鄭瑞祥

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宋延慶樓市低迷 三季度房企可能最難熬

  2014年房地產市場的整體走勢，超乎瞭房企的想象，量價雙雙下滑的趨勢明顯，打瞭開發商一個措手不及。

  首先，從去年全國房地產市場運行情況來看，市場主要指標，包括開發投資額、土地成交面積、銷售額等，都創下瞭過去幾年來的新高，而且增速明顯較高。正是因為去年情況總體向好，今年年初以來，以萬科、綠地、萬達為代表的各大房企紛紛上調瞭年度銷售目標；但是，今年上半年突然收緊的貨幣政策，卻讓企業紛紛遭遇"滑鐵盧"。

  據一項權威數據顯示，國內大多數城市，在上半年與房地產相關的貸款增量為零，而往年都會有10%-20%的遞增，而且一季度的房款額度通常代表全年房款額度的40%左右。但從今年的貨幣政策來看，突出瞭兩大明顯的變化：第一，季度放款計劃平均化；第二，大多數城市房地產貸款餘額沒有增量。這導致瞭購房人拿得出首付銀行卻放不出款來的現象，整個市場的量價雙降便成為必然。

  另外，從上半年各企業運行的月報和季報來看，不同企業之間的分化趨勢非常明顯。我個人認為三季度房企的日子還是會比較難過，甚至可能是全年最難過的季度；但是到瞭四季度或許會有所好轉。

  在這裡做一個大膽預測：進入四季度以後，限購放松的城市可能會過半。2011年時，實行限購的城市約50個。目前，隨著呼和浩特等一些城市取消限購，取消限購的城市數量將會更多，市場形勢將會好一些。

  而對北京而言，樓市的剛性需求比較強，抗跌性也更強。但是上半年一些樓盤的打折也讓開發商警醒地認識到：任何城市，在市場較好的情況下，也有不少項目出現滯銷現象；同理，市場波動時，高性價比的項目也能賣得不錯。類似於股市，普漲的行情中也有跌的，反之亦然。而企業和項目的情況如何，最終還是要比拼過硬的實力。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-06/07332806804.shtml