別墅。這些住宅面積從1,000平方英尺左右(約合93平方米)到逾17,000平方 英尺(約合1,579平方米)不等,售價在12.5萬美元(約合人民幣78萬元)到近1,000萬美元(約合人民幣6,237萬元)之間。清水灣有兩個遊 艇俱樂部、兩個高爾夫球場和一家奧特萊斯購物中心。

距北京三小時車程的密苑﹒雲頂樂園(Genting Secret Garden Resort)正在建兩個18洞高爾夫球場,還有一批獨棟別墅以及低層和中層共管公寓樓。負責球場設計的建築事務所Golfplan-Dale & Ramsey Golf Course Architects 主管戴維﹒戴爾(David Dale)表示,這個度假區於2012年開放,最初是滑雪場,現在希望能打造成一個四季皆宜的休閑度假區。

和中國房地產市場的其他熱潮一 樣,高爾夫項目也存在一些隱憂。人們擔心有些高爾夫社區已在逐漸淪為鬼城,因為一些房產是作為投資購買的,很少會有人入住。科裡說:這些房子賣掉 了,但它們被空在那裡。人們還擔心,這些度假式住宅會推高房價,讓中國的房地產泡沫更加嚴重。

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Sheshan International Golf Club

位於上海市郊的佘山國際高爾夫俱樂部內的獨棟別墅已經售罄,目前二手房售價高達人民幣4,990萬元。

 

 多球場設計師表示,多元的規劃將成為中國的高爾夫社區生存的關鍵。Golfplan中國區域總監Frank Chan表示:從目前來看,中國打高爾夫球的人太少,還不足以支撐高爾夫球產業。他補充稱,專門的高爾夫球場很難生存,我們應該通過賣房子來支撐這 些高爾夫球場

Alyssa Abkowitz

 

2014/05/29 09:21:27

任志強:關於中國房地產的六個問答

 

任志強

一問:為什麼富豪排行榜上有那麼多房地產商?

1. 
中國和壟斷資源相關並對市場拍賣的只有土地(也曾有過煤炭)。美國、英國、日本、韓國、俄羅斯等國的首富中為什麼沒有開發商?因為當金融、資本、石油、礦產、電訊、平面媒體、電視、網絡媒體、軍工等行業都充分對市場開放時,房地產就不再被唯一關注了。

2. 
中國正處於城鎮化的高峰期,且原有的住房條件嚴重滯後於經濟增長和消費需求。所有國家在城鎮化同步發展的階段,房地產也都如此高增長。只是當城鎮化率遠超 75%之後,市場會從一手生產為主變為二手交易為主和持有物業為主。如美國約800多萬套的交易中,新房最高100多萬套,目前只有60萬套。而中國近 兩年,年均新房交易約1000萬套,保障房約200多萬套。一手交易遠大於二手交易。只有少數城鎮化率較高的城市,二手交易略大於一手交易數量。

3. 
房地產行業單位值和總數量大、價值高、產銷集中度高是其他非壟斷行業無法相比的。如一個單位少則五、六十平米,大則數百平米,而非以一平米、二平米為單位 交易;一個項目少則數萬平米,多則數百萬平米;行業年總量超過十多億平米,總值超過八萬多億元。這是其他非壟斷商品無法相比的,只是無法與壟斷行業相比。

二問:為什麼許多非地產為主的行業也都進入房地產?

1. 
其實,凡是有壟斷優勢和能成規模發展的行業並非都進入房地產業(個別是為解決自身問題,而非為市場),沒有其他優勢和其他投資渠道的才進入房地產。這是一種市場逐步開放的結果。1998年的住房制度改革是開放的契機,城鎮化的需求則是吸引力。

2. 
房地產的項目規模化效率有助於企業規模的快速提升。在不用依賴於科技創新,靠外包服務打開市場的初期階段,還沒有形成拼產品技術的白熱化競爭,這打開了許多企業進入房地產業的大門。尤其是在劃撥土地的階段,可以用同樣的資本,更快的擴大規模。

3. 
房地產有更高的槓桿率。開發企業可以用土地和在建工程獲得銀行的信貸,預售之後又能靠預售款和個貸擴大槓桿率。而其他無資產、實物做抵押的行業,就很難將槓桿率放大。

4. 
還可以用股權入股、股權抵押等多種方式再加大槓桿率。盡管在先全額一次性支付全部土地款之後,槓桿率已經被大大壓縮了。尤其是政府監管預售款、銀行延遲個貸發放更嚴重地影響到了槓桿率和現金流,但與其他行業相比,負債率還是很高的。

5. 
工程款按進度結算可以將部分資金壓力轉移到生產單位,如大量備料款、設備款等。有信譽的企業的支付擔保也成為一種短期、小額融資手段。這些都成為進入這個行業的理由。但當市場逐步充分競爭之後,專業與非專業企業之間的差距就充分顯現了。

三問:為什麼每次調控槍口都對準房地產?

1. 
投資是影響經濟增長的重要部分,尤其是計劃經濟的時代。沒有開放市場時,大多建房都列為基本建設科目,因此自建國以來都是用限制建房投資來調控經濟的,在 “先生產,後生活的時代更是如此。1988年的樓堂館所停緩建是建國以來的第七次大調控。當經濟過熱、通脹上升時,從壓縮投資入手是最有效的。1993 年的調控也是如此,也因此有了連續幾年的經濟下滑。

2. 
在經濟下行時,啟動投資也是最有效的拉動。1997年亞洲金融危機之後,中國要拉動經濟增長,但這時已經是以半市場化而非政府行為的基本建設方式為主建房了。於是有了住房制度的改革,讓住房完全市場化,取消福利住房分配。房地產成了突圍的敢死隊。

3. 2003
年為防止投資過熱再次將板子打在了房地產的頭上。這次的錯誤在於只看到了房地產市場投資的高增長,卻沒看到基本建設中住房建設的投資快速下降的市場化替代關系。還好一場全球化的傳染病,平息了這次調控。

4. 
土地招拍掛和分稅制,讓土地財政成為地方政府的救命草,也讓中央與地方之間出現了政策分岐。地方政府的招商引資和地價上升,再一次讓房地產成為調控的靶子,卻不知土地的壟斷與供應下降是根源,再一次把板子打錯了地方。

5. 2007
年初中央第一次提出了正確的增加供給的主張,但飢餓的市場在土地供給增加時出現了大量的天價地和投資增長,於是年底又來了兩防的政策,直到2008年的經濟低谷。

6. 
對付低谷仍要靠投資拉動,於是有了四萬億。但十大產業振興除了擴大過剩產能之外,幾乎沒用(高鐵應除外),尤其是不可能讓老百姓拿出手裡的錢。最終還要靠 房地產拉動,才能增加民間的消費,並讓市場上了個台階。盡管後來有了限購、限貸,但2011年,房地產消費總額第一次超過了食品。

7. 
歷史上多次的調控都是從投資入手的。尤其是在投資佔GDP的大頭、出口對GDP負貢獻時,更是如此。政府提供公共服務的投資不能動,就只能動房地產了。因 此有了馮侖的房地產是個夜壺的形象比喻。政府的手就總是一會提夜壺、一會扔夜壺的不停亂摸。甚至不惜違法違規的摸進不該摸的地方。

8. 
市場本是靠價格釋放供求關系的信號,這才能發揮看不見的手的作用。而以價格為目標的調控,就是要斬斷市場看不見的手。以限制需求為手段人為調節供求關系, 更是破壞市場機制。還談什麼市場化?房地產只是政府平衡經濟增減的工具,因為,這是上下遊帶動產業最多的行業,且在投資、信貸、就業、稅收、土地收入上都 影響最大最直接的產業,也直接制約著中國城鎮化增長進程。

四問:為什麼房地產是支柱產業?

1. 
非市場化福利分房時代,房地產不是支柱,但住房商品化之後成為支柱,因此2003年國務院18號文件肯定了其支柱地位。有人說房地產綁架了中國經濟,卻不知道世界各國都如此。為什麼評價各國經濟先看股市與房市?尤其是以房產稅為地方財政收入主要來源的國家更是如此。

2. 
是不是支柱可以看增加值佔GDP的比重,看投資的總量,看銷售的總量,看稅收的總量,看土地收入的總量,看上下遊的拉動,請問除房地產之外還有哪個非壟斷單一產業可以與之相比?

3. 
再看哪個產業能集中這麼大量的民間資本?哪個商品能吸納民眾這麼多的購買力?哪個商品能提前鎖定消費者未來的收入流?哪個商品能用銀行信貸抵消通脹和貨幣 貶值?這也是房子能成為最佳投資品的原因,何況還有增值的收益。房地產當然是經濟與社會發展的支柱,而且是一根支撐中國經濟增長不可缺少的支柱,也有人稱 是不能倒的支柱。

五問:為什麼房地產成為投資的對象?

1. 
城鎮化導致需求進入上升階段,而土地資源的稀缺和壟斷,必然讓房屋價值上升。

2. 
政府不斷改善房屋周邊的環境和公共服務,也必然增加房屋的附加值。

3. 
當資本市場不提供民眾可以用少量投資參與房地產市場發展紅利的開放式基金時,民眾只好將房子做為直接投資品。

4. 
早期個貸的利率與槓桿作用在幫助剛需解決住房時也在幫助投資者。

5. 
貨幣政策與通脹讓住房的價值額外提升了,也成為最具抗通脹效果的投資品種。

6. 
股市的不正常讓投資者大跌眼鏡,又無其他渠道,只有投資房子這一條獨木橋了。

7. 
任何投資大約都要有技術作為支撐,而住房不用。

8. 
許多投資會佔用時間與精力,住房不用,放的時間越長反而獲利更多。還有使用功能和租賃收入。當然還有許多各種各樣的理由和投資技巧。

六問:為什麼如今各種評說又集中在房地產?

1. 
漲漲跌跌的是經濟,越是支柱就越是會隨經濟波動而波動,何需大驚小怪?要救的不是房地產而是經濟。夜壺總是被提來丟去的,哪次不是為了宏觀經濟?

2. 
歷年人為控制違背了市場規律,造成價格的扭曲,也激起了民憤。保障性政策不能保障居住權利,反倒催生了謀求暴利的腐敗。以價格為導向的限制政策,讓降價成為一部分人的,以為降價可以為他們帶來幸福

3. 
許多民眾看不到政府從高房價中獲取了暴利,政策和媒體將仇恨導向了開發商。當然也有官商勾結的腐敗,更加重了這種仇恨。還有少數不守法的行為和違約行為給行業扣上了惡帽子,希望看到這個行業的崩潰。

4. 
價格信號的扭曲,不能反映市場的正確供求關系;政府多年非市場化調控導致的資源配置不合理,戶籍與土地制度限制了自由遷徙的權利,公共服務與就業條件的差 別,讓人口的合理流動變成了選擇性流動。於是城市間開始分化,供求關系也發生了逆轉。尤其是價格上漲時的過量投資與庫存形成了必要的自我調整。

5. 
真的是泡沫破裂嗎?假如銷售量下降30%,大約還有十億平米左右的年銷量,各國都不會有這麼大的市場。這是破裂嗎?

6. 
盡管房地產只是夜壺,但政府真的不需要這只夜壺嗎?政府可以不用夜壺,但政府會不關注必要的經濟增長與底線嗎?至少房地產還不是過剩產能。城鎮化和消費升 級還有巨大的需求。我不相信中國會甘願落入中等收入陷阱的地步。要實現中國夢,不管政策如何調整,都需要有個安定、舒適的家。最終前進的路上不管是冰山火 海,都會被時代超越的。

本文作者任志強是華遠地產股份有限公司董事長。文中所述僅代表他的個人觀點。

 

 

 

 

潘石屹:當前的中國樓市就是泰坦尼克 
中國地產市場滑坡加劇

 

 

 

 

 

2014/05/29 08:13:06

中國商業地產的“冰與火之歌”

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張平

 前的中國住宅市場來說,凜冬將至似乎已經成為了主旋律,住宅市場過去的黃金十年或將無法得到延續。但商用物業與住宅決然不同的產品特性,決定了商業地 產發展的復雜和多變,從盈石集團研究中心對20大城市市場數據的持續監測來看,龐大的未來供應將使得商業地產行業的競爭更趨白熱化,商業地產的開發商和運 營商將在更廣的地域和更深的領域面臨更激烈的競爭。

一線城市寫字樓需求強勁,部分二線城市供應過熱

 石中國城市寫字樓需求指數排名顯示,城鎮人口基數大、經濟規模大且現代服務業水平較高的一線城市處於寫字樓需求排名的第一集團。上海和北京分別排名寫字樓 需求指數的前兩位,而在寫字樓供給指數中卻分別排名倒數第三位和倒數第一位,表明這兩個市場存在較大的供給缺口,這將繼續加劇企業選址邊緣化的趨勢。

預計未來三年,中國20大城市將新增甲級寫字樓約4,820萬平方米,其中約68%位於16座二線城市,長沙、天津、無錫供給壓力最大。由於很多二線城市都熱衷於第二CBD或城市新區的建設,青島、廈門、重慶、沈陽、成都的供應壓力也不容樂觀。

一線城市商業物業需求細化,二線城市異軍突起

 石中國城市商業物業需求指數顯示,人口數量、收入以及支出等主要指標都位於前列的上海和北京在需求指數排名中處於領先地位且遠超其他城市。進一步細化的商 業物業需求也刺激了一線城市商業地產在物業形態和業態組合上的創新,同時品牌商也更傾向於將以上海和北京為代表的一線城市作為搶灘中國市場的突破口。受惠 於巨大人口基數、區域經濟發展刺激政策以及基礎建設的巨額投入,二線城市中的重慶和成都的消費市場潛力不容小覷,其商業物業需求指數分別排名第三和第五。

在商業物業供給指數的排名中,二線城市明顯高於一線城市。預計供需指數排名雙雙靠前的城市,包括重慶、成都、武漢,未來它們的商業物業市場發展水平將得到快速提升,但同時也意味著劇烈的行業競爭。

中國商業地產持續健康發展的王道

 一,寫字樓開發應回歸一線城市是理性選擇。上海和北京是最適合開發商和投資商進入的市場,也將會是寫字樓開發的主戰場。對於供給指數排名較高而需求指數排 名較低的寫字樓市場,如長沙、無錫、廈門和沈陽,這些城市存在整體空置過高、供應過大等現象,堪稱寫字樓供給的紅海,預計需要較長的去化周期。寫字樓開發 商和投資者進入二線城市時應保持慎重,盡量避開供應高峰和未來供應較大的非核心商圈來規避風險。相對於急於大規模發展新城,在二線城市優先發展核心商圈更 為合理。

其二,供應壓力之下的商業物業開發應注重擇時擇地。前幾年累積的在建工程已陸續進入了交付期,商業物業項目供應量在未來一段時 間都將持續攀升,並且部分城市甚至出現大體量商業物業集中入市的現象。尤其是成都、重慶、南京、武漢、長沙等城市未來商業物業供應量較高,開發商進入這些 城市應該擇時擇地避免大供應量沖擊。同時成都、武漢未來供應都集中在購物中心領域,同質化現象嚴重,開發商項目如何脫穎而出、突出重圍成為關鍵課題。從品 牌商的角度來說,未來以重慶和成都為首的西南區域市場需求會進一步上升,對於開發商和品牌商將是新的機遇。除一線城市外,天津、蘇州和哈爾濱從消費能力和 增長規模上也值得投資者重點關注,可能成為商業地產上的一片藍海。

其三,新型城鎮化將對商業地產格局帶來不可低估的影響。新型城鎮化將 優化服務業結構,推動生產和生活服務業的創新發展,為商業地產邁入成熟階段奠定基礎。新城鎮化將是復雜、漫長的過程,包括城鎮化成本分擔機制、土地財政等 在內的根本性問題很有可能在短期內無法得到解決,無疑會影響規劃實施的進程和效果。可以預見的是,在不同領域以及不同地區的系列配套方案以及實施細則將在 最近兩年內密集出台,再加上城市以及產業發展的動向,都將成為開發商和運營商進行戰略布局調整的重要依據。

本文作者張平是盈石集團研究中心總經理、英國皇家特許測量師學會(RICS)中國區發言人。

 

 

 

 

 

014 05 29 09:15

投資者追逐收益率 新興市場再度反彈

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資者們漸漸對新興市場的另一波反彈感到習以為常。

美國、歐洲和日本各股指表現不一、債券收益率在低位徘徊,這讓一波又一波的投資者把現金投入到從巴西到南非這些市場當中。而就在去年冬天,這些新興市場曾遭受重大損失。美國和德國的國債收益率周三達到2014年的最低點,這是對西方國家增長疲軟的跡象做出的反應。

 多投資者目前正在關注印度、印尼等市場,這些市場的增長穩健,經濟改革正在起步,親商業領導人正在獲得越來越大的權力。其他的市場表現也不錯,雖說變革在 這些市場可能只是一種希望。泰國是今年亞洲表現最好的市場之一,該國上周發生的政變幾乎沒有令投資者感到慌亂不安,持倉水平基本未變。

投資者在某些市場曾遭受高達30%的損失,但投資者忘記這一幕的速度讓人瞠目結舌。資金正在以一年多以來最快的速度流回到新興市場。

根據EPFR Global的數據,截至526日,今年4月和5月資金淨增長達132億美元,這是20132月和3月以來最大規模的雙月增長,而且此前的10個月一直都是淨流出。

 理著625億美元資產的Stone Harbor Investment Partners的新興市場債務投資組合經理霍爾基特(Angus Halkett)說,去年和今年1月份受重挫的市場現在又反彈了,這就跟2013年初的情況差不多,當時一切都很好,但我們看到,那種情緒很快就煙消云散了。

今年全球表現最佳的股市是所謂的脆弱五國成員國,這些國家過去一年被認為尤其容易受到央行退出刺激措施影響。印度股市今年上漲了 16%,投資者憧憬改革派的莫迪(Narendra Modi)當選總理將帶來變化,印尼股市攀升17%,巴西股市兩個多月來上揚超過16%。俄羅斯股市在過去一個月大漲14%;自2月中烏克蘭危機升級以 來,俄羅斯股市僅下跌了3.2%

上週五,MSCI明晟新興市場股票指數升至去年10月份以來的最高水平。該指數今年上漲了3%MSCI明晟全球股票指數的漲幅為2.8%

投資者也在搶購高風險債券,因為隨著經濟增長停滯不前,今年發達市場的利率出人意料下跌。巴克萊(Barclays PLC)以美元計價的新興市場債券指數今年攀升了6%,而美國國債升幅為2.6%

Income Partners Asset Management
駐香港的投資組合經理Suvir Mukhi稱,全球投資者都在追逐收益率。他所在公司管理14億美元資產,今年以來他一直在增持中國和印度的本幣計價債券。

追逐回報率的行為導致美國垃圾債券收益率降至5.03%,接近歷史最低水平。比較而言,新興市場債券看來更具有吸引力。巴西基準10年期債券收益率為12.4%,南非為8.1%

Brandywine Global Investment Management
投資組合經理兼信貸部全球負責人赫伯特(Gary Herbert)表示,這些收益率水平存在巨大的扭曲。他說,新興市場的機會確實具有吸引力。Brandywine管理460億美元資產。

面對投資者的強勁需求,新興市場國家趁機大舉發債。根據Dealogic的數據,相關政府債券發行額已達630億美元,接近2012年創下的紀錄高點。

赫伯特表示,Brandywine近期削減了美國高收益債券的持有量,增持了巴西、南非和墨西哥等新興市場企業的債券。

2014
年初,由于土耳其政治緊張局勢不斷加劇,同時人們擔心一些國家變得過于依賴央行刺激政策帶來的大量現金,曾有600億美元資金從新興市場匯市、股市和債市流出,目前情況已發生逆轉。

美國和歐洲的增長勢頭疲軟意味著刺激舉措不會很快收回。與此同時,多數新興市場的增長狀況保持穩定。國際貨幣基金組織(International Monetary Fund)預計,今年新興經濟體增長率將為4.9%,而發達經濟體為2.2%

不過,新興市場流動性不足,同時容易受到人氣快速變化(通常由恐慌引起)沖擊,因此風險較高。

Acadian Asset Management LLC
投資組合管理人卡特(Bryan Carter)表示,投資新興市場需要博弈。他正買進智利、俄羅斯和巴西本幣計價的債券,押注這些貨幣經歷去年的大幅下跌后進一步走低空間有限。 Acadian管理著650億美元資產。

新興市場面臨的另外一項風險就是中國增長進一步放緩。中國是印尼、巴西和智利所出售大宗商品的主要買家。目前中國經濟增速處在二十年來的最低水平,中國金融市場也在下跌,因為投資者對于房地產泡沫、經濟轉型緩慢和金融系統存在許多問題而感到擔憂。

今年表現最佳的市場都是受到經濟狀況改善和改革措施的推動。

 年,在外界預期美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve, 簡稱:美聯儲)將縮減刺激政策之前,市場對于印尼經常項目持續赤字的擔憂導致投資者撤離該國市場。在三個月的時間內,印尼盾兌美元貶值超過20%,印尼股 市下跌23%2013年,印尼的債券價格下跌近三分之一。

目前,大幅下跌后的印尼盾匯率水平以及利率的大幅上揚收窄了該國的經常項目赤字。印尼政府已開始對一項成本高昂的補貼計劃進行改革,該國將舉行的新選舉也可能產生一個親商的政府。

印尼盾兌美元已上漲近5%,這進一步放大了印尼股市上漲給美國投資者帶來的收益。印尼政府債券收益率已從最高的9.1%降至8%

投資者在急切尋找下一個強勁的投資標的。

 安環球投資(Principal Global Investors)的投資組合經理Binay Chandgothia說,第一個想到的就是印度市場。他表示,盡管印度盧比和股市已出現上漲,但印度的債券走勢相對落后,未來也可能出現上漲。信安環球 投資在全球管理3,180億美元的資產。

不過,印度和印尼的經濟仍存在一些令人擔憂的因素。今年第一季度,印尼經濟增長5.2%,為四年以來的最低增速。盡管該國第一季度的經常項目赤字僅接近前一季度赤字規模的一半左右,但仍達到42億美元,這促使該國央行行長稱,經常項目赤字削減幅度還不夠大。

印度經濟增長速度更慢,而該國通貨膨脹率則已超過8%。一些市場人士預計,今年晚些時候印度可能會加息,這可能對該國經濟構成壓力。印尼和印度的補貼措施都成本高昂,但卻很難改變。

施羅德投資(Schroders PLC)新興市場投資組合經理James Barrineau說,資金涌入新興市場與基本面并無關系,這都是為了追逐收益率。

Matt Day / Jake Maxwell Watts / Chiara Albanese

 

 

 

 

 

2014/05/28 15:14:16

中國版的“利率之謎”

 

謝亞軒

2014年以來,國內銀行間債券市場一改2013年下半年的熊市局面,走出一輪牛市行情。2014523日,中債銀行間總淨價指數收盤報111.09,較年初上漲3.2%

 2014年債券市場走牛的原因有很多,比如經濟基本面差於預期,通貨膨脹指數頻繁走低,央行通過定向降準釋放政策維穩信號以及監管層推出127號文 非標資產採取高壓態度等等。不過,也可以換一個角度,從債券市場的供給和需求來分析這一問題。如果我們假定債券的供給基本穩定,則債券市場的上漲一 定意味著有增量資金來購買和配置國內債券資產。那麼推升2014年債券市場上漲的增量資金來自哪裡呢?

一季度境外機構淨買入國內債券量高達1134億元

 前,中國人民銀行首次公布的《境外機構和個人持有境內人民幣金融資產情況》給出了很好的答案。根據該表披露的數據,截至20143月末,境外機構和個人 持有國內的債券余額為5124億元,較上年末增加1134億元。也就是說,境外機構和個人在今年第一季度共增加購買和配置國內債券1134億元。

 個購買規模對市場的影響足夠大嗎?從增量看,根據中央結算登記公司的數據,2014年第一季度,國債和金融債的托管量增加4862億元,其中,商業銀行整 體增加持有2149億元(其中全國性商業銀行增持1163億元),基金類機構增持533億元,保險機構增持369億元,其他機構增持950億元。雖然 數據沒有單列,但境外機構和個人買入的債券基本都應記錄在其他項目中,無疑是今年一季度債券市場上僅次於國內商業銀行的大買家。

 存量或者債券托管總額看,境外機構持有的債券余額僅為債券托管總額的1.6%,並不算高。不過,考慮境外機構和個人主要持有的可能是國債和金融債,這個佔 比可能提升至2.6%。並且,從其自身的擴張速度看,經過短短一個季度,境外機構持有國內債券的余額就由3990億元上升至5124億元,增長 28.4%,速度非常之快。

境外機構持有的國內債券以國債和金融債為主

何以判斷境外機構和個人持有的 境內債券主要是國債和金融債呢?可以找到兩個証據,一是,鑒於債券投資門檻較高,從投資習慣看,持有境內債券的應該主要是境外機構而不是個人。而根據上海 清算所的指標解釋,人民銀行批準進入國內銀行間市場的境外機構包括:經人民銀行批準投資銀行間債券市場的境外中央銀行或貨幣當局(如香港金管局、韓國央 行)、香港、澳門地區人民幣業務清算行(如中銀香港、中行澳門分行)、跨境貿易人民幣結算境外參加銀行(如三菱東京日聯銀行香港分行、南洋商業銀行有限公 司)、境外商業銀行(如德國商業銀行、日盛國際商業銀行)、境外非銀行金融機構(如恆生保險有限公司)等。此類機構更為青睞透明度高、流動性強和風險低的 國債及金融債。何況,國內國債和金融債的到期收益率在5%左右,遠高於國外同類債券,這些機構當然樂於配置。

其二是,根據上海清算所披 露的數據,截至20143月末,人民銀行批準的境外機構持有的短期融資券、超短期融資券和中期票據等合計211.4億元,較上年末僅上升33.9 元,這一數據反証了境外機構持有國內債券的結構。以上兩個証據都表明,不論是存量還是增量,境外機構持有的國內債券以國債和金融債為主。

未來需關注中國版的利率之謎

2005 
66日,時任美聯儲主席的格林斯潘在國際貨幣會議中央銀行板塊討論上的發言中,首次提出利率之謎的問題(有趣的是,九年前這次會議的召開地點 是在北京)。去年(2004年)以來,盡管美國聯邦基金利率上升了200個基點,但美國國庫券長期利率卻明顯下降,這種現象顯然在近來是絕無僅有的 對此問題的解釋,格林斯潘提出一系列假說,其中之一是:國外貨幣當局積累的大量美國債券影響長期利率。事實表明,包括這個假說在內,沒有哪個假說是可以獨立解釋當時包括美國在內全球長期利率下降的事實,但每個假說也都有其獨特的解釋能力。格林斯潘利率之謎所揭示的一個重要事實是:開放的條件下,要 以開放的態度思考傳統問題;全球化的時代,需以全球視角來分析國內經濟現象。

2014
年第一季度,人民幣通過貿易和服務項目對外淨支付 5600億元左右,境外機構通過購買國內債券回流1134億元。同期,銀行間固定利率10年國債到期收益率從上年末的4.5518%下降到3月末的 4.5004%,到523日更是進一步下降到4.1574%。在分析推動國債利率下行的原因時,人民幣國際化帶來的外援或者增量資金的影響顯然不容 忽視。

可以預計,未來隨人民幣區域化和國際化進程的推進,境外機構和個人持有的人民幣資產將日益增多,其對中國國內銀行間流動性環境、債券和股票等資產價格走勢、貨幣統計及貨幣政策操作的影響力也將日益增大,出現中國版利率之謎的可能性不可小覷。

 國際收支的角度看,人民幣通過經常項目的跨境貿易和服務支付到境外,然後再通過資本和金融項目下的証券投資和其他投資回流境內,實現了曲線救國。央行 最近公布的《境外機構和個人持有境內人民幣金融資產情況》可以說是對此現象的一個最好注腳,使得我們能夠更為清晰地勾畫人民幣跨境流動的全景圖。

本文作者謝亞軒是招商証券研發中心宏觀研究主管。文中所述僅代表他的個人觀點。

2014/05/29 10:17:16


購房零首付昭顯中國開發商情勢急切

 

京一處遠郊空蕩蕩的街道上,一頭巨大的金色麒麟守護著珠江四季悅城(Season Joy City)。這是一個尚未完工的樓盤項目,共有十幾幢塔樓,占地5萬平方米。

大約三分之一的公寓已經售出,但由于越來越多的跡象顯示中國房地產市場的情況正在惡化,項目開發商試圖加快銷售進程。

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Liyan Qi

即便是獨角神獸也不能助中國樓市一臂之力。

 

 

為了吸引潛在購房者,珠江四季悅城推出了大力度的優惠措施。這個開發項目原本的賣點是買一層,送一層中國實時報欄目記者上周到訪這里時,熱心的銷售人員還提出可以免費贈送廚房設備以及四台空調。

但最吸引人的是在僅僅兩周半的時間內推出的零首付計劃。乍看上去,這似乎違反了政府為控制房價而出台的監管規定。相關規定要求購買普通住宅需要至少支付房屋總價30%的首付款。

投資銀行藍橡資本有限公司(North Square Blue Oak)分析師Tang Li說,隨著開發商極力銷售公寓,零首付計劃在中國各地涌現,但珠江四季悅城引人注目的一點是,它是北京首個試行零首付的樓盤。

Tang
稱,開發商將幫助購房者申請消費貸款,他們可以用這筆錢作為首付款。這一做法是否符合政策規定很難評判,到目前為止,試行零首付的做法沒有受到政府的懲罰。

推出零首付的做法是為了避免降價。房地產開發商擔心,降價可能會打擊公眾對樓市的信心,最終導致樓盤銷售壓力進一步加劇。所以開發商們采取獨特的促銷手段,免費贈送價值數千美元的家居用品、甚至免費贈送房間面積,而不是直接大幅降價。

四季悅城主力戶型的售價為人民幣14,800/平方米(買一層得兩層,贈送的一層不算在內)。這意味著一套面積90平方米的住房總價約為人民幣130萬元(約合20.8萬美元)。

 季悅城項目的開發商北京珠江房地產開發有限公司(Beijing Pearl River Real Estate Development)稱,公司將安排購房者從搜房網(Soufun)貸款,這筆資金至少可以滿足一部分首付款的支付需求。不過樓盤的銷售人員稱,確切 金額和貸款條件將取決于購房者的信用記錄。

樓盤銷售人員李小娜(音)表示,支付50%的首付款對購房者來說壓力太大了,所以開發商出手幫助購房者減輕壓力。

四季悅城的零首付促銷吸引了許多購房者的注意力。李小娜說,零首付推出的頭兩天里有大約100位購房者簽約,不過這股熱潮很快消退。

《中國實時報》的記者探訪四季悅城的售樓處時,只有為數不多的準買家。這與去年的情況截然不同,當時全國各地急切的購房者要獲得購買類似住宅的機會,一般都要參加搖號。

購房者中,一位52歲的遼寧女商人說:我就是沖著零首付來的,否則我不會來。

許多分析師認為,在整體放緩的房地產市場中,中國最大城市的表現會相對較好。但像四季悅城這樣的項目可能依然處于困境。四季悅城距北京市中心有12公里。

研究機構龍洲經訊(Gavekal Dragonomics)駐北京的分析師咬麗薔(Rosealea Yao)說,很明顯,開發商急于出售。她說,在市場低迷時期,郊區樓盤的銷售和價格降幅往往是最大的。

在四季悅城的售樓處,有一個告示牌解釋中國的房價為什么不會下跌。其內容稱,房地產市場是中國經濟的一大推動力量,因此政府不會允許房價下跌。

四季悅城的銷售副經理劉慶龍說,如果房地產市場深陷困境,會影響到許多產業,進而會拖累整個經濟。他說,他認為政府未來將建立一個長期機制,以確保房地產市場穩定增長。

不過,在購房者普遍觀望而一些開發商開始孤注一擲的情況下,政府支持樓市的能力可能很快會受到考驗。

 

 

觀點:中國商業地產的冰與火之歌

房地产可能是中国面临的最大宏观风险

20140529

朱海斌

朱海斌  摩根大通首席中国经济学家

 

 

· 房地产市场放缓是一个主要的宏观风险

· 房地产投资增速下降5个百分点会拖累中国GDP增长下降0.6个百分点

· 与房地产市场调整相关的金融风险是次要风险

· 房价崩溃的可能性仍然较小

中国的房地产市场看起来已经到达拐点。在2013年走出强劲表现后,房地产市场在2014年的开局低迷。今年前4个月内,住宅销售面积同比下降8.6% 2013年为同比增长17.5%),销售额同比下降9.9%2013年为同比增长26.6%),新房开工同比下降24.5%2013年为同比增长 11.6%)。10大城市住宅库存去化周期已经从今年初的10个月增长至4月份的17.7个月。同时,房价上涨势头已经降温。根据搜房网消息,未经季节调整的房价环比涨幅已经降至0.1%3月份为0.38%),100个城市内房价较上个月下跌的数量已经从3月份的37个增加到45个。两个数字都是 20126月以来的最低水平。

http://www.forbeschina.com/upload/images/image013%2819%29.jpg房地产市场放缓已经引发了很多担忧。房价是否将会崩溃?金融业(银行和影子银行)的贷款质量是否将会严重恶化?房地产放缓将会对经济增长前景造成何种影响?另外,政策制定者是否将会放松房地产紧缩措施,甚至放松货币政策?

简而言之,我们认为房价崩溃的可能性仍然有限,原因是基本面支持和存在政策调整空间。虽然如此,房地产市场调整仍可能是未来几个季度内中国面临的最大宏观风险,主要原因是房地产投资放缓和土地出让金下降。

房地产市场为何会发生转变?

房地产市场的转变在很大程度上可以归因于供应过剩和2013年下半年以来的货币政策紧缩。中国从1998年开始住房改革,引入了商品房市场。直到2011 年,市场基本上都处于供应不足状态,由此导致房价不断上涨。但是,在2011年,这种形势发生了转变,原因是房地产投资加速,新房开工量在2010年首次突破10亿平方米关口后于2013年达到14.6亿平方米。以在建住宅总面积除以住宅年销量计算的住房供应指标上升到(并且始终保持在)4以上,这意味着 将需要花费4年以上的时间才能销售掉目前在建的所有住宅,远远高于3.4年的历史平均水平。

供应过剩看起来已经从中国沿海地区扩散到内陆城市。2013年,中国西部的住宅供应指标从2011年的3.74上升 至4.40,中部地区从3.66上升至3.97,而东部地区的供应指标从4.24微涨至4.36。由于在2010年底启动的房地产紧缩措施对房价较高的大城市和沿海地区的限制力度更大,开发商转到较小的城市和内陆地区发展,导致一些内陆省份的供应严重过剩。山西省的住宅供应指标在2013年达到7.2,是 全国最高水平。

20136月,中国人民银行开始紧缩货币政策,致使社会融资总额从20136月份的同比增长20.4%下降至20144月份的15.8%,集中在被 认为是与监管套利或投资活动有关的影子银行贷款(如信托贷款)领域。因此,房地产开发商面临的融资成本已经升高,贷款难度加大。另外,房贷利率上升,这也打压了房地产市场需求。

政策响应

房地产市场的恶化已经触发了一些政策反应。据报道,中国人民银行在上周要求主要商业银行确保它们的为首次购房者提供合理的房贷支持。在此之前,一些地方政府 已经宣布了放松房地产紧缩的措施,南京、天津和无锡放松了住房限购的执行标准,铜陵为首次购房者提供财政补贴,扬州提供住房公积金支持。

我们认为将会有更多的地方政府跟风加入。但是,没有迹象表明中央政府将会在短期内放松房地产紧缩政策,亦没有迹象表明中国人民银行可能会在短期内下调利率或放松信贷政策。

我们怀疑地方层面的松绑将不足以扭转市场形势。2012年上半年(中国房地产市场的上一次调整)地方政府放松房地产紧缩措施确实刺激了房地产交易复苏,但是对房价调整的影响微乎其微。房地产市场仅在中国人民银行于20126月和7月下调政策利率时才开始反弹,这伴随着2012年下半年的信贷增长加速。此 外,与12年下半年相比,一些小城市和中国内陆地区的供应过剩压力如今已经变得更为严重,而这些地方的房地产紧缩并没那么严格。因此,地方政府松绑对这些市场的影响可能有限。

房地产市场前景

有充分的理由相信目前的房地产市场调整与2008年和2012年上半年的调整不同:区域差异更大,二三线城市面临严重的供应过剩压力,而这些城市在中国房地产市场内占的比重很大。市场调整所持续的时间也很可能会长于过去。但是,我们认为房价崩溃的可能性不大。

首先,城镇化看起来并没有减速。中国的城镇化率(城镇居民和人口的比率)从2000年的36.2%提高到2013年的53.7%,城镇化速度保持在1.3%左右,相当于每年2,000万人。

http://www.forbeschina.com/upload/images/image014%288%29.jpg其次,家庭收入增长仍然保持稳固。中国在过去10年中始终保持着两位数的收入增长率。即使在2013年名义GDP增长率大幅降至9.5%(相对比2011年为17.8%)以后,城镇家庭的人均收入仍然增长了9.6%

城镇化和收入增长创造了住宅需求。我们估计,未来几年每年的真实住宅需求约为10亿平方米,包括来自新城镇居民、改善型和旧房替换的需求,这与2013年 销售的建筑面积大致相当。强劲的收入增长还为解决高房价收入比的问题提供了一个相对不那么痛苦的调整方式,也就是通过收入增长而非房价崩盘而实现。

第三,中国的家庭储蓄率非常高,但是投资的选择有限。金融改革的加速将有助于改变这种格局,但到目前为止影响不大。因此,目前房地产仍是一种具有吸引力的投资对象。

最后,政府拥有支持房地产市场的经济和政治动机。政府收入严重依赖于房地产行业(包括房地产相关税收和土地出售)。另外,鉴于房价崩溃可能会导致社会动荡,我们认为政府将会进行干预,防范下行风险。

总体来看,我们预计房地产市场活动将会下降,但是房价仅会出现适度调整。在我们的基本情景中,我们预计全国房价将会温和下降2%(这仍然是有记录以来房价 首次下跌)。不同城市的情况会不一样。在一线城市,我们预计房价仍将保持强劲(上涨5%)。在供应较少的二线城市,我们预计房价仍将持平,而在那些供应严 重过剩的城市,价格可能会下降10%。我们还对三线城市保持谨慎,但是价格降幅(下降5%)可能会小于供应过剩的二线城市,原因是三线城市的房价相对较低,价格敏感度也较低。

传导机制是关键

房地产市场放缓是中国面临的主要短期宏观风险,由此对经济所造成的拖累可能会在未来几年内持续。但是,我们对金融风险的担忧程度较低。

我们已经研究了房地产对经济产生影响的各种渠道,包括投资效应、财政效应、金融市场和财富效应。我们认为,宏观渠道(尤其是投资)在中国发挥的作用远远大于金融渠道。

我 们的评估基于两种假设。第一,房地产市场崩溃的可能性仍然较低。第二,中国金融系统对房地产行业的敞口并不高。中国的金融体系与日本和德国相似,但与美国和英国不同,中国的银行在金融中介中扮演着核心角色。但是,金融产品却相对简单。因此,即使是在房价崩溃的最糟糕情境中,我们预计所呈现的影响将更多与日 本相似,直接的影响是拖累经济增长,而不是造成严重的金融系统危机。

投资渠道

投资渠道是指房地产市场修正对房地产投资的直接影响和对房地产相关行业(如水泥、钢铁、家具)的间接影响。

1998年启动了以市场为导向的住房改革以来,房地产市场已经成为中国经济的一个重要行业。2013年,房地产行业(包括房地产和建筑业)占GDP 12.7%GDP增长的15.1%7.7%中的1.16%)。若将相关行业考虑在内,房地产对经济增长的贡献约为1/5。值得注意的是,房地产行业约 占钢铁总需求的25%,约占水泥总需求的30%

http://www.forbeschina.com/upload/images/image015%2813%29.jpg在 基本情景中,我们预计房地产投资的年增长率将从2013年的20%降至2014年的16%,是自2000年以来的最低水平。在我们的分析中,房地产投资增 长下降5个百分点将会拉低房地产增长2.3个百分点,这意味着反过来将会拖累GDP增速0.3个百分点。若将对相关行业的间接影响考虑在内,拖累幅度约为 0.6个百分点。上述分析意味着,在所有其它因素相同的情况下,房地产投资放缓对我们今年GDP增长率的拖累约为0.5个百分点,几乎完全解释我们预测中 GDP增长率从2013年的7.7%下降至2014年的7.2%。房地产投资如果低于我们的预测,将会对2014年和2015年带来一个主要的宏观风险。

有几点值得关注。第一,新房开工量在2014年前4个月内同比下降25%,我们预计今年的开工量将下降10%。但是,开工量下降并不意味着房地产投资将会 下降。开工量和房地产间的关系较弱,原因是新房建设要花费几年时间,房地产投资常常会比开工量的变动更加平滑。例如,2012年的新房开工量下降了 11.2%,但是房地产投资仍然增长了16.2%

第二,政府已经在促增长措施中强调了保障房的重要性。但是,这些措施不足以抵消商品房投资的颓势。保障房仅占房地产投资的10-15%。更为重要的是,尽 管保障房的新开工目标已经从2013年的660万套提高到2014年的700万套,但它仍然远远低于20111,000万套的峰值水平。因此,我们认为 保障房投资的增长幅度将在未来几年内回落。

最后,商业房地产(约占房地产总投资的25%)也面临着一个充满挑战的环境。除了北京和上海,大多数城市的写字楼市场都面临着产能过剩和空置率不断提高的局面。商业房地产市场的调整幅度可能远远大于住宅市场。

财政效应

财政效应是指房地产市场修正对政府财政能力的影响,方式是房地产相关税收下降和地方政府土地出售收入减少。

房地产行业是一个重要的税收来源。2013年,来自房地产行业的税收总计1.71万亿元(包括1,720亿元城市土地使用费、3,290亿元土地增值税、2,850亿元企业税、5,410亿元营业税和3,840亿元印花税),占税收总收入的15.5%

土地出售收入是地方政府最重要的预算外资金来源。土地出售收入从2008年的9,730亿元增长至2013年的4.2万亿元。2013年与2012年相比增长了56%,占地方政府预算收入的60%,为基础设施、土地储备、保障房和教育领域的公共投资提供了资金支持。

我们预计2014年的土地出售收入将会下降15-20%,与2012年的降幅相似。地方政府将会受到更大的资金压力,影响它们在经济放缓时扩大公共投资的能力。在这种背景下,中央政府正在加速推动供应方改革,例如简政放权和放开以前国有部门处于支配地位的领域(包括能源、基础设施和电信)的私人投资。

金融渠道

金融渠道拥有两个方面。房价下降将会直接导致银行和影子银行房地产贷款(房贷和对房地产开发商的贷款)的违约率上升。另外,土地和房地产抵押贷款的信用质量很可能会恶化。

但是,我们认为与房地产市场相关的金融风险在短期内仍是次要问题。首先,中国的房贷(占银行贷款的14%)拥有非常高的信用质量,原因是严格的贷款比例要求(首套房最高为70%,二套房为40%,三套房不允许贷款)。另外,家庭部门负债较低,不到GDP25%

其次,对房地产开发商的贷款仅占银行贷款总量的6.5%,占GDP8.6%。房地产开发商在过去几年中对影子银行市场的依赖性增长,但是它们的影子银行债务存量仍然小于银行贷款。在11万亿元的信托管理资产中,在房地产行业的投资仅为1.1万亿元。即使我们假设30%的信托资产与房地产行业相关,总额也 仅为银行贷款的4.4%,相当于GDP5.8%。这个问题的规模仍然可控。

http://www.forbeschina.com/upload/images/image016%289%29.jpg第 三,间接影响的量级更多取决于宏观前景,而不是房地产市场前景。市场认为,土地或房地产抵押贷款占银行贷款的20-25%(没有官方数据)。土地和房地产 价格的下跌将会导致对应贷款的信用质量下降,但是最终重要的是借款人不依靠抵押资产来清偿贷款的能力,而这将取决于宏观经济环境。

财富渠道

房地产在家庭资产中所占的比重较大。房价下跌将会导致家庭财富减少,并由此导致消费减少,因为家庭会提高储蓄来修复它们的资产负债表。财富效应在美国次贷危机中扮演了重要角色。但是,在中国没有利用房屋增值实现提前消费的资产增值抵押贷款安排(mortgage equity withdrawal),因此财富效应的影响基本不存在。

结论

房地产市场放缓是中国目前面临最大的宏观经济风险。目前的形势与12年 下半年有类似之处,但是经济影响可能会更严重,因为供应过剩的局面更加广泛并在在一些城市更为严重,保障房在一段时期内增速可能下滑并且不大可能缓冲商品房市场的疲弱态势,同时除北京和上海以外的商业房地产市场也面临着供应过剩。倘若宏观政策基本维持不变,房地产市场的调整周期可能会比过去更长。尽管如 此,我们认为,基本面因素和房地产政策调整将会使房价避免崩盘,并且避免金融危机和经济硬着陆相互交错的恶性循环。

从 积极方面来看,房地产市场的调整可能会促进经济结构调整。在过去,高利润刺激了房地产投资,由此挤出了对其它行业的投资。如果房地产投资降温,它将会释放(如果总信贷政策保持稳定)可以投在其它领域的信贷,如环境保护和医疗健康产业。另外,调整可能会促使政府加快市场化改革,推动稳增长措施加快从需求方向 供应方转变。这些变化将有助于中国朝一种更加均衡和可持续的增长模式转变。

 

2014/05/30 07:45:49

開發商和政府誰先扛不住?

 

顧蔚

國房地產業滑坡的關鍵問題是:誰會最先扛不住?

無論是正等待房子降價的買家,還是希望需求反彈的開發商,抑或是擔心經濟增長的政府,誰會第一個投降,很大程度上將凸顯出中國如何對付這個疑似嚴重泡沫

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中國房產信息集團研究主管洪德生說,現在中國的房地產市場陷入了僵持。開發商們押注一旦政府屈從於增速壓力,市場將很快觸底反彈。

買家率先投降的可能性最低。今年前四個月,房地產銷售額累計下跌了10%,因為許多人都決定先靜觀其變。不過,房價至今沒有降下來,因為開發商們仍緊緊抓著囤積的庫存不願放手。許多開發商或許能經受住短期下跌幸存下來,但需要仰仗政府放鬆流動性,才能再度將房價抬上去。

與過去相比,政策制定者不推出扶持政策的決心似乎更為堅定。不過,他們也受到了地產行業的綁架。摩根大通說,這個行業為中國GDP增速所做的貢獻達到15.1%

影響市場的其他兩大因素,一是反腐敗運動,二是投資者除了國內房地產外還有其他新選項。

香港、大陸都有分支的大型地產中介中原地產創始人施永青說,政府官員和相關人士過去曾經佔到了買家的30%;這些人現在不敢再添置房產了,害怕吸引注意。另外一股強大的購買力是著眼短線受益的投資者。而隨著市場放緩,最近幾個月這些投資者也銷聲匿跡了。

已擁有多套房產的中國富人目前正忙著把資金轉到海外。根據仲量聯行的數據,今年第一季度,中國對海外住宅開發項目的投資同比增長80%。中國房地產公司正在吸引那些在國內已經有多套房的客戶到它們在倫敦、加利福尼亞和澳大利亞新開發的項目中購房。

高庫存顯示開發商的運營資本面臨壓力。開發商在2012年和2013年的房地產繁榮期大舉購置土地,這就意味著2014年供應會增加。根據評級公司穆迪的數據,截至4月底,一線和二線城市庫存已經相當於14個月的銷量,接近20122月份觸及的16個月高點。

小城市的過剩問題尤其嚴重。施永青說,成交量下滑之後將會出現降價,中國二、三線城市已有不少房屋供應過剩的情況。

 些槓桿率較高的開發商已經無法再捂盤太長時間了。大型開發商還能給債務展期,但即便是它們也很難再籌措到新資金,無論在國內還是國外。小型開發商則在借高 利貸,因為銀行已不願再借錢給它們了。穆迪指出,那些高槓桿、銷售執行弱的開發商最容易受到市場下滑和金融風險的沖擊,有些地產公司現金余額已經不足以償 還短期債務。

專注海外地產市場的承明資產管理董事長、原復地集團首席財務官王哲說,通常而言,市場滑坡開始之後大約六個月到一年,開發商的現金流就會有麻煩。今年雖然它們財務狀況還可以,但估計撐不過9月份。到時候甩賣將全面展開,從小開發商開始,大的也會跟進。

一個很大的未知數是,當這一幕發生時,政府是否會改變立場。房地產滑坡會引起政策制定者的很大擔憂,原因有二。其一,房地產市場是中國經濟增長的重要引擎。根據摩根大通的數據,2013年,房地產行業(包括房地產和建築)佔GDP的比重為 12.7%

 二,土地出讓收入最高佔到了地方政府預算收入的60%。房地產銷售放緩意味著開發商沒有什麼錢向地方政府買地了,這就會有損地方政府增加公共投資以提振經 濟的能力。中央政府正在嘗試打破地方政府對土地財政的依賴,但是要很快補上這個洞可能非常困難。摩根大通預計2014年賣地收入將減少5%-20%

某國有房地產開發企業的首席執行官說,過去十年,每次都是政府先投降。在2012年庫存觸及高位之後,政府降低了利率並且增加了貨幣供應。該高管評論說,越是這樣,最後崩盤看起來就越發不可避免。

 

 

觀點:中國商業地產的冰與火之歌 
購房零首付昭顯中國開發商情勢急切 
任志強:關於中國房地產的六個問答


中国房价出现首次下滑 但楼市前景未必暗淡

2014 6 23 星期一 11:35 BJT

 

 

 

中国云南省昆明市一片新建居民住宅区,摄于2014年6月18日。REUTERS/Stringer

 

北京620(记者 邵晓亿/许贵卿) - 中国房地产价格在两年中首次下滑,无疑让人们担心中国楼市的繁荣局面或仓促终结,但一些分析人士表示,对于中国楼市会像美国次贷危机后立刻出现楼市崩盘的恐慌可能过于夸张了。

中国的房地产市场今年一直处于放缓状态,这也被称为是威胁中国经济体质的主要风险之一。

但鉴于高首付、家庭负债低以及一些政府的支持措施,一些专家预测,中国楼市的疲软只是短期现象,随着今年下半年经济增长持稳,楼市料将复苏。

70个大中城市5月新建住宅销售价格环比下降0.2%,同比涨幅5.6%,后者为13个月来的最小涨幅。周三的官方数据显示,其中35个城市房价环比下降。

英国投资咨询公司"信源"(Trusted Sources)经济学家庄波表示:“如果从资产负债表的角度来看,中国唯一没有被毁的就是楼市资产负债表。”

“它是目前最健康的资产负债表。”

这一观点得到了国际货币基金组织(IMF)的认同。IMF4月份发布的一份文件显示,在11个亚洲国家中,中国的家庭负债水平为第四低,约占国内生产总值(GDP)12%

IMF数据显示,新西兰和澳大利亚的家庭负债水平最高,占GDP90%

首套房30%和二套房60%-70%的首付比例以及要求贷款人在房屋抵押给银行、而出售后的价格依然不足以还贷后需要继续还贷的法律,都让银行将抵押贷款视为一种安全资产。

这也意味着,关于楼市大幅降价导致银行被坏账拖垮、从而撼动中国金融业的担忧或许言过其实了。

再者,对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调存准率,也会无意中为房地产业释放出一些资金。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示:“资金本身是流水。最后或多或少也会通过各种渠道进入房地产行业。”阳光100置业集团是一家总部位于北京的中型房地产开发商。

但这不是说约占GDP 15%的中国楼市没有风险。

首先,尽管今年涨幅温和,但房价依然徘徊在记录高点附近,负担能力接近历史低位。楼盘建设项目今年也大幅缩水,这会影响就业以及开支状况。

有数据显示,浙江省温州市受这波楼市低潮打压最为严重,该市5月份的房价同比下滑4%

对于中国楼市供应过剩的程度,专家各持己见,但一致认为,房地产投资放缓将会拖累经济。楼市大幅降价将摧毁家庭财富,削弱消费信心和开支。

先锋投资管理公司(Pioneer Investment)驻伦敦新兴市场债券基金经理Yerlan Syzdykov表示:“让人欣慰的是,我们看到中国政府正在行动,他们并没有对正在发生的事不闻不问。”

“这就是为什么一方面他们希望这种‘停停走走’的政策能使楼市降温,另一方面又不希望其伤害经济发展。”

美银美林的经济学家Ting Lu表示,最大的问题在于资源分布不均。

中国13亿人口中仅有三分之一居住在城市中,而很多在小城镇兴建的楼盘都处于空置状态。Ting Lu称,因此小型开放商有可能出现集体破产,但这并不会造成“大的崩盘”。

中国城乡居民收入涨幅仍高于房价涨幅,去年城乡居民人均收入分别增长12%10%左右,高于或持平于房价10%的涨幅。

“这是一种周期性的调整,”咨询公司龙洲经讯(GaveKal Dragonomics)经济学家Rosealea Yao说道。“我们看不出有即刻崩盘的迹象。”(完)


大国空城:18张图揭示中国城镇自有住房空置率有多高

20140610

 

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在商品房空置率方面,二、三线城市商品房空置率,远远高于一线城市。

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一定程度上与政策初衷相悖的是,经济适用房发生了错配:高收入家庭拥有经济适用房的比例更高。

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与之相应的,中、高收入阶层的经济适用房空置率更高。收入最高的四分之一的富裕阶层,手中的经济适用房空置率高达27.5%,高于全国平均水平。收入次高的另外四分之一人群,手中的经济适用房空置率更是达到了三成。

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按住房产权:小产权房空置严重。

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33.8%的小产权房被多套房家庭持有,高于其它产权类型住房。事实上,小产权房出租率更低,为3.5%,低于完全产权的6.7%

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按建筑面积:空置率呈现出倒“U”型的特点。其中,空置率最高的为建筑面积在120-150平米之间的房子。

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空置住房的信贷可得性更高,获得贷款的规模更大。信贷可得性指实际获得贷款家庭与有正规信贷需求家庭之间的比例。

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空置住房的购房资金来源于银行贷款的比例更高,据此推算,截至20138月,4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房,降低了金融市场的效率。

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在空置住房的家庭中,空置房闲置了近一半的住房资产,占比48.3%

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空置房产在城镇家庭总资产中的比重11.8%,是社会财富的巨大浪费。

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报告显示,收入越高,住房空置家庭比例越高。

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投资风险偏好越强,住房空置家庭比例越高。

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家庭收入、是否有适龄结婚男性、是否经营工商业以及房价租金比、城镇化水平等因素都影响家庭住房的空置。房价租金比每上升10个百分点,空置率将上升0.6个百分点。经营工商业家庭多套房拥有率高,空置比例高。有适龄未婚男性家庭多套房拥有率高,空置比例高。

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房价下跌,空置住房更容易亏本。房价下跌,空置住房更容易资不抵债(包括银行和民间),但贷方压力不大。住房负债包括正规金融负债和民间借款负债。


2013年中国住房空置率22.4% 房价下行趋势已定--CHFS报告

2014 6 10 星期二 16:19 BJT

 

图片

 

资料图片:上海浦西一片住宅群俯瞰图。REUTERS/Carlos Barria

 

北京610 - 中国住房空置率到底有多高,中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)的最新报告给出了答案:2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%,较2011年提高1.8个百分点;房价下行趋势已定,住房市场的寒冬即将到来。

“中国家庭自有住房拥有率已经很高,而且还在迅速上升。中国住房市场刚性住房需求以及改善型住房需求乏力。同时,城镇家庭自有住房空置现象严重供给过剩,”CHFS在最新报告中称。

该机构认为,中国现有住房存量完全可以满足可实现住房需求,现有住房年供给的40%即可满足年新增住房需求。

“由此可见,房价下行趋势已定,中国住房市场的寒冬即将到来,”报告称。

CHFS是中国西南财经大学于2010年成立的公益性学术调查研究机构。该机构2012年末发布数据称,2010年中国家庭收入的基尼 系数为0.61;但中国国家统计局2013年初公布2003-2012年全国居民收入基尼系数,其中最高是2008年的0.4912010年时为0.481

CHFS提供的数据显示,人户分离(仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房)造成的空置住房比例2013年为5.1%,较2011年的4.8%略有上升;拥有多套住房的家庭空置房屋的比例明显增加,从2011年的15.8%上升到2013年的17.3%

“据此估算,中国城镇地区空置住房为4,898万套,比2011年增加842万套,”报告称,空置住房占用了4.2万亿元人民币的银行住房贷款。

与此同时,CHFS最新季度数据显示,截至20143月,城镇地区住房拥有率已上升至89.2%,城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%

据估算,潜在的刚性住房总需求为24.6%,约为5,400万套住房;潜在的改善型住房需求为13.1%

再根据家庭收入及资产状况、房价收入比、家庭还贷能力等不同口径估算,可实现的刚性住房需求在680-2,300万之间,可实现改善型住房需求在860-950万之间;综合来看,可实现住房需求不及总需求的40%

根据以上分析,中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2,300万套,可实现改善型住房需求上限约为950万套,总计3,250万套;同时,城镇地区家庭自有空置住房为4,898万套,待售商品住宅约为350万套,总供给为5,248万套住房。

“由此可知,即使不计算‘十二五’期间的保障性住房建设供给,现有的存量住房可以满足可实现住房需求,”报告称。

中国住房存量已经过剩,空置率高。CHFS建议,在住房市场调控中应注重盘活存量,短期而言可以通过免除租房税费,让空置房屋产生效益;长期可通过对多套房家庭征收房地产税,提高空置房持有成本,激活空置住房。

而鉴于现有的保障房同时存在“错配”及高空置现象,CHFS认为,应该应该减少或停止新建保障房,通过对低收入家庭或农村流动家庭发放租房补贴,既能解决这部分家庭的住房问题,也能活跃租房市场。

全球范围来看,2000年至今美国住房空置率介于1-3%,香港地区空置率低于5%,日本2008年时空置率为13.1%,台湾2001年时为17.6%

今年以来中国房地产市场高位回调,进入传统旺季45月也未有改善,成交量始终没见明显好转,1-4月商品房销售面积和销售额降幅进一步扩大至6.9%7.8%

不过中国住房和城乡建设部上周三表示,整体而言当前房地产指标大多是正常的,楼市属于正常调节,政府仍将坚持分类调控的原则,保护消费需求、遏制投资需求。()

台長: 李季鴻
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