內容來自sina新聞
樓市企穩跡象正在顯現 房企5月銷量普遍優於4月
樓市沒有看上去那麼糟
王肖邦
風雨飄搖的住宅市場也許並沒有看上去那樣脆弱不堪。
萬科A和富力地產最新公佈的5月份銷售數據顯示，大型住宅開發商似乎正在走出今年以來的頹勢。
德意志銀行的分析師在對一些企業和城市調研後相信，企穩的跡象正在顯現，開發商隻需動用適當的降價策略，便足以撬動依舊強勁的需求。
房價越跌越沒有人買的"崩盤情節"並未曾發生，看空者期待中的"硬著陸"情形今年恐怕難以上演。
五月弱市回暖
萬科在3日晚間發佈瞭5月份銷售簡報，真實的數字比許多人預期的要樂觀不少。
5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長瞭7.0%和16.2%。
富力地產的表現雖然不及萬科出色，其5月份合約銷售額約為27.8億元人民幣，合約銷售總面積約為22萬平方米，與去年同期相比分別下降5%和16%，但前五個月合約銷售金額約217.58億元，合約銷售總面積約142.3萬平方米，仍然較去年同期分別上升瞭40%及4%。
萬科與富力地產的表現並非個別現象，德意志銀行5月底對大型發展商的調研顯示，隨著推盤量的上升，各傢5月份的銷售業績普遍優於4月，這是一個積極的信號。
德意志銀行對多個一二線城市的調研也顯示，購房需求在這些城市依然強勁，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。
而政策方面，雖然大規模樓市刺激政策推出的可能性微乎其微，但5月中旬央行約談商業銀行要求加大首套房貸的支持力度以及地方政府陸續放松限購政策，均顯示出政府面對"風聲鶴唳"的樓市並未擺出放任不管的姿態，此外A股上市開發商再融資通道的打開，也表明監管機構必要時仍願意對房地產業支持一把。
"總的來說，唱衰的市場參與者以及看空的海外投資者聲稱的崩盤並沒有發生。"德意志銀行的報告稱。
綠地集團董事長張玉良在最新的講話中也表現出謹慎的樂觀："短期來看，預計未來3~4個月市場會繼續呈現比較嚴峻的狀態，但與此同時我認為外部環境可能會發生一些變化，但我不認為這是'救市'，而是中央及各地為國傢經濟的穩定增長，按照市場化原則有所作為，隨著時間的推移會起到一定調節作用，因此預計今年四季度可能會好於現在。"
如果不以2013年為參照
如何理性地理解今年的市場？房地產業從來不缺少被情緒放大的分歧甚至對立的觀點，對看似矛盾的觀點作出進一步分辨往往比作出堅決的判斷更具有價值。
事實上，唱衰今年樓市的觀點很大程度上建立在將今年數據與去年數據所做的對比之上，但不能忽視的一點是，去年的樓市表現實屬異常。
2013年全國住宅銷售額同比增長達到26.6%，這樣的高增長從任何一個理性的角度來看都是難以維持的，這也直接導致今年的樓市數據呈現出同比增長放緩甚至下滑的局面。
換言之，如果把今年的住宅市場表現放在更長的一個時間段內予以觀察分析也許更能得出具有參考意義的結論。
"有幾個方面原因導致去年樓市表現'太好'，一是政策環境相對寬松，二是2010年至2012年樓市調控壓抑的需求被集中釋放，三是在利率優惠、房價上漲的刺激下一些購房者選擇提前入市。"世邦魏理仕亞太區研究部主管金緯對《第一財經日報》記者表示，與去年相比，今年的住宅市場難免有所回落，但情況並不算太糟，世邦魏理仕預計今年全年銷售量同比會出現5%的下跌，但整體房價仍然會有所上升。
德意志銀行的分析師也認為，如果不2013年的數據作對比，今年的樓市數據其實並沒有看起來那麼糟糕。以4月份的數據為例，今年4月住宅銷售金額和銷售量分別較2012年同期上升瞭49%和29%，價格則上升瞭15%，今年全年的數據預計也會明顯好於2012年以及之前的年份。
評級機構穆迪5月底預計，未來12個月房地產銷售同比將溫和增長0-5%。
高庫存風險猶存
雖然對樓市整體行情的判斷並不一致，但業內在一個問題上至少達成瞭某種共識，今年大型開發商與中小開發商的表現將出現分化。
由於今年流向房地產企業的信貸資金出現減少，資金將更多流入資質較好的大型發展商，這無疑將增加中小企業以及個別項目的困難程度。
另一方面，去年大規模高價拿地的企業也將為之前激進的舉動吞下苦果，德意志銀行的分析師認為，信貸收緊以及銷售增長放緩都將給這些企業的現金流帶來壓力。
此外，住宅市場仍然面臨積重難返的困境，其中最突出的風險在於庫存。
穆迪的研究指出，近年來新房開工項目較多，提高瞭開發商的未售庫存水平。在銷售增長放緩的情況下，庫存水平將保持高位。
截至4月底，穆迪跟蹤的8個一二線城市的庫存約為14個月，接近此前的高點，即2012年2月大約16個月的庫存。
高庫存背景下的住宅市場仍然像一艘灌滿氫氣的飛艇，隻是暫時無虞。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/07072762201.shtml
文章定位：
