2019-12-09 18:14:11| 人氣980| 回應0 | 上一篇 | 下一篇
推薦 0 收藏 0 轉貼0 訂閱站台

香港樓市凜冬已至



圖片來源:視覺中國

(實習記者: 陶婷&記者: 馬一凡)


香港樓市問題一旦“治本”,就要動到香港四大家族的蛋糕。

長達15年的超級大牛市悄然褪去,香港樓市正在度過漫長的冬天。


在宏觀經濟環境惡化、社會事件不斷、樓市政策刺激中,香港一二手住宅成交量動蕩,豪宅成交相比前兩年近乎腰斬,住宅價格則出現了既不漲也不跌的橫盤現象,膠着狀態令購房者裹足觀望。

忍受高房價的本地居民、急需改善民生的政府、既得利益群體、以四大家族為代表的地產商,也陷入了多方博弈場中,這裡面,少不了站隊與纏鬥。


豪宅價格跌落


多年來,中國香港是全世界最難買得起房的城市,難度甚至超越了新加坡和東京。

這座房地產之城也正在經歷15年來最大的樓市動蕩。


在今年已經過去的前11個月,香港二手私人住宅市場量價齊跌,成交量同比下滑10%,預計今年是16年來表現最差的一年。

前11個月一手住宅市場成交總量為2萬多宗,同比增長34%,不過今年多數成交發生於1-5月,從6月起大跌,當月環比跌幅高達63.3%,8月又環比跌去30.8%。


素來堅挺的香港豪宅市場在這輪動蕩中也無從豁免。

數據顯示,今年前10月香港豪宅成交量為2375宗,較去年前10個月的3363宗下滑29.4%;成交總額約1183.36億元,同比下跌18.1%。

其實,近三年來,香港豪宅成交量與總額都在向下走,去年成交總量與2017年相比幾近腰斬。

伴隨着地皮流拍,豪宅價值正在迅速縮水。


去年11月,有“山頂地王”之稱的港島山頂文輝道一塊豪宅地皮流拍,市場預計樓麵價合計6萬至12萬港元/平方尺(約合人民幣57.16萬至114.31萬元/平方米)。

今年年初,有買家不惜損失3610萬港元的定金,棄購總價7.22億港元的Mount Nicholson頂級豪宅。

同樣在今年,由於社會局勢,尖沙咀一套複式豪宅,先從1.5億港元跌至1億,最後跌到甩手價4000萬港元。

其實早在社會事件之前,香港樓市已經出現拐點。


2018年6月底,香港特區政府推出“空置稅”政策,並大幅增加土地供應。其後渣打、滙豐、中銀香港等多家銀行進入“真加息”周期,2018年8月份,最優惠貸款利率10年來首次出現上調。在這之後,香港樓市大漲15年的格局首度逆轉。


但目前只見樓市成交量整體下行以及豪宅價格回落,香港普通私人住宅價格仍然居高不下,跌幅微小。

一名正在香港和廣東兩地看房的港人對界面新聞記者表示:“儘管經歷了治安動蕩,卻絲毫沒有感知到香港樓價下跌,很多人都抱着觀望態度。”


根據美聯物業數據,香港房價指數從去年8月的176.40迅速下降至今年1月份的159.01,但今年5月該指數又回升至176.88,之後數月回落幅度逐漸縮窄。


據生活成本統計網站Numbeo數據,2018年11月香港城區平均房價2.88萬美元/平方米,郊區平均房價1.85萬美元/平方米。業內人士認為,未來香港樓價跌幅會在5%至10%之間,出現1997年斷崖式下跌的可能不大。

一邊是有着置業和改善剛需的香港居民,一邊是維護着高昂房價的既得利益者,另一邊則是試圖改善民生的香港特區政府,目前嚴峻形勢下仍堅如磐石的高房價,反映出這場多方博弈的艱難局面。





失去的20年

平抑房價是幾屆香港特區政府的重點施政目標,但在過去的22年里,自我改革機制不斷半途而廢,將香港的樓價問題倒逼至今日的局面。

1985年至1997年,香港樓市經歷了連續12年的大漲,香港房價漲幅超過6倍。1996年,由於買房人太多,房子供不應求,開發商不得不實行搖號購房——香港比內地大概早了20年進入全民搖號買房的時代。


1997年香港樓市上漲戛然而止。原因有二:一是亞洲金融危機爆發,香港經濟元氣大傷,刺破了樓市泡沫;二是香港回歸後第一任特首董建華提出“八萬五計劃”,即每年新建不少於八萬五千套廉價住房。

2000年至2003年,由於“八萬五”計劃,香港樓市持續下跌,最高時跌去七成,這是香港樓市有史以來跌得最慘重的一次。香港發生50萬人大遊行要求政府救樓市。


“八萬五計劃”被徹底放棄,自2003年12年之後,香港房屋委員會才首次發售新居屋,且只有2000間。


2003年起香港房價連續15年上漲。從2003年7月至2018年7月,香港私人住宅價格指數從58.4上升到394.8,漲幅為5.7倍,其中港島、九龍、新界的A類私人住宅漲幅分別達到7.1倍、6.9倍和6.2倍,年均漲幅均在10%以上。


2016年,香港私人住宅超過一半的實用面積小於50平方米。

香港人均居住面積只有約15平方米,已經大幅落後於內地的北上廣。同年全港約有超過9萬間劏房,住着超過20萬人,居住面積中位數僅為10平方米。

70-100平方的房屋為例,港島每平方米均價高達22萬港幣,九龍為19萬港幣,而與深圳一河之隔的新界也高達13.4萬港幣。


據諮詢機構Demographia的報告,香港連續八年被評為“全球最難以負擔得起的房地產市場”。

高房價成為施政者最為棘手的難題,被稱為“香港最嚴重的安全隱患”。


前特首梁振英在2017年《施政報告》中表示,香港樓價高、租金貴,形成巨大的生活壓力,是嚴峻的民生問題,加快、加大供應是解決各種房屋問題的治本辦法。在2017-2018年度起計的十年,房屋供應目標為46萬個單位,包括20萬個公屋單位和8萬個資助出售單位。預計未來三至四年一手私人住宅物業的供應量達9.4萬個單位,要比本屆政府上任時高出45%。


梁振英的接任者林鄭月娥亦表示,香港樓價高、租金貴,形成巨大的生活壓力,是嚴峻的民生問題,不少人的目標就是盡量賺錢買樓供樓,青年人選科和擇業都向錢看,住的問題也是香港最嚴重的安全隱患,不少家庭走投無路,甚至要住在工廠大廈內的劏房。


香港樓市就像長了惡性腫瘤,割瘤有危險,但如果任其發展,最終可能會造成整個機體的衰亡。





治標與治本

到了不得不解決的時刻,面對老大難問題,特區政府正積極出台政策。

政策思路有兩個方向:一是向外疏散需求,二是增加內部供應。


去年香港特區政府頒布了《港澳台居民居住證申領發放辦法》,當年,香港人在粵港澳大灣區內地城市買下了總值近100億人民幣的房產,同比增長10%。

今年11月6日,香港政府又向香港居民發放粵港澳大灣區內地城市的“房票”——香港人在內地9城購房放開,限購條件通通豁免。


“政策頒布後,我朋友立刻就去珠海買了房,花了一千多萬,這點錢想在香港買房很困難。”港人Sunny告訴記者。

11月6日新政後,港人阿Ken就和妻子每周末都造訪一次內地城市,他們去看過了深圳、珠海、惠州、中山的樓盤,認為深圳的房價已經在高位,目前更傾向於中山。


在經歷過治安動蕩後,港人投資需求外溢明顯,很多港人開始計劃退休後到內地城市居住,或者提前規劃移民、移居內地生活工作。


政策另一端,香港特區政府在今年10月16日公布了《施政報告》,稱將加大住房供應、放寬剛需貸款條件、增大土地供應等,還提出放寬首次置業人士按揭計劃樓價上限,即首次置業者可申請最高九成按揭貸款的樓價上限從現在的400萬港元提升至800萬港元,也就是說,用80萬港元首付就能買到價值800萬港元的房子。


不少港人在採訪中肯定了這一政策對年輕人、首次置業剛需的幫助。

“因為銀行可以做9成按揭,首次置業的年輕人多了不少。”阿Ken表示,新政刺激了600萬至800萬港元的二手住宅市場重拾活力。

《施政報告》一公布,香港本地地產股出現一波急速拉升。


長實集團短時間升幅超過3個百分點;恆基地產盤中漲幅一度超過4%,收盤上漲2.82%;新世界漲幅更大,收盤上漲4.06%。

根據中原地產數據,截至今年11月份,全港B類單位二手私人住宅買賣錄得1643宗,按月急升六成。而踏入12月首周末(即11月30日至12月1日),二手屋苑預約看樓量較上周升約1.2%,為連跌3個周末後首度回升。


不過易居企業集團研究總監洪聖奇認為,新政只能起到短期刺激作用,治標不治本,“二手房最大的問題就是按揭貸款的成數較高,而放寬貸款的政策的確能刺激二手房市場。但是只在短期內有正向作用,長遠來看利好作用並不大”。


住宅供地不足才是香港一直以來最為棘手的問題。在人多地少的現狀下,香港的房價很難降下來。

數據顯示,在香港1111平方公里的總土地面積中,已建設發展的用地為270平方公里,佔比 24.4%,其中僅有6.9%用於建設房屋;剩餘75.6% 的土地,為非建設或未建設地區,如郊野公園、濕地、魚塘。






四大地產商站隊

香港樓市問題一旦“治本”,就要動到香港四大家族的蛋糕。

去年10月,林鄭月娥的第二份施政報告提出“明日大嶼”願景,稱將研究分階段填海興建合共約1700公頃(即17平方公里)的多個人工島,可提供26至40萬住屋單位,供70至110萬人居住,其中七成為公營房屋。


預計2032年,最早一批市民能住上這些填海造島的房子。

2019年10月,林鄭月娥再度“治本”,提出了《收回土地條例》。未來5年特區政府要收回400公頃新界農地及棕地,未來3年會利用政府短期空置土地及發展商借出的土地,興建1萬個過渡房屋單位。


林鄭月娥說,這是一把“尚方寶劍”。

因為收回閑置農地,很大程度上就是觸動四大地產商的利益。

在香港經濟和樓市持續下行,一切都籠罩在迷霧中,撥不開、理不清的時候,四大地產商不同的態度和表現形成了鮮明對比。


香港首富李嘉誠選擇了態度曖昧、明哲保身。

而根據長實集團財報數據,李嘉誠不斷出售內地和香港資產,陸續把重心轉移到了歐洲,到2018年末,其歐洲資產佔比已超過五成。

對於捐出閑置農地,長實集團回應稱,農地用作房屋發展,可能需要較長時間才能讓有需求的人士受惠,會就此作出研究。


除了李嘉誠,另外三大地產商均已發聲並用實際行動來增加土地供應。

其中,鄭裕彤家族的新世界發展宣布將捐出總共27萬多平方米的農地用於興建公共房屋,以紓緩香港社會房屋短缺問題。這批土地總價值達到人民幣30.6億元。


而在港府首批收回的784幅私人土地中,李兆基家族的恆基地產佔了近七分之一,對於港府的這項決定,恆基表示將樂意配合。

在香港擁有最多土地儲備的新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯表示,願意積極配合特區政府增加房屋供應的措施,並會盡最大努力加快興建住宅項目。


新鴻基近期還花了422億元港幣巨資,拿下了廣深港高鐵香港西九龍總站上蓋商用地塊。這一舉動的政治意味頗濃。郭炳聯稱,拿地是因為對香港長遠發展仍保持信心,將繼續為鞏固壯大香港的國際金融、商業及貿易中心地位貢獻力量。

在動蕩的局勢中,小到剛需客、投資客,大到地產商、四大家族,他們都站在了十字路口,必須做出歷史的選擇。歷經劫波而又數次書寫傳奇的香港樓市,這次面臨的是一個充滿未知的挑戰。-----(界面新聞)




台長: 聖天使

我要回應 本篇僅限會員/好友回應,請先 登入
TOP
詳全文