一個低調的富豪去世了，一個充滿故事的人走了，在20世紀的香港，霍英東是個紀念碑，刻滿了很多不可磨滅的痕跡。
今天，很多人評價他都會說這是一個香港超級商人，但鮮有人知道霍氏的財務能力來自何方？他的商業帝國據説有288億港元資產，但也鮮有人知道他的獲利能力在哪裏？雖然，在虎門、番禺、南沙，有很多他投資建設的具有紀念意義的公共設施，但這個握有數百億資產的老字號到底是什麽樣的企業？
而且，他是香港最早的一批華資地產商人，曾經在60年代初期就從地產生意挖掘上億元資產和現金，曾經開創“售樓花”賣樓，奠定香港、乃至亞洲很多地區的樓盤銷售模式，爲何至今，他沒有在香港地產行業有更多建樹？反而被大批後起之秀超越，成爲低調的商人。
我們回到那個時代，一切都會變得清楚。
出生舢板客 貧窮多難
霍英東祖籍廣東番禺，到香港后，祖父靠海吃飯，全家長年居住在舢板上，俗稱“舢板客”。艇戶又叫“柴蛋船”，這種住家小船，漂在水裏像根柴；打翻了像個雞蛋殼。
早年，香港的很多窮人都住在船上，是“賤民”，連岸上的窩棚客都搶不起他們，能夠上岸就是落地生根，但這是個很不容易的事。
1923年，霍英東出生，是個小“舢板客”，最初取名“霍好釗”，後改名“霍官泰”；抗日戰爭爆發，他自己改名“霍英東”，意思要“英姿勃發於世界東方”。
霍英東父母靠著一艘小駁船，在香港駁運生意。7歲那年，一場颱風奪去霍英東兩個哥哥的生命。幾個月後，父親病逝。母親劉氏領著霍英東和他的兩個姐妹棄舟登陸，搬進灣仔水渠街的一間小屋。水渠街是香港標準版的貧民窟，一幢老式唐樓只有200多平方米，住了50個房客。霍母靠承攬駁船卸煤生意，負擔一家人的生活。
霍英東自己也找到第一份工作，在一舊式渡輪上當加煤工，可是他的身子骨弱，顧得上鏟煤就顧不了開爐門，沒幾天就被辭退。後來幾年，霍英東始終不順。
霍母劉氏是個有性格、看得比較遠的母親，雖然艱苦，依然堅持以每月5元的“昂貴”學費，送兒子進名校皇仁書院唸書。他與落難的世家公子何鴻燊是校友，何比霍高三級。但不久，太平洋戰爭爆發，霍英東的求學生涯被迫中斷。
貿易 賺取第一桶金
1942年，霍母與人合股，在灣仔經營雜貨店，由霍英東打理，生意還不錯，霍家積累了一部分資本，第二次大戰結束，香港經濟從戰時逐漸回復正常，百業急需物資，運輸業需求急增，霍氏母子看好時機，決定重返運輸業，將雜貨店轉讓，把錢全部投資在駁運生意上。霍英東有些自己的想法，他曾到太古洋行求職，錄取後又突然放棄。他後來說當時他認定幫人打工永遠難以出頭。
日軍投降後，留下了很多機器設備，有一天，霍英東發現政府的英文憲報刊登了一條拍賣戰時剩餘舊物資的消息，他看中40台機器，但缺乏購買資金。現實逼得他先出資100元競標，以1.8萬港元中標，他在付款最後限期前，以4萬港元倒賣給一個急需這批機器的商人，憑100元的本錢，他一口氣賺得2.2萬元利潤。這是霍英東出道以來賺到的第一桶金。
1948年，霍英東聽説日本人收海草做葯，120元一擔，於是招徠70個人，出資帶人去東沙群島撈海人草，嘗盡苦頭，缺糧、缺水、缺藥，還遭遇颱風，霍英東在6個月後帶回的海草，賣出去僅夠彌補開支。他體驗了商業冒險的各種結果。
但霍英東冒險的性格沒有收斂，他知道一個道理：看准機會最重要，從事貿易盈利高，來錢快，是迅速發達的一條捷徑。
很多時候，戰爭和動亂會造就很多機會，1950年朝鮮戰爭爆發，霍英東的機會來了。美軍為首的聯合國軍開赴北朝鮮，很快戰火燃燒到中朝交界的鴨綠江，中國人民志願軍赴朝參戰。
1950年12月，美國商務部宣佈對中國實施全面禁運，規定：“凡是一個士兵可以利用的東西不許運往中國。”1951年5月18日，在美國的操縱下，第五屆聯合國大會通過了對中國實施全面封鎖禁運的決議。6月16日，英國宣佈採取措施禁止13大類物資從英國或英屬地（包括當年香港）輸往中國。
禁運造成戰略物資的價格飛漲，不少海外商人鋌而走險，將“違禁物資”運往中立區澳門或中國內地。同時，中國也積極聯繫海外華商供應物資，突破禁運，擁有運輸船和修船廠的霍英東，成為主要爭取對象。因爲利潤豐厚，霍英東也加入這場冒險中，由於葡萄牙控制的澳門，沒有被禁運，霍英東隨即利用這條財路，組織了運輸船隊，把汽油、柴油、橡膠、鋼鐵、輪胎、藥品等重要物資，運送到澳門，再想辦法轉往內地。
3年北韓戰爭結束，30嵗的霍英東已有幾百萬元身家，是港島新貴，霍英東偕妻小搬進富人的聚居區跑馬地藍塘道11號的豪宅。這3年也讓他與北京建立深厚友誼。他也坦言：如果說當時我是為了支持抗美援朝、打破封鎖禁運，那是騙人的，我沒有那麼高的認識。但說當時我一點認識、一點想法也沒有，也不是事實。
投資地產 買樓建樓
戰爭結束後，累積足夠財富的霍英東尋找更有潛力的投資行業，當然，他也要讓自己安全著陸。
1950年前後，新興地產業在香港展露商機，1947年中國銀行曾以每平方英尺251.44元的價錢，投得中環一塊官地，創下當時地價最高的紀錄。同時，香港實施“聯邦特惠稅”優惠政策，各路商人帶資金湧進香港，香港各行各業蓬勃，對土地和樓宇的需要自然日益增加。
而且，幾年閒近百萬外來移民湧入香港，人口激增至接近150萬。由1951年到1961年，估計有42萬非法移民從内地湧入香港。1961至1978年再有50萬人非法偷渡來港。1978年前，香港政府採取抵壘政策（即任何人若能夠越過邊界，到達香港市區，便能獲得香港居留權）。這些難民及非法移民，提供了源源不絕的廉價勞工，亦為社會帶來急速增長的房屋需求，間接推動房地產的發展。
50年代早期房地產買賣不活躍。買賣契約是以整幢大廈作交易單位，沒有分層的售樓買賣，所以租賃市場不錯，銷售市場疲軟，香港遍山布滿木屋區。
1953年石硤尾木屋區大火，死傷嚴重，當時政府開始決定興建大量公屋，並開放私人樓宇市場，容許新樓宇可以分層或分單位買賣，契約亦有所謂“分契”，不再是單幢樓宇的轉讓。業主的權益是以單位面積及整幢大廈比例決定多少。
政府的新政策帶動了香港私人地產發展業務。發展商可以收購舊樓，合併重建，從中獲取暴利。
1953年6月霍英東創辦霍興業堂置業有限公司，註冊資金為465萬元，股東是他和太太呂燕妮。這是個不小的地產公司，不足以對抗英資大班，但挑戰之勢已經很明顯了。
1953年底，霍英東聽說香港的利希慎家族有意出售位于銅鑼灣的使館大廈。利家以前經營鴉片煙發跡，購入銅鑼灣鵝頭山(利園山)開發後擁有大量土地，富可敵國。使館大廈出租給一些外國駐港的大使、領事、外交官居住。大廈算是香港當時最高檔的大廈之一。
霍英東拎了280万港幣的現金就去買樓，順利和利家利铭泽、利孝和成交，同時也學會了做生意的訣竅---和銀行打交道。他知道借銀行之力，他才能真正做到有實力做房地產。在1954年他又創辦立信置業有限公司，专门建造和买卖楼宇。
霍英东的第二个大动作就是1953年底，购下九龙油麻地榕树头四方街至东莞街的一块10万多英尺土地。20多元一英尺，花了几十万就买下來了。這裡属香港的犹太籍商人嘉道理所有。嘉道理家族早在清朝同治年间，已到中国经商，后移师香港发展，经营山顶缆车和中华电力公司，财力雄厚，是香港的犹太人“第一家族”。
买下四方街地皮，霍英东是想在那里建楼，但建成后，他不想用来收租，而是想向市民出售。因为在出租使馆大厦时，他算过一笔数，扣除利息以及各项开销，至少七、八年之后才能翻本，收益率不高。
但當時，出租楼宇是香港地产行业最盛行的方法。20世纪50年代前，香港的楼宇买卖是以一整幢作为单位的。没有巨额资金，很难购买下来，私人极少涉足其中；公司拥有一幢大厦后，若不是整幢卖出去，就是自己使用或租给其他用家。所以，当年地产公司通常称为置业公司，不是发展商。
根本原因是因为楼房的产权和责任问题解决不了，“那时港府不随便承认楼房的上盖，即建一二层，或四五层，政府都不理，政府把地卖给你后，只承认你一个业主，只向你一个业主收地价和地税。若把楼宇分层出售，当时法律上还解决不了。”
直到20世纪50年代初期，香港一些地产商探求新的售楼方式，想把楼宇契约切开，即“分契”，然后把楼宇分层出售。後來在法律上找到了依據，但一層肉還是要2万多港元，而當時很多人的年收入不到3000港元。買賣還是不活躍。
創出分層出售 預售樓花 大發利市
霍英東建油麻地四方街，絕大多數都是5層，每層平均800余平方英尺，售價由1.4萬元至3.6萬元不等。他也採用分層出售的方法出售所有樓房。但他更能抓住客戶的心理：那時租房要交一筆頂手費，叫做“七千頂手，月租兩百”，即頂手費一般要7000元，每月還要交200多元的租金。但相同面積的一層樓，售價一般在1.4萬至2萬元之間。也就是說，一個出得起7000元頂手費的租客，再支付差不多的錢，就能買到一層屬于自己的樓房，兩者比較，自然買樓比租房合算得多，客人自然多起來。賣得快，資金周轉快，回收快，做地產就不是以前的置業，7、8年才回本的模式了。
霍英東把多年經營雜貨鋪的經驗拿到地產經營中，他知道這裡面的訣竅：快速增值。很多買房的潛在客戶很謹慎，老公看了，老婆再來看，有時還一起計算，一起丈量，不僅辛苦，還經常算不准，霍英東靈機一動，創出前所未有的“看樓書”：編印樓盤說明書，上面有詳盡的樓盤情況、價格、交樓日期等等，向買家廣為派發。結果，售樓說明書大受歡迎，對促銷有明顯效果，其他地產商紛紛效仿，並逐漸成為地產商推銷樓宇的必需手法。
据採訪過霍英東的傳記作者冷夏撰文說，霍氏集團至今仍然保存著霍英東發明的第一份售樓說明書──“九龍油麻地公眾四方街新樓分層出售說明書”。此書為16開本，近20頁，上有文字詳盡說明樓宇的地勢環境、建築材料、分層價格、訂購方法，另外還有地盤、各樓宇的透視圖和平面圖、騎樓剖面圖、各分層的平面圖等。除了印刷、裝訂質量較為粗陋之外，它就是今天裝幀美觀的看樓書前身。
1953年年底，霍英東看到自己的樓賣出去了，但還是心裏有不甘，畢竟這還是很多富裕的人才能做的事。他要讓更多老百姓也參與買樓。很快，他發明了促銷樓宇和加速資金周轉的另一種新方法：“賣樓花”。在樓宇只有設計圖紙，沒有正式動工之前，買家先交訂金預購樓房，就像在果樹開花階段，買家交錢買那個“花”，然後在花結成果時再摘那個“果實”一樣。
四方街大廈還沒動土，霍英東就在售樓說明書上向市民推介分期付款的賣樓新方法：“第一期先交訂金50%，第二期在建好二樓樓面時交10%……第六期余款10%在領入伙紙時清繳。”
一開售，很多市民擁來，他們覺得自己可以承受，可以買樓。律師樓外排起長龍。
這是香港、亞洲地區第一個分期付款買房案例，獲得市場全力支持，之後，霍英東在出售四方街其它樓宇時，把第一期的訂金降低到總樓價的10%-30%，以吸引更多的市民前來買樓。
“賣樓花”如今已成為全球地產行業推行，霍英東是這一方法的發明者和第一個推行的人，他在地產界的創舉和開拓能力，超越常人，也被後人記住，而這位飽經風霜的人，之後從未爲此感到榮耀，甚至很少提到這個故事。
“賣樓花”和售樓說明書”兩個新招見效，霍英東投資建設的四方街樓盤賣得最好。一年多時間里，霍英東就在四方街地盤建起100多棟、共600多層、折合約50多萬平方英尺的樓宇。霍英東一年多時閒也淨收入600多万元，成為地產界的新貴。最厲害的一招：霍英東做得越大，反而越輕鬆，買家定金越來越多，自己的資金投資並不見多，回籠也越來越快，回報率明顯高了。
霍老後來說過其實創造出賣樓花並不見得很有新意，他說你賣雜貨，作工廠，都要支付貨物定金、收取買家定金，生意做活了，就能周轉，這個道理大家都知道，其實並無新意。看得出來，這個漁船上出生闖世界的人，沒有太多文化，但有十足的商業頭腦和觀察力，創造力，在商業領域，他找到自己的天地。
之後，這位地產新貴還在自己投資的高層建築尖東香檳大廈推廣“公共契約”，就是今天的管理模式雛形：每個業主都負責一部分管理費，承擔共同的責任和費用。
大廈公共契約推行，成功將大廈分層、分單元出售後帶來的管理問題妥善解決。也正是這個公共契約的成功實施，才使得分層、分單元出售大廈樓盤成為可能，也使得地產商轉而願意興建大廈，這為香港的建築物向高空發展並迅速出現高樓大廈林立的新景象創造了前提。
霍英東涉足地產行業只是一年多時間，重金買下當時香港最高級的使館大廈，又在四方街建成售出100余棟樓宇，後來又建高層立信大廈、香檳大廈，進軍地產業氣勢如虹。而且其行動多具開創性，也極有商業影響力。一躍成為香港最大的華資地產商之一。
1955年，霍英東還在銅鑼灣利園對面興建17層高的蟾宮大廈，地下是鋪位，二樓當寫字樓，其它是住宅，霍英東又採用“賣樓花”方法，在各大報紙刊登售樓廣告，樓盤很快就一售而空。半年左右的時間，17層高的蟾宮大廈就聳立在利園山上。
蟾宮大廈是香港當時最高的大廈，可以望到維港美景，成爲當年華資地產商人的傑作。至今，這幢大廈仍然矗立在在銅鑼灣，它的周圍已全是摩天大樓，但它50多年見証了香港幾十年滄海桑田的發展變化歷程，也是霍英東早年馳騁地產界的最好明證。
此時，霍英東已賺1000萬港元以上，他是香港屈指可數的地產大亨。
籌建地產建設商會 成爲商界老大
霍英東在20世紀50年代後期還收購太平島造船廠的。有坊間傳說，這是香港人收購外國公司的第一例。
1961年，霍再有驚人之舉，斥資120萬港元在泰國收購一艘當時最先進的挖沙船曼哈頓號。此船長288英尺，載重2890噸，每20分鐘可入海底挖取泥沙2000噸，霍英東將之改名為“有榮二號”。當年，此船是香港最大型、最先進的挖沙船。
霍英東旗下有榮公司獨霸淘沙生意，被人譽為“香港海沙大王”、“淘沙巨擘”。
但好景不長，港府在1962年對建築條例進行修改，規定從1966年起同樣面積的一塊地皮將比過去少建20%的樓宇，地產商于是在1966年之前搶建，地產市場泡沫繁榮一些華資銀行競相貸出巨款予炒家和地產商，香港的地產投資熱潮風起雲湧。
很快，1965年1月26日至2月8日，明德銀號、廣東信托商業銀行、恆生、遠東、廣安、永隆、道亨、嘉華等華資銀行，相繼發生擠提風潮。後經港府和匯豐、渣打兩家銀行出面支持，風潮才逐漸平息下來。華資銀行擠提風潮也殃及地產業，不少地產公司破產，地產市場陷入歷史低潮。
霍英東投放在地產上的資金很大，向銀行借貸不多，穩扎穩打，不受太大影響，還算穩健，但市場不行了。
霍英東之後提議：有必要團結本港的地產商，盡快組成一個代表行內人士的團體，謀求地產商的共同發展和香港地產市道的繁榮。成立香港地產建設商會的消息傳開，在地產界反響很大，香港的69個大地產商聞風響應
1965年6月8日，地產建設商會舉行第一屆會董會議，會議順利推舉霍英東為第一屆會長，屈武圻、何鴻燊為副會長，胡漢輝、胡應湘、鄭翼之、曹紹松、楊志雲、李康節、王寬誠、方潤華等等香港老牌華資地產商都是常務會董。霍英東在名義上成了香港地產商的“龍頭大哥”。當時，政要、名流、富豪雲集一堂，堪稱盛事。
霍英東還演講中指出：香港地產行業有義務和責任，使本港市民將省儉積蓄所得，自購屋宇，達到住者有其屋，使大家過著安居樂業的生活。
這是第一次有人在香港提出“住者有其屋”的計劃，而後來港府大力推行的照顧中低下階層的置屋計劃，其名稱“居者有其屋”也由此而來。
遭遇滑鉄盧 港英政府開始封殺
1965年是霍英東的地產生涯頂峰階段，他在地產低谷繼續投資，動工興建聯利大廈、銅鑼灣珠城大廈、尖沙咀漆咸道高高大廈，以及青山道62號、城南道53號至55號和官塘雲漢街23號住宅樓宇。毫無疑問，是地產大佬。
另一邊，面對低迷的市場，1965年，港府想活躍一下，突然向全世界公開招標，拍賣黃金地盤--海軍船塢。是位于金門大廈至警察總部之間，即現在金鐘地段，面積達27英畝，是港府歷來公開招標的地皮中位置最好的地塊。
港府除了在香港大賣廣告外，還在倫敦和紐約的報刊登載廣告，但當時國際上對香港地產市場看淡，缺乏信心，不敢下標，霍英東卻認為這是難得的投資良機，于是逆市而行，一人獨力投標。
但港府見此，卻臨時取消拍賣，收回地盤。港府最後答複霍英東說：只有你一個人下標，這塊地我們不打算賣了，收回來。
霍英東清楚看到港英方面有意限制他的發展，因而萌發淡出地產商界之意。後來又熟悉内情的人評價說：港英政府對霍英東在朝鮮戰爭期間給中國内地供應物質，一直耿耿於懷，也多次暗示要限制這些親中的華資資本家發展，而地產業是最賺錢的，海軍船塢地塊又是英資大本營的核心地帶，當然不能讓這個不合作的商人進駐。
這是港英政府對霍英東的公開的表達不滿和歧視，雖然沒有直接的損失，但對這個地產行業協會會長的打擊很大，霍很擔心會面臨很多阻礙。
競投海軍船塢失利後的2年内，霍英東幾乎沒有上新的地產項目。由于當時地產市場仍然低迷，霍英東心有顧忌，對發展地產業持的是觀望的消極態度。
但作為地產建設商會會長，霍英東卻活躍于地產行業的社會事務方面，向政府致備忘錄，敦促政府改變開投公地方法，提供意見，要求港府健全售樓制度，完善大廈管理；發起、舉辦樓宇模型展覽，為市民介紹香港近年地產業發展的狀況，活躍、刺激沉悶的樓市。在60年代中期，協助香港建房屋貸款公司，推行香港廉息貸款建屋計劃。
1967年元旦，霍英東以香港地產建設商會會長的名義，發表題為《一九六七年地產業與香港經濟展望》的文章，暢談地產形勢。闡明香港市道可望于1967年複蘇。
逐步淡出商界 躲避政治風波
同時，霍英東也開始改組霍興業堂有限公司。霍興業堂是霍英東涉足地產行業後成立的第一間公司，也是霍氏集團幾十間公司之旗艦，其股權原來由霍英東和大太太呂燕妮持有；而後股權有所變化，主要股權分配給霍英東和呂燕妮所生的幾名子女，少數股權分配給其母親劉氏、其妹霍慕勤和二太太馮堅妮。
1967年2月，霍英東成立一間名為Beaulieu的有限公司，將霍興業堂的控制權轉移到這間公司去，但保留其家人分取利潤的權益。這家新公司的股東並不是霍英東及其妻子、兒女，而是另有他人，分別是其妹霍慕勤、妹夫蔡源霖，以及霍銘波、彭延匡和屈洪疇，其中屈洪疇是霍英東多年聘用的會計師。
這樣的安排表明：霍英東不是要放棄對霍興業堂的控制權，而是利用Beaulieu遙控霍興業堂的業務和資產。
霍清楚了解港英當局不希望他在香港工商界越做越大，想盡辦法要限制他的發展。霍英東在1967年2月對霍興業堂改組，目的為家族生意和家族財產安排一個妥善的退路；這被視為霍英東淡出商界的第一步。
此時，正逢中國内地文革狂潮，間接影響香港工潮不斷，1967年5月6日下午，在人造花廠九龍新蒲崗分廠門外，對立的兩派工人發生衝突，警方出動200余名武裝警察和“防暴隊”，用武力驅散工人，當場毆傷多人，拘捕21人，釀成“人造花廠流血事件”。
霍英東看到事件後，經過一番考慮，當天晚上，他做出了一個決定：暫時離開已經出現混亂和動蕩的香港。第二天一大早，他顧不上通知公司的要員，只和家人簡單打個招呼，就草草收拾行李，匆匆趕赴九龍啟德機場，臨時買票搭上飛往英國的客機。
霍英東在英國、加拿大、美國等地，巡遊參觀達半年之久。他在躲避一些事，也極力迴避很多事。
回憶香港的1967年，很有意思，這一年5月22日，香港工潮風起雲湧，游行隊伍遭到警方武力鎮壓，200多人受重傷，多人被捕。之後，港府和“左派”力量展開長期的對峙，先是工人大罷工，交通一度陷于癱瘓，再發展到城市游擊戰式的對抗，其中最激烈的一次，警方出動逾千名警察，動用直升機，攜帶先進武器，圍攻北角華豐國貨公司。商界名人利銘澤，不滿港府暴力鎮壓中國人，憤然辭去行政局首席議員等一切公職。進入該年8月，騷動擴大至邊境地區，在沙頭角一帶，大量民眾與英軍多次發生武裝衝突。“六七風暴”，有51人死亡，800多人受傷，是香港有史以來最大的社會動亂。
星光行事件 霍英東隱退江湖
霍英東半年后回國，躲過工潮風波，但不小心又被捲入“星光行”事件，這一次他大受影響。
星光行(九龍商業大廈)是霍英東集團和另外三個集團合資，組成九龍置地公司在1962年開建，整棟大廈共投資3000萬港元，是一項大地產項目，霍英東個人承擔1750萬，即總投資的60%。星光行主要用于收租。
星光行位于尖沙咀海旁，位置極佳，其中一個較大的租戶就是中藝公司。“中藝”以經營中國工藝品為主，有中資背景。當時港府限制中資企業發展，霍英東把星光行租予“中藝”，自然被港英視為親中的表現。
整治就從星光行入手，首先，美國駐香港領事將星光行列入“黑名單”，宣布所有星光行的租客都不能買賣美國貨，就連美國制造的那些收銀機也在禁售之列。受影響最大的是樓内的保齡球場和頂好百貨公司。
不少租客對星光行望而卻步，霍英東被迫決定以每英尺9毫錢的超低價租出。因為他算過，若以這個價錢把整幢星光行出租，只要熬過7年，就可賺回所有投資。低价有吸引力，不少租客回頭，但香港電話公司出惡招，給有意租用星光行的商戶打去電話，“忠告”他們：最好不要租星光行，如果租下來，接通電話可能遙遙無期。
如此打擊，商傢撤離，星光行變成死樓，毫無生氣。霍英東和幾個股東商量後，決定出售星光行。但當時正是香港地產市道處于歷史低潮時期，樓宇有價無市。英資置地公司找到霍英東，提出以3750萬港元收購星光行。置地是香港最大的外資地產公司，其母公司怡和是香港最大的英資公司之一。
置地提出一個新的收購方案：先付清霍英東投資的750萬和匯豐的1000萬港元貸款；其余2000萬，以承諾票據形式結算。雖然屈辱，但對抗無法解決問題，再三權衡之後，霍英東被迫收下置地的那紙承諾票據，出售星光行。
在星光行事件中，霍英東受重挫，損失慘重，之後，他還是把大量資金押在地產上。1968年，他斥資發展康寧道24號第一期工程；1969年，發展維多利亞大廈、康寧道48～52號第二期工程、銅鑼灣道82號工程；1970年，斥資140萬買下薄扶林沙宣道33號豪宅，並發展缽崙街124～128號工程。然後，又將資金投放于軒尼詩道、天後廟道一帶的物業。
但是，由于港英政府著意“封殺”霍英東的發展空間，1967年之後的霍英東，已經改變投資策略，以退為攻，步步為營，並逐漸淡出香港的地產市場。
1968年，世界貨櫃運輸業剛剛興起，香港也要在葵湧發展貨櫃碼頭，但是最大那個碼頭，也就是後來的一號碼頭，最早是霍英東一個人獨力投標獲得建設權，但，港府當時突然節外生枝，要霍英東作出擔保，保證每年至少要有20萬個貨櫃箱在碼頭停泊，才能批准霍建設做。當時，整個香港也沒有20萬個貨櫃箱，這一無道理的苛刻條件，明顯在逼霍英東退出，霍抗爭之後，只能無奈退出。霍英東和港英政府不合，已經相當明顯，商界也看得清楚，而港英政府強硬打壓霍家的態度也讓霍在經營方面，屢受阻礙。
之後多年，熟悉情況的人說：如果不是港英打壓，僅僅海軍船塢、星光行、貨櫃碼頭，三大項目，霍英東就是今天香港當之無愧的“地王”、“碼頭大王”、“香港首富”。
之後，一些華資商人，如郭得勝、李兆基、李嘉誠、胡應湘、鄭裕彤等，進軍地產市場，並大有斬獲，財富劇增，成為香港地產行業的中流砥柱；到了70年代初期，華資地產商已強大到足以與英資分庭抗禮。而霍英東，卻只能旁觀郭得勝、李嘉誠、李兆基等人，興建一個又一個屋村，大發其地產財。
從此之後，霍英東很少在香港商界呼風喚雨，他低調從事一些基礎設施工程，並轉戰海外，進軍内地，進軍澳門賭業，很多故事在之後的30年間發生，這個昔日紅極一時的商人、地產奇才、商界領袖，不再意氣風發，勇往直前，而是沉默了。
一直到70年代末，中國逐步開放，霍英東進軍廣州，建設中山溫泉賓館、廣州白天鵝賓館，並在廣東南沙開埠建設，把一塊死穴之地，用虎門大橋等4座大橋救活，他才重新獲得生命和商業的快感：他做的事不僅是商業成功，更多是社會上的價值仍可。
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