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新政利好 改善型買傢重回市場
"930"房貸新政出臺已經一個月，長沙各傢銀行實施細則也陸續落地，盡管7折利率難覓蹤影，但不少業內人士認為，"認貸不認房"的新首套房認定標準對有"以舊換新"或"以大換小"需求的購房者來說是直接利好。廣廈熱線82205019最近接到不少購房者咨詢，房貸新政背景下應該怎樣買房？怎麼樣才能享受到最優惠的利率？記者近日咨詢瞭相關業內人士為購房者支招。
"930"房貸新政實施以來，不少二套房置業者因為較好的利率政策紛紛回歸市場。
想換房，看看貸款和資金
最近，已有一套90平方米住房的馬女士想趁著新政換套120平方米的房子改善居住條件，不過已有貸款還有5年才能還清，她很糾結怎麼辦。"7折利率"難尋的情況下，專業人士分析，應根據自身貸款和資金情況不同區別對待。
長沙銀行河西某分行客戶經理鐘先生建議，如果手中有閑散資金，可考慮將原本的貸款還清，然後再按首套房標準，申請首付最低三成、基準利率的優惠，能節省一大筆利息支出。
針對有房無貸無資金的情況，多位中介建議，購房者可一邊聯系二手房買傢，一邊尋覓新房並申請新政房貸。但新環境韶山南路分店店長李先生認為，對於貸款已還清、手頭資金較充裕的購房者，不用急著賣原來的房子。隨著限購限貸棚改等多項政策利好，原有房產可等待今後更好的賣出時機。
房產證"減名"可節省費稅
日前，市民苗小姐打算買婚房，可是她在父母原有的房屋房產證上也有名字，算下來已有2套以上住房。業內人士介紹，因擇校、結婚等原因仍需買房的，賣掉一套是當前最行之有效的換房手段。不過，出售房產過程中，有可能會面臨承擔房產營業稅、個稅等成本，比如長沙目前執行"個人將購買不足5年的住房轉手交易的，全額征收營業稅"。
如果不想賣出手中的房產，則可以考慮采取變更產權證名字的方式。一位資深中介人建議，可用"減名"方式，在父母房產證中減去自己的名字，但將被視為"份額買賣"，要收取相應份額的契稅及稅費。另外，按照目前規定，直系親屬之間可以將房產通過贈予的方式轉讓，所繳納稅費比份額買賣劃算。
靈活使用銀行利率優惠政策
目前，根據長沙各銀行的普遍要求，必須是"優質客戶"才能申請到首套房貸基準利率。除瞭貸款人的職業、收入等基本情況外，信用記錄也很重要。銀行業內人士透露，如果信用記錄有多次污點，很可能會被要求適當上浮利率。購房者可先向征信管理部門查詢本人的信用報告，以備不時之需。
記者瞭解到，長沙部分銀行對信用良好的合作品牌樓盤和"特殊客戶"也可申請到"折扣利率"。比如招商銀行某支行個貸部經理就表示，購買理財產品或存款達到一定數額的"特殊貢獻客戶"可爭取最低95折的優惠。
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最好針對放貸簽補充協議
房產調控措施出臺前後歷來是房屋買賣違約現象的頻發期。對於目前尚未簽合同的購房者，湖南競茂律師事務所律師任珊建議，最好與賣方簽訂購房的補充協議，對於經常遇到的遲延放貸問題加以約定。如涉及付款日期的可以約定為"銀行實際放貸日";如無法辦理銀行按揭貸款，則可以約定"因不可歸結為買賣一方的原因而導致貸款未能被批準的，雙方均有權解除合同，互不承擔違約責任。"
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-31/07444561368.shtml
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