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【美國製】 Angel n Bella 頂級花苞攜帶毯-小圓粉紅使用心得
工商時報【吳慧珍】
矽谷的公寓租金飆漲讓當地居民不堪負荷，租客組織推動租金管制，但招致房東反彈，發動宣傳攻勢抗?，強調增加供給才是唯一解決之道。
■Soaring apartment costs in Silicon Valley are fueling popular support for an idea bitterly opposed by many landlords in America's technology capital: rent controls.
11月8日是美國總統大選日，不過舊金山灣區部分城市居民在當天還有另一項重任，就是投票表決是否實施租金管制，該措施一旦上路後，現有租客的租金漲幅將和通膨率掛勾連動。
租客組織、工會及教會團體挨家挨戶敲門，竭力遊說支持管制租金的措施，以免公寓住戶被飛漲的房租壓得喘不過氣。
這群人的努力沒有白費，在他們積極奔走下，矽谷與東灣（East Bay）奧克蘭附近的5座城市居民，11月8日將表決要不要進行租金管制，這5座中小型城市包括谷歌總部山景城（Mountain View）、伯林格姆（Burlingame）、聖馬提歐（San Mateo）、阿拉米達（Alameda）和列治文（Richmond）。
租金漲幅設限聲浪起
提案要求現有公寓房客的租金漲幅須設限，每年只能漲幾個百分點，而且房客搬離後，租金要隨市場行情重新調整。
支持者承認控管租金的手段無法解決現狀，但聲稱這麼做對現今的租屋客還是有幫助。在聖馬提歐發起租金管制案表決的「灣區行動信心」（Faith in Action Bay Area）執行董事馬丁尼茲（Jennifer Martinez）表示：「我們獲得大力支持，因為大家都深感痛苦。」
蘋果、臉書科技大廠過去幾年來大舉招兵買馬，矽谷科技人大量湧入灣區，導致聖荷西（San Jose）、東帕洛阿爾托（East Palo Alto）等城市陷入住房供應吃緊的窘境，房租水漲船高。
因此歸根究柢，無非是矽谷開出那麼多職缺，灣區的住房數量卻無法滿足這些蜂擁而至的謀職者。2008到2015年間，矽谷核心地帶的4個郡增加40萬工作機會，然同時期發出的新屋營建許可僅8.6萬張。
據研究機構Axiometrics資料，過去5年來，聖荷西地區一般公寓租金躍增37％，以致月租漲到2,700美元以上。很多服務業勞工及教師不堪房租驚驚漲，被迫搬到離工作地較遠的地方居住，無論房東、房客或決策者一致同意，這是個棘手難解的問題。
管制壓低房租 房東不認同
然房東和不動產經紀商也非省油的燈，灑錢發動密集的文宣與電視廣告攻勢，對抗房客組織倡議的立法控管租金。房地產業猛打的訊息是：管制租金無助於壓低房租，這類舉措非但起不了作用，反倒妨礙新屋供給，增加供給才是解決需求的唯一之道。
房東組織加州公寓協會（CAA）執行長巴農（Thomas Bannon）指出：「我們這麼積極投入宣傳就是要告訴大家，為何租金管制不是可行的解決辦法。」
他坦承這是吃力不討好的工作，民調顯示民眾支持管制租金的居多，不過CAA斥資做宣傳讓大眾更了解該協會的立場後，應該能翻轉民意。
經濟學家亦多批評立法管制租金無濟於事，受惠的反而是高收入族群。沒有訂立排富條款，經濟優渥的公寓租客只要續租好幾年，即能享受低廉租金的甜頭。加州大學柏克萊分校哈斯商學院經濟學家帕默（Christopher Palmer）表示，「管制租金未必能幫到最需要幫助的人，」這類約束也不利房地產優化及整體房價。
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